O mercado dos Fundos de Investimentos Imobiliários vem crescendo exponencialmente desde o início de suas operações há 30 anos, tendo tido aumentos em patrimônio, volume de transações, liquidez e número de investidores.
O interesse dos brasileiros nesse tipo de investimento fica claro ao olharmos para a quantidade de investidores, superando 2 milhões em 2023 – um salto considerável em relação aos 208 mil em 2018.
Neste artigo, vamos explorar o que são os FIIs, os diferentes tipos de fundos disponíveis, as vantagens de investir neles e mais para você conseguir tomar as melhores decisões e atingir seus objetivos.
Além disso, apresentaremos uma ferramenta valiosa que pode ajudar você a decidir onde investir seu dinheiro.
O que são Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs)?
Os Fundos de Investimentos Imobiliários, também conhecidos como FIIs, são veículos financeiros que têm a obrigatoriedade de aplicar pelo menos 75% dos seus recursos em imóveis ou títulos de crédito desse mercado.
São fundos fechados com suas cotas sendo negociadas em bolsas de valores.
Esse tipo de fundo também possui uma característica um tanto peculiar: eles pagam dividendos mensais a seus cotistas, similar a um pagamento de aluguel em um imóvel tradicional.
Além disso, uma das maiores vantagens dos FIIs é o fato de que eles estão isentos do pagamento de imposto de renda, conforme a Lei 11.196 de 2005.
Similar a fundos de outros mercados, os FIIs também possuem um gestor, que atua como figura central na alocação dos recursos do fundo.
Dependendo do tipo de Fundo Imobiliário, a aplicação do patrimônio pode ser feita em imóveis físicos (como lajes corporativas e galpões logísticos), terras agrícolas ou títulos de crédito, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs).
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Tipos de FIIs
Existem diferentes tipos de Fundos Imobiliários, podendo ser Fundos de Papel, Fundos de Tijolo, Fundos de Fundos e Fiagro.
Você que tem interesse em investir nesse tipo de aplicação deve prestar atenção às características de cada tipo de fundo, assim podendo tomar uma melhor decisão na hora de escolher o fundo que melhor atende suas expectativas e necessidades.
Confira alguns dos mais comuns:
Fundos de Papel
Também conhecidos como fundos de recebíveis, esse tipo de fundo imobiliário aplica seus recursos em títulos de crédito do mercado de imóveis.
Ou seja, seu patrimônio não é alocado diretamente nos imóveis físicos, apenas utilizando-os como lastro para suas operações.
Em vez disso, os recursos são aplicados em CRIs, que são títulos emitidos por securitizadoras para antecipar o fluxo de recebíveis de um determinado imóvel.
Em contrapartida, os títulos são lançados no mercado com uma remuneração embutida, o que justifica o investimento.
Logo, esses fundos têm como foco principal a geração de renda por meio do pagamento de juros e são uma opção interessante para quem busca um investimento mais conservador.
Esse tipo de FII apresenta os mais altos pagamentos de proventos do mercado de FIIs.
Fundos de Tijolo
Os “fundos de tijolo” são os fundos mais tradicionais do mercado e os mais fáceis de entender.
Isso porque seu padrão de investimento segue a ideia geral de obter renda por meio do investimento em imóveis. Só que no caso dos fundos, isso acontece em uma escala muito maior.
A razão disso é que os imóveis alvos dos fundos imobiliários têm alto valor e geralmente só podem ser adquiridos por esses investidores institucionais.
São escritórios, shoppings, hospitais, sedes de grandes grupos educacionais e agências bancárias, por exemplo.
Esses fundos têm como objetivo a geração de renda por meio de aluguéis e podem apresentar potencial de valorização do patrimônio investido.
Como os contratos firmados nessas transações são de muitos anos, o trabalho do gestor tem um papel essencial na alocação dos recursos do fundo.
Fundos de Fundos (FOFs)
O fundo de fundo (conhecido como FOF) é aquele que investe seus recursos em outros fundos imobiliários.
Sim, isso é possível e traz uma série de vantagens para quem escolhe esse modelo.
O primeiro benefício é reduzir o risco do investimento. Como a carteira de um FOF normalmente tem entre 20 e 25 fundos diferentes, o risco é amenizado.
Essa estratégia permite uma diversificação maior em termos de empreendimentos e gestores, além de facilitar o acesso a um portfólio imobiliário diversificado com um único investimento.
Há também a vantagem de economizar tempo, pois o investidor não precisa analisar vários fundos para escolher o que mais lhe agrada. Esse trabalho fica a cargo do gestor.
Fiagro
O fundo de investimento no agronegócio, conhecido como Fiagro, é um tipo especial de FII, criado em março de 2021 pelo governo federal.
Seu objetivo é investir em imóveis pertencentes ao setor do agronegócio, uma das principais forças econômicas do Brasil.
Assim, os recursos do fundo são empregados em terras agrícolas e operações relacionadas ao agronegócio, todas pertinentes ao ramo imobiliário.
Também integram o portfólio desses fundos os títulos de créditos emitidos por agentes do mercado que integram a cadeia produtiva do agronegócio, como os Certificados de Recebíveis do Agronegócio (CRAs).
Vantagens de Investir em Fundos Imobiliários
O investimento em FIIs apresenta diversas vantagens, entre elas:
Renda mensal
Um dos principais atrativos e que faz com que muitos escolham investir em um Fundo Imobiliário é a possibilidade de possuir um fluxo de renda mensal.
Isso é possível pois boa parte dos FIIs realizam pagamento de dividendos mensalmente. Alguns pagam um percentual maior sobre suas cotas e outros pagam menos, essa escolha fica a critério do investidor.
De forma resumida, podemos dizer que a indústria paga, em média, entre 0,65% a 1,15% ao mês sobre o investimento em FIIs.
Isenção de Imposto de Renda nos Fiis
Além da possibilidade de recebimento de rendimento mensal, os rendimentos dos FIIs são isentos do pagamento de imposto de renda, o que aumenta a atratividade do investimento em relação a imóveis físicos.
Acessibilidade
O valor fracionado das cotas permite que mesmo investidores com baixos recursos possam fazer parte do mercado de FIIs.
Enquanto em um investimento tradicional em imóveis é necessário uma grande quantia ou uma entrada generosa de um financiamento, as cotas de fundos imobiliários são negociadas a um preço bem mais acessível.
Há fundos com cotas no valor de R$10. A grande maioria se situa entre R$45 e R$120.
Ainda assim, é um baixo valor para fazer parte de grandes empreendimentos imobiliários.
Segurança
O investimento em FIIs conta com a regulação e fiscalização da Comissão de Valores Mobiliários, a CVM.
Isso dá bastante segurança a toda a indústria. É a CVM que disciplina o mercado de FIIs, contando sempre com a ajuda de outros órgãos auxiliares.
Além disso, os FIIs investem em empreendimentos de qualidade, com inquilinos consolidados, garantindo segurança e fluxo de caixa previsível.
Liquidez
Os FIIs possuem alta liquidez devido à negociação em bolsa de valores, permitindo ao investidor comprar e vender suas cotas de forma rápida e prática.
Diversificação
Os FIIs permitem diversificar a carteira de investimentos, tanto em termos de setores imobiliários quanto em diferentes fundos, reduzindo os riscos e aumentando as oportunidades de retorno.
Gestão Profissional
Os FIIs contam com equipes de gestão profissionais, responsáveis por cuidar da administração dos fundos, seleção de imóveis, negociação de contratos e demais atividades operacionais, liberando o investidor de preocupações e proporcionando expertise especializada.
Proteção Inflacionária
Os aluguéis dos imóveis nos FIIs são geralmente reajustados de acordo com algum índice de correção, como o IGP-M ou o IPCA, protegendo o capital investido contra a perda do poder de compra.
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Como escolher um Fundo Imobiliário
Atualmente existem diversas opções de FIIs no mercado e escolher um para investir requer seguir alguns passos importantes buscando tomar uma decisão informada e compatível com seus objetivos.
Uma recomendação fundamental é buscar o apoio de profissionais qualificados, pois eles podem ajudar a identificar fundos adequados à sua estratégia de investimento.
Além de analisar o histórico de cotações e dividendos, é essencial compreender como o fundo emprega seus recursos e quais ativos compõem sua carteira.
Não se deve esquecer de verificar os custos envolvidos, como taxa de administração e corretagem, uma vez que altas taxas podem impactar significativamente o patrimônio.
Por fim, é importante diversificar a carteira, incluindo fundos de tijolo e papel, com variação de setores e títulos de crédito, para aumentar a flexibilidade e proteção do portfólio em momentos de queda nas cotações.
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Como investir em Fiis (Fundos Imobiliários)
Investir em FIIs é bastante simples.
Primeiramente, é necessário abrir uma conta em uma corretora de valores.
Após isso, basta transferir os recursos desejados para a conta e escolher os FIIs nos quais deseja investir.
Não esqueça de verificar as taxas cobradas pela corretora e pelos fundos, assim como os prazos de liquidação.
FIIs x Imóveis
O investimento imobiliário na forma de compra de imóvel é um dos mais tradicionais do Brasil – e talvez um dos mais confortáveis, sendo um dos mais populares entre os brasileiros. No entanto, esse tipo de investimento não vem sem suas desvantagens.
Além do fato de que é um investimento que exige uma alta quantia de dinheiro para realizá-lo, ao comprar um imóvel você fica responsável por diversos custos desse ativo, como impostos, eventuais reformas e ainda lidar com a busca por bons inquilinos.
Com a chegada dos Fundos Imobiliários, os brasileiros têm a possibilidade de diversificar seus investimentos ao investir em imóveis, sem a necessidade de dispor de um valor alto para aquisição de terrenos, casas, apartamentos ou similares.
Além do alto custo, ainda existe a possibilidade de desvalorização da região onde o imóvel está localizado ou até de liquidez, podendo levar meses até conseguir vender e se desfazer do ativo.
Todas essas desvantagens tornam os Fundos Imobiliários ótimas alternativas para quem busca evitar esses fatores!
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