O BB Investimentos manteve sem alterações suas duas carteiras de fundos imobiliários (FIIs) para outubro. A Carteira Renda e a Carteira Ganho de Capital seguem com oito fundos cada, e juntas formam a carteira consolidada de 16 FIIs com pesos iguais.
A decisão vem depois de mais um mês negativo para o Índice de Fundos Imobiliários (IFIX), que caiu 0,20% em setembro. Foi o quinto mês seguido de queda, sequência que só se repetiu uma vez desde a criação do indicador, em 2011.
Juros em queda não bastaram para o IFIX
O Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central cortou a Selic em 0,25 ponto percentual, para 13,75% ao ano, por unanimidade. A curva de juros recuou em praticamente todos os vencimentos, o que ajudou boa parte dos fundos de tijolo, aqueles que investem em imóveis físicos, a fechar o mês no azul.
Os fundos de recebíveis, contudo, puxaram o índice para baixo. O mesmo ocorreu com os multiestratégia expostos a CRIs (certificados de recebíveis imobiliários) e com os híbridos, ainda afetados pela fase negativa do TRXF11. No ano, o IFIX acumula queda de 0,54%, mas sobe 4,61% em 12 meses.
A inflação ajuda a explicar a fraqueza do papel. Depois do pico de 4,72% em 12 meses em maio, o IPCA teve leituras de 0,16%, 0,07% e -0,32% e fechou agosto com alta acumulada de 4,22%. Como boa parte dos CRIs é corrigida pelo índice, os rendimentos encolhem.
Lá fora, o conflito no Oriente Médio voltou a pressionar o petróleo, e o Federal Reserve elevou os juros americanos em 0,25 ponto, para a faixa entre 3,75% e 4%. Por aqui, o boletim Focus projeta IPCA de 4,99% em 2026 e de 4,31% em 2027.
“Seguimos cautelosos para o segundo semestre, com preferência por fundos considerados top players que combinam menor risco de crédito ou portfólio de tijolo bem diversificado e com contratos bem amarrados”, afirmam os analistas André Oliveira e Victor Penna, do BB Investimentos.
A cautela convive com uma leitura de preço favorável. O IFIX negocia abaixo de um desvio padrão da média de cinco anos na relação entre preço e valor patrimonial (P/VP), o que os analistas veem como uma possível janela de oportunidade.
Carteira Renda resiste à queda do índice
A Carteira Renda variou 0,01% em setembro, 0,21 ponto percentual acima do IFIX. No ano, sobe 1,28%, e em 12 meses, 6,09%, à frente do índice nos dois recortes. O dividend yield (rendimento em dividendos) anualizado ficou em 12,61%, ante 12,53% do IFIX.
O XPCI11, fundo de recebíveis da XP, liderou com alta de 1,68%. A carteira de CRIs é high grade, de menor risco de crédito, e a cota negociava com desconto de 10% no fim de agosto, maior que a média de 6% do segmento. Os dividendos também oscilam menos que os de pares.
O Kinea Hedge Fund (KNHF11) subiu 1,04% e recuperou a queda de agosto, que havia sido mais forte que a dos concorrentes. O GARE11 avançou apoiado em imóveis estratégicos alugados por prazos longos a empresas consolidadas, enquanto o HGCR11 reforçou a previsão de dividendos de R$ 1 por cota no trimestre.
Na outra ponta, o Kinea Índices de Preços (KNIP11) caiu 1,59% e foi o pior da carteira. O fundo negociava acima dos principais pares e, com a inflação mais fraca reduzindo dividendos no curto prazo, parte dos investidores realizou lucros. Hoje a cota está a 0,97 vez o valor patrimonial.
“Seguimos confiantes na estratégia do fundo de alocar em ativos mais qualificados, ainda que remunerem um pouco menos o cotista no curto prazo”, dizem Oliveira e Penna.
O KNIP11 é restrito a investidores qualificados. Para quem não pode comprá-lo, o banco sugere distribuir o valor entre os demais fundos de crédito da carteira.
Ganho de Capital fica atrás do IFIX
A Carteira Ganho de Capital, formada majoritariamente por fundos de tijolo com maior desconto sobre o valor patrimonial, recuou 0,74% em setembro, 0,54 ponto percentual abaixo do IFIX. Em 12 meses, no entanto, acumula 5,48%, contra 4,61% do índice.
O Capitânia Shoppings (CPSH11) subiu 3,15% e foi o destaque. O fundo projeta dividendos lineares até o fim de 2027 e tem feito aquisições que elevam o cap rate implícito, a relação entre a renda dos imóveis e o valor pago. Com isso, depende menos da venda de ativos.
O Pátria Securities (PSEC11) avançou 0,52% e chamou atenção por outro motivo. O portfólio passa por reestruturação para se alinhar ao RBRX11, multiestratégia também gerido pelo Pátria, etapa anterior à futura fusão dos dois.
Enquanto a união não sai, o PSEC11 negocia a 0,73 vez o valor patrimonial, um dos maiores descontos entre os multiestratégia do IFIX, e elevou os dividendos recentemente.
As maiores quedas vieram do Riza Arctium (RZAT11), com recuo de 3,32%, e do REC Recebíveis (RECR11), com baixa de 4,63%. Assim como o KNIP11, os dois têm desempenho bastante ligado às leituras do IPCA.
O RECR11 tem cerca de 100 CRIs, um dos portfólios mais diversificados do segmento, e negocia com desconto elevado. Os analistas também projetam normalização da inflação no quarto trimestre de 2026.
“Consideramos que está bem posicionado para entregar bons dividendos e ainda alguma valorização de cota”, avaliam os analistas.
No ano, a Ganho de Capital ainda cai 2,58%, ante queda de 0,54% do IFIX. É o preço de uma estratégia mais volátil: a oscilação da carteira em 12 meses foi de 7,73%, contra 5,40% do índice.
