O ciclo de alta da Selic ainda não chegou ao fim, com o Banco Central tendo encomendado mais duas altas de 1 ponto percentual para o início de 2025, o que levaria a taxa básica de juros para 14,25%. O mercado já estima que os juros básicos possam chegar a 15%. Taxas elevadas dificultam uma recuperação consistente nos preços dos fundos imobiliários (FIIs).
Nos fundos imobiliários, essas duas variáveis seguem direções opostas, sendo que os momentos de taxas de juros reais elevadas são aqueles em que os FIIs estão sendo negociados nos menores valores de mercado.
A evolução da dívida pública e o controle da inflação serão fatores críticos para 2025. Caso as medidas do governo não tragam confiança aos investidores, poderemos observar uma persistência no aumento dos prêmios de risco e juros, o que continuará pressionando os FIIs.
Por outro lado, o retorno implícito atual é elevado, e os FIIs deverão trazer bons retornos para o investidor que está buscando fluxo de renda, investimento em ativos reais e tenham prazo de investimento mais longo.
IFIX e taxa de juros real (IPCA+) seguem trajetórias opostas
Alguns setores são mais resilientes e menos sensíveis às variações nos juros. Para 2025, vemos boas oportunidades para todos os segmentos, tanto em FIIs de papel quanto tijolo.
O principal risco está associado à capacidade de pagamento das empresas e repasse inflacionário do preço do aluguel nos contratos. Com uma economia contracionista e juros elevados, há um desincentivo ao crescimento da economia que, em um segundo momento, pode afetar a renda dos FIIs.
Fundos imobiliários de papel
FIIs de papel com carteira pós-fixada beneficiam-se diretamente de juros mais elevados. Um posicionamento balanceado entre IPCA e CDI é recomendável para 2025, elevando a remuneração da carteira na parcela indexada ao CDI e entregando uma rentabilidade real, protegida de eventuais picos inflacionários, na parcela indexada ao IPCA.
O deságio médio do segmento está em 7%, reflexo da redução dos prêmios de risco no crédito privado. Um deságio elevado aumenta a remuneração total do investidor, reduzindo a atratividade dos FIIs de papel com alto risco. Os principais pontos de análise devem ser a qualidade de crédito da carteira e a gestão do FII.
Fundos imobiliários de shoppings
O aumento do nível de vendas reduziu o custo de ocupação dos lojistas de maneira consistente, aumentando o resultado dos principais FIIs de shoppings em 2024. Outras fontes de receita, como mídia, estacionamento e lazer, também estão apresentando crescimento.
Mas, o setor é um reflexo do consumo, e uma inflação mais elevada pode afetar o poder de compra dos consumidores, reduzindo as taxas de crescimento. Preferimos portfólios com ativos dominantes em diferentes regiões do país, com baixa concorrência e pouco alavancados.
Galpões Logísticos
O setor de galpões logísticos iniciou 2024 em um dos seus melhores momentos históricos, e continuou superando expectativas. Os níveis de ocupação e preços nos raios 30km e 60km de São Paulo seguem elevados, sendo nossa preferência de alocação.
A entrega de novos estoques de galpões ficaram abaixo do esperado, podendo aumentar o volume em 2025, o que elevaria a oferta. Fundos com contratos de locação atípicos, de longo prazo, oferecem maior previsibilidade e seguem sendo boas opções para 2025.
Escritórios
Os escritórios voltaram a apresentar aumento de ocupação em 2024, com elevação no preço de locação em regiões como Faria Lima, Vila Olímpia, Pinheiros, Paulista e Chucri Zaidan. Os setores financeiro, tecnologia, saúde e serviços são os principais responsáveis pelo aumento da demanda por escritórios, reflexo do retorno da política de trabalho presencial.
O cenário é positivo para os FIIs do segmento bem posicionados e com portfólio capaz de se adaptar às novas necessidades dos inquilinos. Nossa preferência está em FIIs com baixa alavancagem e ativos concentrados nas principais regiões da capital paulista.
Por Carolina Borges, CNPI, head e analista de fundos imobiliários da EQI Research
Você leu sobre o cenário para os fundos imobiliários em 2025. Para investir melhor, consulte os e-books, ferramentas e simuladores gratuitos do EuQueroInvestir! Aproveite e siga nosso canal no Whatsapp!
