O BMLC11 (Brascan Lajes Corporativas) ainda não recebeu o pagamento referente ao atraso no aluguel da Ambipar relativo à setembro de 2025. A inadimplência foi causada pela locatária Ambipar Response, unidade de negócios da Ambipar (AMBP3), empresa que atravessa um momento de dificuldades financeiras e trabalha com consultores para preparar um pedido de recuperação judicial previsto para a próxima semana.
O atraso no aluguel da Ambipar gerou impacto direto na distribuição de rendimentos do fundo, levando a uma redução nos dividendos pagos aos cotistas.
O BMLC11 é um fundo imobiliário focado em empreendimentos comerciais, com portfólio concentrado em quatro andares da Torre Rio Sul, edifício corporativo estrategicamente localizado em Botafogo, zona sul do Rio de Janeiro. Constituído em janeiro de 2012, o fundo possui atualmente 998 mil cotas emitidas, 1.290 investidores e um patrimônio líquido de R$ 105,6 milhões, segundo dados de julho de 2025.
A ausência do pagamento do aluguel resultou em uma redução de 2,86% no valor dos dividendos mensais, que caíram de R$ 0,70 por cota em setembro para R$ 0,68 por cota em outubro.
Impacto financeiro e representatividade da Ambipar no portfólio
Carolina Borges, head e analista de Fundos Imobiliários da EQI Research, aponta que “a Ambipar representa 5% da área bruta locável” do BMLC11, um percentual que pode parecer modesto à primeira vista. No entanto, a especialista destaca que “apesar da Ambipar ocupar 5% da área, ela é responsável por cerca de 8% da receita do fundo”, o que demonstra a relevância financeira desse contrato de locação para a saúde econômica do FII.
O impacto do não pagamento do aluguel da Ambipar foi quantificado em R$ 0,06 por cota, valor que representa aproximadamente 8% da distribuição mensal aos investidores. Embora o BMLC11 conte com cerca de dez locatários diferentes, a concentração de receita em um único inquilino evidencia a vulnerabilidade de fundos com menor diversificação.
A head reforça que “o BLMC é um fundo de porte pequeno, tem cerca de 1.200, 1.300 investidores, patrimônio líquido de 100 milhões”, o que torna o impacto proporcional mais significativo em comparação com fundos de maior porte.
A gestora do fundo informou que mantém contato constante com a locatária e que o contrato prevê a cobrança de multa e encargos sobre o atraso. Assim que o pagamento for regularizado, os valores correspondentes, incluindo as penalidades contratuais, serão repassados integralmente aos cotistas do BMLC11.
Proteção contratual: seguro-fiança como salvaguarda
Um aspecto fundamental que oferece tranquilidade aos investidores é a existência de um seguro-fiança robusto atrelado ao contrato de locação. Conforme informado pela gestão do fundo, o contrato possui seguro-fiança equivalente a 12 meses de aluguel, incluindo taxas condominiais e demais encargos, o que proporciona uma proteção adicional significativa contra inadimplência. Esta garantia funciona como um mecanismo de segurança financeira que pode minimizar os prejuízos aos cotistas em caso de inadimplência prolongada.
Carolina Borges explica que “esse seguro-fiança cobre até 12 meses de aluguel, incluindo todas as taxas de condomínio, outros encargos. Então, na prática, isso significa que se a Ambipar continuar inadimplente, esse seguro garante uma proteção financeira significativa para os cotistas”. A analista compara o mecanismo a um “colchão” que permite ao fundo ganhar tempo para resolver a situação sem comprometer drasticamente os rendimentos dos investidores.
Entretanto, a especialista faz um alerta importante: “é importante destacar que esse seguro-fiança, ele não vai eliminar a necessidade de ações de cobrança ou mesmo de medidas judiciais que o fundo precise entrar contra o locatário”.
Em casos mais complexos, especialmente se a situação evoluir para uma recuperação judicial da Ambipar, o acionamento e pagamento do seguro podem depender de condições específicas das apólices e das cláusulas contratuais estabelecidas com a seguradora. O fundo já informou que adotará todas as medidas cabíveis para assegurar o recebimento dos valores devidos.
Recomendações para investidores e perspectivas futuras
Diante do cenário de inadimplência no aluguel da Ambipar e das incertezas que cercam a situação financeira da empresa, Carolina Borges que “o meu conselho para os investidores é que eles busquem fundos maiores, com mais liquidez, mais diversificação, especialmente quando a gente está falando de lajes corporativas, porque as condições de mercado, elas variam bastante conforme a região”.
A analista destaca que o BMLC11, por ser um fundo mono-imóvel com portfólio concentrado apenas na Torre Rio Sul, está mais suscetível a impactos significativos quando ocorre inadimplência de um inquilino relevante. “Quando você diversifica o seu portfólio, você acaba não sentindo de maneira significativa esses eventuais impactos”, afirma Carolina. A diversificação geográfica e de ativos é particularmente importante no segmento de lajes corporativas, onde a dinâmica de oferta e demanda varia substancialmente entre diferentes regiões do país.
Para os atuais cotistas do BMLC11, a recomendação é acompanhar atentamente os desdobramentos da situação. “Vai ser fundamental acompanhar como o fundo vai tratar essa inadimplência e como vai se dar a situação da Ambipar aqui para frente”, orienta a especialista.
Carolina também ressalta a importância de contratos de locação bem estruturados: “esse seguro fiança é relevante, por isso que eu reforço também a necessidade de você ter um contrato de locação forte, bem estruturado, para que você tenha ali alguns colchões financeiros, algumas seguranças, mesmo que situações extremas possam acontecer”.
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