Achar a combinação entre bom preço e rentabilidade potencial é um desafio para quem investe em Fundos Imobiliários. Por isso, o head da EQI Research, Luis Fernando Moran, e a analista de FIIs da casa, Carol Borges, apresentaram três dicas de FIIs que combinam as principais vantagens do setor: diversificação do portfólio e rentabilidade no médio e longo prazo com a possível revenda de ativos e o recebimento de dividendos – com direito a isenção de Imposto de Renda no caso de pessoas físicas.
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Os dois conversaram em live realizada no perfil da EQI Research no Instagram e optaram por apresentar fundos que fazem parte da Carteira Recomendada da FIIs da EQI Research, ou seja, vem apresentando bons resultados nos últimos meses. Abaixo, apresentamos alguns dos temas abordados e as informações trazidas pelos analistas.
Dicas de FIIs: BTG Pactual Logística (BTLG11)
Entre os fundos de tijolo, que detém a propriedade de imóveis reais, a inidicação é o BTG Pactual Logística (BTLG11), que investe em galpões logísticos de alto padrão na região metropolitana de São Paulo.
“Isso aumenta a segurança e a previsibilidade de receitas, já que é uma região de forte demanda por imóveis e que dificilmente fica com vacância elevada. A qualidade dos imóveis está no topo da classificação de qualidade, mostrando que são imóveis de bom padrão e que têm maior demanda. Essa demanda se traduz pela busca por grandes varejistas e empresas de e-commerce, que precisam de um local estratégico”, afirmou Carol Borges.
A analista citou que a planilha de checklist de FIIs, criada pela EQI Research e disponível na área logada do site da empresa para quem fizer o cadastro gratuito, apresenta todos os itens para que o investidor possa avaliar antes de escolher os Fundos Imobiliários antes da aquisição das cotas.
“O preço está alto, mas a gente vê potencial de alta nele. O mais importante é a certeza de que o Fundo consegue manter os imóveis ocupados e repassar os índices de inflação para os locatários de forma a garantir um bom rendimento com os aluguéis. Se o FII não consegue repassar a inflação, isso vai prejudicar o rendimento no médio e longo prazo. Aqui a gente está olhando para o longo prazo e para o futuro”, afirmou Carol.
“O importante não é o passado, e sim o que vai acontecer. O que já passou está embutido no preço do ativo. É preciso focar na projeção de rentabilidade que ele traz daqui para a frente, seja na revenda, seja na distribuição de dividendos. Se o fundo continua alugando seus galpões e consegue repassar a inflação, o dividendo vai continuar crescendo”, completou Moran.
Carol enfatizou que não basta observar isoladamente o valor nominal dos dividendos que estão sendo distribuídos, tampouco o dividend yield, que é a relação entre o provento distribuído e o valor do fundo. “É preciso entender o que está levando a essa distribuição para saber se ela vai se manter nesse patamar”, alertou.
Moran lembrou que, no caso dos galpões logísticos, os contratos costumam ser de longo prazo, e muitas vezes os imóveis foram construídos sob medida para os locatários, ou então objeto de reformas específicas. “Isso torna uma ruptura mais complexa, não é porque o aluguel saiu um pouco que o inquilino vai sair. Provavelmente ele vai estar lá no imóvel por muito tempo, e isso dá ao investidor a tranquilidade para a escolha desse ativo.”
Carol explicou ainda que, de forma geral, o maior risco de investir em fundos de tijolo é a vacância, ou seja, que o prédio fique sem locatários. Ela diz que isso é menos comum em fundos que detêm muitos prédios e muitos inquilinos, como no caso das lajes corporativas, como são chamados os edifícios comerciais ocupados por empresas. “Quem trabalha com mercado imobiliário sabe que inquilinos vão e vêm, e que ficar com o imóvel vazio significa deixar de arrecadar e ainda assumir custos de manutenção. Quanto o fundo detém muitos imóveis esse risco fica mais diluído”, afirma Borges.
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Dicas de FIIs: VBI CRI (CVBI11)
No caso dos fundos de papel, também chamados fundos de recebíveis, a indicação feita foi o VBI CRI (CVBI11). O fundo investe em CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), títulos de renda fixa que têm como garantia um imóvel e remuneram com juros e mais índices como o IPCA, a inflação oficial do país, ou ao CDI, certificado de depósito interbancário geralmente próximo à Selic.
Segundo Carol Borges, trata-se de uma escolha que deve ser feita com cautela, já que fundos de papel em geral pagam dividendos maiores que os de tijolo, mas dificilmente apresentam muita variação no valor das cotas. “Vai depender do comportamento do mercado, mas em geral a grande atratividade aqui é a distribuição dos proventos, atrelados à remuneração dos CRIs”, explicou..
Segundo ela, o fator determinante para a escolha de um fundo de recebíveis é o comportamento da gestão. “Observando os relatórios, você vai ver que o CVBI11 tem muitos títulos ali dentro e faz o giro dessa carteira todos os meses, sempre buscando melhores remunerações, além de ter uma diversificação de segmentos para evitar concentração em um setor da economia”, explica.
Quanto aos riscos, Carol cita a possibilidade de inadimplência dos CRIs – se os pagamentos são suspensos, a distribuição de proventos cai e as cotas podem perder valor.
“Por isso o papel da gestão é muito importante, já que não queremos assumir um risco exagerado para um retorno apenas mediano. Se você tem um devedor muito expressivo que não consiga mais arcar com suas obrigações, isso faz com que o FII possa perder valor de mercado. Por isso a diversificação da carteira de CRIs também faz parte do nosso checklist”, avisa a analista.
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Dicas de FIIs: Bradesco Carteira Imobiliária Ativa (BCIA11)
Entre os fundos de fundos, os FoFs, que investem em outros Fundos Imobiliários, o BCIA11 tem sua gestão feita pela Bradesco Asset e apresenta uma característica interessante para o investidor: apresenta mensalmente as posições do fundo e permite acompanhar sua movimentação.
“Olhando esses relatórios, a gente vê que é um portfólio muito diversificado, com boas escolhas em todos os setores, e pensa até que poderia comprar todos esses ativos diretamente no mercado”, explica Carol.
Ela explica que o fundo tem uma gestão proativa que movimenta a carteira com frequência. “É uma equipe que mostra uma boa visão macroeconômica e também específica sobre o mercado de FIIs, e que sabe a hora de realizar as trocas no portfólio. Isso é uma das coisas mais importantes a se observar num FoF”, completa a analista.
Entre os riscos, o maior está em uma possível falha na montagem da carteira, que acabe fazendo opções menos adequadas à realidade do momento. “Há fundos mais agressivos, que optam por FIIs em baixa em busca de rentabilidade na reserva, e outros mais conservadores, focados nos dividendos”, explica Carol Borges.
Dicas de FIIs: outras recomendações
Ao responder às questões dos clientes que acompanhavam a live, Carol Borges destacou que a boa escolha de ativos é mais importante do que observar a valorização do IFIX, que vive seu melhor momento nos últimos três anos e meio.
“O IFIX replica a média do mercado de acordo com o desempenho dos fundos mais negociados, e o objetivo não deve ser esse, mas escolher, entre os mais de 400 FIIs disponíveis no mercado, os melhores. Mesmo que eles estejam em alta, porque os bons fundos ainda mostram espaço para crescer”, aponta a analista.
Luis Moran completou que o valor nominal não deve ser fator de escolha. “Tem coisa que é barata e que vai ficar barata para sempre, e isso tem algum motivo. Não é porque está barato que vai necessariamente se valorizar.”
De toda forma, para quem ainda não tem muito capital para iniciar o investimento, o head da EQI Research citou a Carteira 200, com recomendações de fundos com cotas baratas e bom potencial de valorização e recebimento de dividendos. “A ideia é acumular um patrimônio com aportes mensais de cerca de R$ 200 e do reinvestimento dos proventos distribuídos”, contou o especialista.
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