Arthur Vieira, sócio-diretor do Clube FII mediou o painel do FII Summit sobre Fundos Imobiliários de galpões logísticos e recebeu Carlos Martins, sócio e Gestor dos Fundos Imobiliários de Equity da Kinea Investimentos; Giancarlo Nicastro, CEO da SiiLA; e Rafael Fonseca, sócio e CFO da Bresco Investimentos e Gestão.
O setor de galpões logísticos foi o de maior destaque nos últimos anos, devido à pandemia e à aceleração do e-commerce. Isso porque os Fundos Imobiliários de galpões logísticos são aqueles que investem em imóveis destinados ao armazenamento e distribuição de produtos. Esses galpões logísticos são estrategicamente localizados para atender às necessidades das empresas do setor de logística, principalmente do comércio eletrônico, visando facilitar o escoamento de mercadorias e a eficiência logística.
Mas e agora, com a reabertura total da economia e uma menor necessidade pelo comércio eletrônico, quais as perspectivas?
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Galpões de logística: acomodação do segmento
“Com a reabertura em 2021, o e-commerce desacelera e o custo do dinheiro no Brasil só aumenta. Então, quem está construindo galpão hoje, está construindo caro, com um mercado ainda devagar”, avalia Rafael Fonseca. “Neste momento, estamos tendo uma troca de perfil de demandante, mas a desaceleração do e-commerce é pontual e natural, pelo rápido crescimento que essas empresas tiveram na pandemia”, complementa.
Giancarlo Nicastro vai na mesma linha e acredita que o momento atual não é um fim de ciclo de alta para o setor logístico, mas sim de uma acomodação. “O mercado ainda tem muita demanda, precisa de ativos de qualidade e bem localizados. O mercado centrado em São Paulo está começando a olhar para fora, para Minas Gerais e Nordeste, onde tem demanda”.
FIIs de galpões logísticos: crise de crédito e mudança no perfil do demandante
Nicastro diz que houve também uma freada em desenvolvimento, por conta da crise de crédito, que atingiu os marketplaces. “O dinheiro sumiu do mercado e a logística é feita para consumo. Mas se o varejo não ocupar o espaço dos galpões, alguém vai ocupar”, aponta.
Mas se não serão os marketplaces que ocuparão os galpões, quem vai ocupar estes espaços?
Carlos Martins responde: players maiores, que concentram o serviço de logística de diversas empresas, cujo negócio principal não é logística, são grandes tomadores de áreas. E a própria indústria, como a automobilística, que terá incentivo do governo, pode demandar esses espaços daqui em diante.
Galpões de logística além de São Paulo
Nicastro revela um dado importante sobre o mercado dos galpões de logística: Cajamar, município de São Paulo, tem mais galpões do que o estado de Minas Gerais inteiro.
Para ele, isso é uma sinalização de que haverá uma expansão geográfica dos galpões, especialmente em Minas, no Nordeste e no Sul do país.
“Os markplaces também viraram negócios de logística, então você ganha o cliente pela entrega rápida”, pontua Fonseca.
Os convidados são unânimes em dizer que, como logística tem a ver com custo, galpões bem localizados e eficientes sempre terão clientes, porque atendem a todos os perfis de locatário.
Preços defasados
Outro ponto de unanimidade é a avaliação de que os preços dos alugueis dos galpões vão subir. Isso porque houve renegociação dos contratos durante a crise, com descolamento de indexadores como o IGP-M.
“Os preços estão defasados, é indiscutível. Há galpões em Cajamar cujo preço é o mesmo há 15 anos. E é uma questão de tempo para termos equilíbrio demanda-oferta e os preços vão andar muito”, aponta Fonseca.
Vendas de ativos
Os convidados do FII Summit também abordaram a atual venda de galpões pelo grandes fundos, apontando que isso só acontece diante de oportunidades relevantes.
“Quando a oportunidade é muita boa, o gestor tem que fazer gestão ativa, por mais que goste do imóvel. Porque você devolve dinheiro para o cotista e parte para olhar novas oportunidades”, diz Fonseca.
