A EQI Research fez uma alteração na Carteira Recomendada de FIIs (Fundos de Investimento Imobiliários) para o mês de dezembro, com a saída do fundo VBI CRI (CVBI11) e a inclusão do BTG Pactual Fundo de CRI (BTCI11).
“Nosso objetivo é diminuir o risco, aproveitando o bom portfólio e a forte estrutura de garantias do BTCI com bom nível de remuneração. O BTCI está com 68% do PL alocado em IPCA+7,2% ao ano e 29% alocado em CDI+3,2% ao ano”, aponta Carolina Borges, analista de FIIs da EQI Research e responsável pela montagem e acompanhamento da carteira..
No período de 1 a 27 de novembro, o IFIX acumulou uma leve alta, de 0,41%, enquanto a carteira registrou queda de 0,26%. Os juros futuros, representados pelo cupom da NTN-B 2035, fecharam praticamente estáveis, caindo de 5,76% para 5,64%.
Os destaques positivos de período ficaram com os fundos JSRE11 (alta de 4,96%) e XPML11 (+1,50%). Em outubro, o JSRE havia sido um dos detratores da carteira. “Reiteramos o risco mais elevado da tese, porém com valor de mercado atrativo, e a valorização deste mês vem para suprir parte deste descasamento, mas sem alteração na tese de investimento”, explica Carolina.
Os detratores do desempenho no mês foram BRCO11 (-2,26%) e CPTS11 (-2,33%). “O CPTS11 apresentou forte volatilidade ao longo do mês e seguimos com a tese de ganho de capital para o ativo no médio prazo. Já o BRCO11 divulgou nova rescisão no portfólio, o que prejudicou as cotações”, completa a analista.
Sobre os fundos de recebíveis, também chamados “fundos de papel”, ela vê os ativos em boa relação entre risco e rentabilidade, por isso manteve as demais escolhas. “As operações de crédito dos fundos recomendados continuam saudáveis e sob acompanhamento. Reiteramos que os fundos recomendados, especialmente quando adquiridos abaixo do valor patrimonial, possuem objetivo de proteção de capital e rentabilidade em linha com o risco assumido”, aponta Carolina Borges.
Carteira Recomendada de FIIs: mais sobre os fundos
Acompanhe abaixo as principais notícias e análises de Carolina Borges a respeito dos fundos que compõem a Carteira Recomendada da EQI Research
Alianza Trust Renda Imobiliária (ALZR11)
“Todos os imóveis já tiveram seus aluguéis corrigidos pelo repasse inflacionário no ano e a receita do mês de outubro já contou com o primeiro aluguel do Pueri Domus. O fundo segue com R$ 300 milhões em caixa, representando 29% do PL, e manteve a distribuição em R$ 0,82 por cota, com reserva acumulada de R$ 0,38 por cota.”
Bradesco Carteira Imobiliária Ativa (BCIA11)
“O fundo de fundos (FOF) da Bradesco Asset vem mantendo suas três principais alocações em KNIP11 (7,1%), XPML11 (6,6%) e PVBI11 (6,6%), reiterando o foco em ativos de qualidade e diversificação setorial. Nos últimos meses, o FII aumentou a participação em lajes corporativas, com 26% do PL e, consequentemente, nossa carteira recomendada tem aumentado a exposição ao segmento indiretamente.
Pelo 4o mês consecutivo, o Fundo registrou lucro com operações no mercado secundário e vem aumentando o patamar de distribuição de proventos, atualmente em R$ 0,85 por cota ante R$ 0,76 por cota quando da entrada na nossa Carteira Recomendada.”
BTG Pactual Logística (BTLG11 )
“O fundo anunciou aquisições que somam R$ 760 milhões. A transação inclui três galpões em São Paulo, somando 233 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL), sendo que 70% está localizada no raio de até 30 km da capital paulista e os galpões estão 100% ocupados. A transação ainda inclui um projeto aprovado para desenvolvimento, com 74 mil metros quadrados de ABL.
Mesmo realizando o pagamento parcelado, os aluguéis já serão recebidos desde o início. Com isso, a aquisição representará uma rentabilidade de proventos em torno de 15% ao ano para o fundo nos primeiros 18 meses. Acreditamos que a alocação será positiva para o BTLG. Mesmo que a parcela remanescente seja corrigida pelo IPCA, caso os recursos fiquem alocados em CDI durante o período, acreditamos que o carrego seja positivo para o BTLG11, potencializando o retorno para o cotista.”
Bresco Logística (BRCO11)
“Em 21 de novembro, o fundo anunciou uma rescisão antecipada no Bresco Canoas (RS) pela TW Transportes, contrato que representa 35,5% da ABL do imóvel e tinha vigência até 01/10/2024.
Depois da rescisão do GPA no CD04, em São Paulo,, essa nova vacância fez com que o Fundo apresentasse um desempenho fraco em novembro. A rotatividade de inquilinos faz parte do investimento no mercado imobiliário, e estamos acompanhando a reocupação das áreas. Seguimos confiantes em reocupações rápidas, como o histórico do fundo demonstra, com eventuais locações com aumento no preço pedido, em especial na região de São Paulo.”
Capitânia Securities FII (CPTS11)
“O CPTS11 apresentou o pior desempenho no mês na nossa carteira, em parte pela redução no patamar de distribuição no último mês – de R$ 0,08 para R$ 0,05 por cota, mas é preciso entender as fontes de receita e despesas do CPTS antes de tomar alguma decisão precipitada.
O fundo tem 15% de alavancagem via operações compromissadas, que geram despesas financeiras atreladas ao CDI. Assim, com a Selic em patamares ainda elevados, as despesas financeiras são significativas. Essa alavancagem está sendo utilizada para financiar aquisições de CRIs atrelados ao IPCA, a principal fonte de receita. Os valores mais baixos do IPCA registrados em julho e agosto estão impactando as receitas do Fundo agora e, possivelmente, no mês seguinte.”.
A outra grande fonte de receita do CPTS advém da carteira de FIIs de tijolo, que não são os maiores pagadores de dividendos, mas tendem a entregar ganhos de capital mais expressivos no médio prazo. Ou seja, o fundo está renunciando a um resultado maior no curto prazo para, com a queda da Selic e a aceleração da inflação, entregar resultados superiores à média no longo prazo. Por este motivo, estamos mantendo o FII em carteira, com um deságio elevado frente ao valor patrimonial e potencial para entregar melhores resultados em breve.”
Genial Malls (MALL11 )
O MALL11 celebrou, em conjunto com o HGBS11, memorando para aquisição total do Boulevard Shopping Bauru, que pertence à Allos (ALOS3). O HGBS11 já havia enviado proposta, em outubro, para aquisição de 65% do empreendimento. A negociação está em fase de aprovação pelo Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade)..
Agora, o HGBS pretende adquirir mais 22%, totalizando 65% de participação no shopping. O MALL11 deve ficar com os outros 35% de participação a um custo de R$ 81,89 milhões.”.
RBR Crédito Estruturado (RBRY11)
“O fundo anunciou a captação de R$ 437,8 milhões no âmbito de sua 6ª emissão de cotas, o que provocou uma volatilidade fora do comum nas cotações ao longo do mês. Acompanharemos a alocação dos recursos pelo RBRY11, no que deve representar uma nova fase para o fundo.”
XP Malls (XPML11)
“O fundo anunciou a aquisição de 8% no Praia de Belas Shopping, em Porto Alegre (RS), com mais de 400 lojas, presença de marcas como Adidas, Nike, Lindt e Outback, média de 40 mil clientes mensais e 47.214 metros quadrados de ABL. O valor da transação foi de R$ 60,3 milhões, com pagamento de 50% à vista e 50% em maio de 2024.”
O shopping é administrado pelo sócio majoritário, o Iguatemi (IGTI11). A gestão estima um impacto positivo anual bruto de R$ 0,18 por cota e a transação se mostra positiva para o XPML11, que expande sua diversificação geográfica para outras praças, a primeira no sul no Brasil.”
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