O fundo imobiliário BTLG11 apresentou uma proposta de aquisição integral do portfólio do SARE11, fundo gerido pelo Santander. A transação, estimada em R$ 476 milhões, prevê pagamento via emissão de cotas do próprio BTLG11, em valores correspondentes ao valor patrimonial dos ativos.
De acordo com Carolina Borges, head de fundos imobiliários da EQI Research, a proposta tem potencial para beneficiar ambas as partes envolvidas.
“Para o cotista do $BTLG11, o movimento é estratégico e agrega valor ao portfólio. Já para o cotista do $SARE11, a proposta traz um prêmio interessante sobre o valor de mercado atual do fundo”, analisa a especialista.
SARE11: portfólio diversificado com desafios de vacância e alavancagem
O SARE11 é um fundo híbrido, com foco em imóveis físicos (tijolo), composto por três ativos principais: dois edifícios corporativos e um galpão logístico. O portfólio inclui:
- 100% do Work Bela Cintra, imóvel sem vacância localizado na capital paulista;
- 75% do WT Morumbi, com 18% de vacância física e 26,5% de vacância financeira;
- Galpão localizado em Santo André, na região do ABC Paulista.
Outro ponto de destaque é que aproximadamente 15% do patrimônio do SARE11 está investido em cotas de outros fundos imobiliários, que também passariam a compor a carteira do BTLG, caso a operação seja aprovada.
A proposta do BTLG representa um desconto de 34% sobre o valor patrimonial do SARE11, atualmente estimado em R$ 725 milhões. No entanto, está cerca de 10% a 12% acima do valor de mercado, avaliado em R$ 425 milhões, o que representa um ágio atrativo para os atuais cotistas.
A aprovação da operação dependerá de Assembleia de cotistas, marcada para o dia 6 de junho. Como destaca Carolina, a base de investidores institucionais do SARE11, que representa cerca de 40% do total, pode facilitar a obtenção de quórum e acelerar o processo decisório.
BTLG11: foco em logística e oportunidade estratégica com galpão no ABC
Carolina explica que o BTLG, tradicionalmente focado em ativos logísticos, não tem interesse em manter os imóveis corporativos do SARE11. “A informação oficial é de que esses ativos são líquidos e, portanto, devem ser vendidos após a aquisição, reforçando o caixa do BTLG”, afirma.
Esse ativo é justamente o galpão logístico em Santo André, 100% detido pelo SARE11. Apesar de classificado como classe C e atualmente apresentar alta vacância, o imóvel tem localização considerada estratégica para o BTLG, que já possui a maioria de seus galpões no raio de 15 a 30 km de São Paulo.
“Mesmo com o desafio da vacância, confiamos na capacidade da gestão do BTLG em reposicionar o ativo. A equipe já demonstrou eficiência nesse tipo de operação em fundos como BLCP11, VVPR11 e o próprio TRXL11, que foi transformado no atual BTLG11”, lembra Carolina.
Carolina Borges conclui que, dentro da perspectiva do Investidor Imobiliário, a movimentação é positiva.
“A proposta resolve desafios estruturais do SARE11, como a alavancagem e a vacância, ao mesmo tempo em que oferece uma entrada estratégica para o BTLG. É um movimento que, bem executado, pode gerar retorno relevante para os cotistas.”
