As emissões de cotas de FIIs são ações realizadas por Fundos Imobiliários em busca da captação de novos recursos, seja para ampliação de seu patrimônio, por meio de novas aquisições de imóveis, seja para redução da alavancagem (endividamento).
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Em geral, as emissões podem ser momentos interessantes para iniciar ou ampliar os investimentos naquele ativo, porque muitas vezes são feitas a partir do valor patrimonial do fundo, que pode estar sendo negociado em sobrepreço. Assim, as novas cotas são vendidas com desconto, o que se torna uma vantagem para o comprador.
Geralmente, as emissões estabelecem direitos de preferência para investidores profissionais e também para os atuais cotistas. É o caso do VBI Prime Properties (PVBI11), que está negociando cotas com direito de preferência até o dia 19, no valor de R$102,20, já incluído o valor da taxa de distribuição. O objetivo é captar em torno de R$ 350 milhões.
“A destinação dos recursos captados será para cumprimento de obrigações assumidas na aquisição de frações dos edifícios Vila Olímpia Corporate e The One. A oferta vem em linha com o valor patrimonial e, a princípio, com uma taxa de distribuição bem abaixo da média do mercado (R$ 0,02)”, aponta Carol Borges, analista de FIs da EQI Research,
Ela destaca, contudo, que eventuais custos e despesas não arcados pela taxa de distribuição serão de responsabilidade do Fundo, ou seja, entrarão no Demonstrativo de Resultado e serão diluídos entre todos os cotistas, participantes ou não da Oferta.
“O preço de subscrição está em linha com o valor de mercado, não oferecendo vantagens financeiras para o atual cotista. Por outro lado, as aquisições são consideradas positivas para o Fundo, melhorando a diversificação com imóveis de alto padrão em São Paulo, característica principal do PVBI”, diz Carol.
Caso a captação não seja suficiente para honrar a obrigação assumida, o Fundo poderá realizar o pagamento das aquisições via cotas da emissão. “Assim, mesmo que as aquisições sejam positivas para o portfólio, não temos viés de entrada”, conclui a analista da EQI Research.
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Emissões de cotas de FIIs: XPML11 e ALZR11
O fundo XP Malls (XPML11), que acabou de concluir sua 8ª emissão, com uso de recursos para redução da alavancagem e pagamento antecipado de obrigações, já está com a 9ª emissão em andamento, a fim de captar R$ 450 milhões, com cotas a R$ 102,20 (R$ 98,60 pela cota, mais R$ 3,60 de distribuição). Os direitos de preferência não negociáveis até o dia 18.
“O valor de emissão está em linha com o valor patrimonial, mas a taxa de distribuição é superior à da emissão recém finalizada. Assim, o desconto frente ao valor de mercado para os cotistas que exercerem seus direitos de preferência está em 3,36%”, detalha Carol Borges.
A analista afirma que ainda é cedo para cravar sobre a validade do investimento uma vez que, no prospecto definitivo da Oferta, a gestão informa que não há destinação
específica para os recursos captados, podendo alocar em quaisquer ativos compatíveis com a política de investimento do Fundo. “Faremos uma análise mais aprofundada da emissão para informar nossa recomendação acerca da participação do investidor na Oferta”, aponta Carol..
Já o Alianza Trust Renda Imobiliária (ALZR11) encerrou na semana passada sua sexta emissão de cotas, com captação de R$ 311,08 milhões, sem considerar a taxa de distribuição primária. Foram subscritas 2.937.500 novas cotas, por 32.913 investidores.
“A notícia é positiva para o fundo, que encerra a emissão com a máxima captação possível. Agora, vamos monitorar a alocação dos recursos que, se realizada em linha com o indicativo de destinação, deverá aumentar a rentabilidade total do Fundo no médio prazo”, avalia a analista da EQI Research.
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