O Itaú BBA aumentou em 0,5 ponto percentual as posições em BTLG11, BRCO11 e KNRI11 na Carteira Renda com Imóveis de setembro. O espaço veio do HGRU11, que perdeu 1,5 ponto percentual de participação no rebalanceamento entre setores.
Depois do ajuste, a seleção apresenta dividend yield corrente de 10,62% ao ano, o retorno em proventos calculado sobre o preço da cota. O número representa um prêmio de 2,82 pontos percentuais sobre o Tesouro IPCA+ 2035 e fica abaixo da média ponderada do Ifix, em 12%.
A preferência da casa continua nos fundos de ativos financeiros, aqueles que investem em papéis de crédito imobiliário em vez de imóveis. O argumento passa pelo patamar de juros projetado para o fim do ano.
“O ciclo de corte de juros projetado ainda indica taxa terminal elevada: a expectativa atual é de uma Selic de 13,75% ao ano ao final do ano, o que favorece os rendimentos dos fundos indexados ao CDI”, escrevem Larissa Nappo e Fausto Menezes, analistas de fundos imobiliários do Itaú BBA.
Para os fundos de tijolo, que investem em imóveis físicos, a leitura é positiva nos fundamentos e cautelosa no curto prazo. Os analistas apontam bases sólidas e ciclos favoráveis, mas lembram que esses ativos respondem mais à reprecificação das curvas de juros.
“Enxergamos espaço para valorização adicional, sustentada pelo desconto remanescente, pela expectativa de redução da taxa de desconto e pelo bom momento operacional”, afirmam Nappo e Menezes.
Carteira caiu menos que o Ifix em agosto
Agosto foi negativo para o setor. O Ifix, índice que mede o desempenho dos principais fundos imobiliários negociados em bolsa, chegou a acumular queda próxima de 4,5% nas primeiras semanas e fechou o mês com recuo de 1,46%. A Carteira Renda com Imóveis caiu 0,81%, resultado 0,65 ponto percentual melhor que o índice.
Entre os segmentos do Ifix, os fundos híbridos tiveram o melhor desempenho, com alta de 0,5%, seguidos pelos fundos de fundos, com 0,3%. Na outra ponta, os fundos de varejo recuaram 6,3% e os multiestratégia caíram 2,2%.
A carteira foi criada em abril de 2018, com o nome de Carteira Recomendada de FIIs. Desde então, acumula retorno de 107%, contra 59,5% do Ifix no mesmo período.
TRXF11 concentrou as atenções do mês
Dois movimentos de gestoras marcaram agosto. O primeiro foi a 13ª emissão de cotas do TRXF11, anunciada com montante inicial de R$ 5,000 bilhões e possibilidade de chegar a R$ 10,000 bilhões com o lote adicional.
Ao final do mês, o fundo detalhou a oferta em material de apoio. O pipeline soma cerca de R$ 4,800 bilhões, já descontadas transações retiradas por mudança nas condições de mercado, e aproximadamente R$ 3,400 bilhões seriam adquiridos via compensação de créditos, ou seja, pagos em cotas.
Esse formato é o ponto de atenção da análise. A gestão informou um teto de venda diária por vendedor de cerca de 7% do volume negociado e um período de restrição de 45 dias após a liquidação.
“Tais mecanismos podem não eliminar integralmente eventuais pressões vendedoras decorrentes da monetização dessas posições”, avaliam os analistas.
O fluxo do mês confirmou a pressão. A cota chegou a cair 22% e encerrou agosto com desvalorização de 12%, após ajustes na oferta. O volume financeiro de posições vendidas saltou de cerca de R$ 55 milhões no fim de julho para R$ 212 milhões no fim de agosto, alta de 285% e o maior registrado em um único fundo listado no Brasil.
A recomendação do Itaú BBA para o TRXF11 é neutra. O segundo movimento do mês veio da Pátria, que convocou cotistas de RBRR11, RPRI11 e VCJR11 para deliberar sobre a incorporação ao PCIP11, dando sequência ao plano de consolidação iniciado com os fundos logísticos.
Aquisições movimentaram BTLG11 e XPML11
O BTLG11 fechou a compra do BTLG Guarulhos I por R$ 375 milhões, com cap rate de entrada de 9,1% ao ano. O cap rate mede a relação entre a receita anual do imóvel e seu valor de mercado. Do total, R$ 225 milhões foram pagos à vista e o restante será quitado em 18 meses, corrigido pelo IPCA.
O imóvel tem 95,3 mil metros quadrados de área bruta locável e está integralmente alugado, com yield médio estimado de 15,2% nos próximos 18 meses. Em julho, a reavaliação patrimonial anual havia elevado o valor dos ativos para R$ 5,440 bilhões, alta de 5,72%.
O XPML11 assinou memorando com a Allos para comprar 60% do São Bernardo Plaza Shopping por R$ 331,12 milhões, com R$ 231,78 milhões pagos em cotas e o restante em dinheiro, em até 24 meses. O BRCO11 fechou contrato de cinco anos com o Mercado Livre para toda a área do Bresco Resende, reduzindo a vacância física do fundo para 1,6%.
O KNRI11 vendeu o Centro de Distribuição Sumaré, em São Paulo, por R$ 26 milhões, valor 36,3% acima do laudo de avaliação. A operação derrubou a vacância física do portfólio de 3,95% para 1,77%.
Recomendações para setembro
