O mercado de fundos imobiliários (FIIs) deu um sinal importante nas últimas semanas: o TRX Real Estate ($TRXF11), um dos principais fundos de tijolo do país, anunciou sua 11ª emissão de cotas com a meta de captar R$ 1 bilhão — podendo alcançar até R$ 1,25 bilhão com o lote adicional. A movimentação levanta uma questão crucial para investidores: estaríamos diante da reabertura de uma janela para novas ofertas no setor?
Carolina Borges, analista de FIIs e head da EQI Research, acredita que o caso do TRXF11 é pontual, ainda que relevante.
“Se você está no mercado há algum tempinho, já viveu momentos em que toda semana saía uma nova emissão de cotas. Agora começamos a ver esse movimento novamente, especialmente em fundos de tijolo. Mas ainda é cedo para falar em retomada ampla”, avalia.
Emissões de FIIs: o que impulsiona movimento?
A emissão de novas cotas por parte de um fundo imobiliário geralmente acontece quando o valor de mercado do fundo se aproxima — ou supera — o valor patrimonial por cota. É nesse cenário que os gestores enxergam espaço para crescer o portfólio de forma eficiente.
“Quando o fundo está sendo negociado no mercado acima do valor patrimonial, o investidor vê vantagem em participar de uma emissão primária, pois adquire as novas cotas com ‘desconto’ em relação ao mercado secundário. Esse apetite é o que viabiliza novas ofertas”, explica Borges.
A captação direta com investidores permite ao fundo injetar recursos no caixa e realizar novas aquisições — sejam imóveis ou ativos financeiros — ampliando o escopo e potencial de retorno aos cotistas.
TRXF11: uma emissão com propósito
O movimento do TRXF11 é visto pela EQI Research como uma continuação lógica de sua estratégia. A emissão financiará a aquisição de 21 imóveis, aumentando o portfólio em mais de 50%. A diversificação geográfica e setorial será reforçada com ativos de varejo “big box”, renda urbana e um galpão logístico no Sul do país.
“O fundo tem uma tese clara e sólida. Essa nova emissão permite que ele ganhe escala e reduza riscos — inclusive a concentração de locatários, que já foi um ponto de atenção no passado”, ressalta Borges. De fato, a receita já foi 75% atrelada a poucos inquilinos, como Assaí ($ASAI3) e Pão de Açúcar ($PCAR3); hoje, essa fatia está em 43%.
Com contratos majoritariamente atípicos e corrigidos pelo IPCA, o TRXF11 mantém estabilidade na geração de receita. A gestão ativa, com práticas como reciclagem de ativos e desenvolvimento de imóveis sob medida (built to suit), tem sustentado um crescimento constante de dividendos — R$ 11,90 por cota em 2024, com estimativa de yield líquido de 11,1% no primeiro ano para quem participar da nova emissão.
Além disso, a alavancagem do fundo deve cair de 35% para 25% com a captação, fortalecendo ainda mais sua estrutura financeira.
Mas e o mercado como um todo?
Apesar do sinal positivo, Borges é cautelosa ao falar em retomada generalizada das emissões no curto prazo.
“Mesmo que o valor de mercado se aproxime do valor patrimonial, é preciso que essa condição se mantenha por um tempo. O mercado também precisa estar otimista com o futuro dos ativos para que as ofertas tenham sucesso.”
Ela destaca que, embora o TRXF11 esteja em uma posição favorável, o mercado como um todo ainda caminha em ritmo lento.
“Acreditamos que esse movimento de novas emissões ainda será incipiente nos próximos meses. Não estamos vendo uma reabertura total da janela de captação.”
E para o investidor?
Para investidores posicionados em bons FIIs, o momento pode oferecer oportunidades estratégicas. A preferência em novas emissões pode representar uma vantagem competitiva, especialmente quando o ciclo de emissões ganhar força.
“A emissão do TRXF11 é um bom exemplo de como o investidor pode reforçar posição ou entrar com eficiência em um fundo com tese sólida e boa perspectiva de valorização. Mas é preciso avaliar caso a caso. O ciclo de mercado ainda é de seletividade, e não de euforia”, conclui Carolina Borges.
