Não é raro vermos comparações de desempenho de vários investimentos em relação ao CDI. Afinal, o CDI é muito próximo daquela remuneração que você receberia ao investir em títulos públicos com liquidez diária, antes do imposto de renda.
Logo, é natural que outros investimentos entreguem uma remuneração adicional pelo risco de crédito, de mercado ou liquidez.
Em termos de Selic alta, como agora, essas comparações pipocam nos noticiários e até mesmo nas rodas de conversas: “Nossa, mas sua carteira não superou o CDI nos últimos 6 meses! Seus investimentos são ruins”.
Falando especificamente de Fundos Imobiliários (e comparando com várias outras classes de ativos, inclusive de Renda Fixa), de fato, o IFIX não bateu o CDI em janela recente, por exemplo.
Mas será que a conclusão a que se deve chegar é a de que, automaticamente, os FIIs são uma decisão ruim de alocação neste momento?
Antes de responder, proponho um exercício. Peguemos um investimento que ninguém chamaria de ruim: uma NTN-B com dez anos de prazo. Emissor soberano. Sem taxa de administração, sem gestor, sem risco de vacância, sem risco de crédito privado. Marcada a mercado todo dia, com cupom reinvestido, como manda o figurino.
Entre julho de 2023 e julho de 2026, o CDI acumulou 43,8%. Essa NTN-B rendeu algo em torno de 10%. Uma diferença de mais de 30 pontospercentuais a favor do CDI, em um título do Tesouro Nacional.
Quem comprou aquele papel travou uma taxa real que continua sendo paga até o vencimento, exatamente como contratado. A marcação a mercado no meio do caminho conta o que aconteceu com a curva de juros, movida por decisões fiscais e de política monetária aqui e lá fora.
Ao falarmos de um ativo mais específico, como os Fundos Imobiliários, ainda precisamos incluir o ciclo imobiliário na conta. Lembre-se de que os imóveis não se valorizam em todas as janelas, ainda que a percepção do dia a dia sugira o contrário.
Coloquei as três séries no mesmo gráfico e um desenho tornou-se evidente. O CDI é praticamente uma reta, com baixíssima oscilação. A NTN-B e o IFIX oscilam juntas, sobem juntas, caem juntas. Elas se movem assim porque dividem o mesmo fator de risco, que é a curva de juros longa.
O juro longo é o que o mercado imobiliário paga para se financiar, é o que mostra a expectativa do mercado para os próximos anos e o que compõe parcela da taxa de desconto utilizada para precificação dos imóveis. O CDI é uma taxa de curto prazo, utilizada para transações diárias.
Gráfico 1 – Desempenho acumulado do Tesouro IPCA+, IFIX e CDI
Não é coincidência também que o IFIX opere com um “prêmio” em relação aos juros reais, ou seja, o retorno do IFIX está acima do retorno da NTN-B ou muito próximo dele. Esse é o prêmio de risco. O investidor está sendo remunerado para correr mais risco, como deve ser.
No entanto, os percalços no caminho são traduzidos como a marcação a mercado, que vai em linha com o comportamento da NTN-B.
A comparação com a NTN-B é mais justa quando falamos dos FIIs de tijolo, os que detêm imóveis diretamente. Neste caso, esperamos que o imóvel se valorize de acordo com o IPCA do período e que entregue um cupom (ou renda), em uma dinâmica muito parecida com o Tesouro IPCA+.
Atualmente, o Tesouro IPCA+ entrega um cupom próximo a 8%. Este valor é bem alto e, de fato, não deve ser ignorado na sua alocação hoje.
Por outro lado, os FIIs de tijolo negociam a uma renda esperada próxima a 11% ao ano. Em outras palavras, em uma remuneração esperada de IPCA + 11% ao ano, com um prêmio em relação à NTN-B, assim como mostra o gráfico anterior.
A diversificação é chave. Cada classe de investimento terá um papel diferente no seu portfólio, servindo para proteção e rentabilidade.
Em alguns momentos, pode parecer que alguns investimentos não saem do lugar. Mas, em momentos de taxas de juros mais baixas, veremos uma marcação a mercado positiva no Tesouro IPCA+ e, como mostrado, ainda mais positiva nos FIIs.
Para quem deseja montar uma carteira de renda e ativos reais, o momento segue oportuno, mesmo exigindo seletividade na escolha.
