Na quarta-feira (13), a EQI Research realizou mais uma de suas lives semanais sobre Fundos Imobiliários (FIIs), mas desta vez com dinâmica diferente: os espectadores foram convidados a enviar suas carteiras de FIIs para análise ao vivo pela analista Carolina Borges e pelo head da casa de análises, Luis Moran.
O resultado você confere no vídeo abaixo e nos melhores insights da live. Acompanhe.
Começando do começo: o que são FIIs?
Os Fundos de Investimento Imobiliários são investimentos coletivos que reúnem recursos de diversos investidores para aplicação em ativos relacionados ao mercado imobiliário. Esses ativos podem incluir imóveis comerciais, residenciais, industriais, agropecuários, entre outros. Cada investidor detém cotas do fundo, e o rendimento é distribuído de acordo com a participação de cada um.
Vantagens dos Fundos Imobiliários:
- Diversificação: Os fundos imobiliários possibilitam a diversificação do investimento em diferentes tipos de propriedades, reduzindo o risco associado a um único imóvel.
- Acessibilidade: Mesmo para investidores com montantes menores, é possível ter exposição ao mercado imobiliário por meio das cotas de fundos, proporcionando acesso a empreendimentos que, de outra forma, seriam inacessíveis.
- Liquidez: As cotas dos fundos imobiliários são negociadas em bolsa de valores, conferindo liquidez ao investimento. Isso permite ao investidor comprar ou vender suas cotas de forma mais fácil em comparação com a compra direta de imóveis.
- Rendimentos Recorrentes: A maior parte dos fundos imobiliários distribui regularmente rendimentos aos cotistas, geralmente provenientes de aluguéis recebidos dos imóveis sob gestão do fundo. Esses rendimentos podem ser uma fonte estável de receita.
- Gestão Profissional: Os fundos imobiliários são geridos por profissionais especializados, que cuidam da administração do portfólio, seleção de ativos e demais aspectos operacionais. Isso pode proporcionar uma gestão mais eficiente dos investimentos.
- Potencial de Valorização: Além dos rendimentos provenientes dos aluguéis, os fundos imobiliários podem apresentar valorização das cotas ao longo do tempo, proporcionando ganhos de capital.
- Isenção de Imposto de Renda na Distribuição de Rendimentos: os rendimentos distribuídos pelos fundos imobiliários são isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas.
O que é uma análise de carteira de FIIs?
Uma análise de carteira de Fundos Imobiliários feita por um analista especializado envolve a avaliação detalhada dos fundos que compõem a carteira de um investidor ou que são sugeridos como potenciais investimentos.
Essa análise visa proporcionar informações relevantes e insights que auxiliem o investidor na tomada de decisões sobre seus investimentos. Aqui estão alguns aspectos comuns considerados em uma análise desse tipo:
- Perfil do Investidor: Avaliação do perfil de risco e dos objetivos do investidor.
- Identificação das necessidades específicas, como recebimento de renda regular ou foco em valorização do capital.
- Diversificação da Carteira: Análise da diversificação dos fundos na carteira para mitigar riscos.
- Consideração dos diferentes setores imobiliários representados na carteira.
- Gestão e Desempenho: Avaliação da qualidade da gestão dos fundos, incluindo a experiência do gestor e histórico de desempenho.
- Análise de indicadores de rentabilidade e eficiência na gestão de ativos.
- Identificação e avaliação dos riscos específicos associados aos fundos e ao mercado imobiliário.
- Avaliação do impacto de eventos macroeconômicos.
- Distribuição de Rendimentos: Análise da consistência e previsibilidade dos rendimentos distribuídos pelos fundos.
- Consideração da capacidade do fundo de manter a distribuição de rendimentos ao longo do tempo.
- Perspectivas do Mercado Imobiliário: Análise das condições do mercado imobiliário, incluindo perspectivas econômicas e tendências setoriais.
- Avaliação do impacto de fatores externos, como taxas de juros e demanda do mercado.
- Avaliação Regulatória: Análise das regulamentações e mudanças normativas que possam impactar os fundos imobiliários.
Carteira muito concentrada em fundos de papel
A análise de carteira da EQI Research começou com a carteira do investido Luis, com idade entre 56 e 65 anos, empresário, que possui R$ 430 mil investidos em FIIs, dentro de um patrimônio total entre R$ 1 milhão e R$ 5 milhões.
A carteira do investidor Luis, segundo Carol Borges, tem metade dos investimentos em fundos de papel, seguidos por shoppings, Fundos de Fundos (FoFs) e galpões logísticos.
“Analisando a fundo os Fofs que ele possui, são 65% em fundos de papel. Então, nossa recomendação é que é preciso olhar mais para fundos de tijolo. Ele tem muitos fundos que estão na nossa carteira recomendada, é uma boa seleção, mas precisa de mais atenção aos fundos de tijolo”, aponta.
Luís Moran alerta que as pessoas partem sempre do princípio de que FII de papel é para renda e FII de tijolo é para apreciação de capital, o que é parcialmente verdade em sua avaliação. Isso porque os FIIs de tijolo conferem uma renda mais estável, de aluguel, do que os FIIs de papel, influenciados por taxa de juros. “Além de trazer mais diversificação, que é sempre positiva, colocar mais tijolo na carteira pode trazer uma renda passiva mais previsível”, diz.
Carteira enxuta
A segunda carteira analista foi do investidor Carlos, aposentado. Este investidor tem uma estratégia específica, de só ter quatro FIIs em carteira. E
“Ele escolheu um fundo de logística, um fundo híbrido e dois de papel. São quatro fundos bons, com risco de crédito moderado. A gente só recomenda que a carteira seja mais diversificada. Uma sugestão é buscar diversificação indireta, via FOFs”, aponta Carol.
“Você precisa considerar ter mais fundos, para não ficar tão exposto à volatilidade”, complementa Moran.
“Não existe um número certo de quantos FIIs ter em carteira. Mas é preciso racionalizar o quanto de renda você quer gerar com FIIs, para calcular a quantidade ideal em carteira. É fazer a conta de trás para a frente”, aponta.
Mais fundos de papel para equilíbrio da carteira
A carteira do investidor Thiago tem menos de 24% do patrimônio em FIIs. Carol avalia que a seleção dos ativos foi bem feita, com muitos FIIs que estão presentes na Carteira Recomendada da EQI Research.
“Gostei muito de como ele está posicionado. É uma pessoa que ainda está na ativa, fazendo aportes, tem mais investimentos. E tem excelentes fundos”, afirma.
“Os maiores riscos estão em RVBA11 e no BRCR11, fundos que estão se reestruturando”, pondera. “Conforme ficar mais velho e desejar ter mais renda passiva, o investidor deve aumentar a participação dos fundos de papel na carteira” aponta.
“Ele já tem 13 fundos, está na hora de dar uma segurada”, complementa Moran. “Não precisa vender nada, mas segurar o ímpeto de comprar mais outros fundos e fazer uma ‘coleção’ de fundos. O importante é ter sempre consciência do objetivo do investimento”, recomenda.
Carteira precisando de risco mediano
O investidor Diego tem uma grande exposição a um único fundo, o KNRI11, que Carol considera um fundo muito bom, com nível de risco baixo, mais de 60 contratos de locação e com estrutura conservadora.
No entanto, ter metade da carteira concentrada nele é muita coisa. “A diversificação é o primeiro ponto de atenção. É preciso diluir os fundos. Temos outros quatro fundos representando de 4% a 5% de carteira apenas, está desbalanceado”, ela aponta.
“Os aportes adicionais tem destino dado, neste caso”, explica Moran, sinalizando que é preciso que o investidor intensifique posição nos outros fundos da carteira de agora em diante.
Outro ponto de atenção é o equilíbrio do risco. “A seleção da carteira está boa, mas com fundos bem conservadores e outros bem arriscados, acho que faltam fundos de risco mediano”. Carol aponta que GALG11, CPTS11, VIUR11 e TGAR11 são fundos alavancados e, por isso, mais arriscados.
“Não é juízo de valor quanto ao fundo, mas são mais arriscados, e é preciso equilibrar os riscos”, complementa Moran, salientando que muitos desses FIIs estão entre os recomendados pela EQI Research.
Carteira precisando de balanceamento
A carteira de Maurício tem 15 fundos, sendo a maioria de papel. Dentre os FIIs de tijolo, o mais relevante é laje corporativa. A recomendação, neste caso, é de um rebalanceamento, para equilibrar a diversificação.
“Nós gostamos de todos os fundos dessa carteira. Para balancear melhor, ela pode ser enxugada, por exemplo, escolhendo entre KNCR11 e VGIR11, para reduzir a relevância dos fundos de papel”, aponta.
“Quando falamos de diversificação, é pegar ativos descorrelacionados. Se você tem dois papéis muito semelhantes, você está comprando dois sabores iguais, vale a pena dar uma variada mesmo”, complementa Moran.
E enfatiza: “Não é preciso adicionas mais fundos, mas fazer balanceamento. Os motivos que me levaram a comprar esse fundo ainda estão válidos? E daqui para a frente? É preciso ser honesto com você mesmo. Talvez seja hora de dar uma podada nos galhos, sendo mais rigoroso”, recomenda.
Carteira conservadora
A carteira do Rubens tem muitos fundos, mas bem equilibrados, na avaliação da Carol Borges.
“A carteira é bem conservadora, com maior participação em logística. Gosto dessa exposição. Ele tem fundo de papel, mas nem tanto assim, porque está aposentado e quer que esta carteira cresça em termos patrimoniais. Então, faz sentido”, diz.
“A carteira tem mais risco no RECR11, que é um fundo que tem mais de 90 Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), e a diversificação se perde quando a gente olha o perfil de devedor, com nível de inadimplência alto. Eu recomendaria dar uma olhada no HCGR11”, aponta Carol.
Carteira típica de quem busca renda
A carteira de Denise, analisa Carol, é típica de quem está buscando renda, com muito fundo de logística, fundo de papel e de shopping center.
“A análise setorial da carteira está interessante, eu só olharia com cuidado para lajes corporativas, para VINO11 e HGRE11. VINO11 pode ter mudanças e HGRE11 vem tentando reduzir a vacância”, indica.
Carteira de quem está começando a investir em FIIs
O investidor Marcelo quer melhorar a carteira, tendo como foco dividendos. Hoje, ele está mais posicionado em logística, o que faz sentido, já que busca dividendos.
“É uma carteira com bastante fundo, característica de quem está começando. Tem concentração relevante em poucos fundos. O que me parece é ele está comprando os Fundos, mas sem ter um rumo definido ainda”, analisa Carol.
“Vale a pena ser rigoroso, se alguma coisa não deu certo, não é para ‘segurar o caixão’. Parte para a próxima e vamos embora! Não faça uma coleção de fundos, mas uma carteira consistente”, recomenda Moran.
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