O FII VBI Log (LVBI11) vendeu por R$ 103,7 milhões um galpão logístico em Itapevi, na Grande São Paulo, e estima lucro de R$ 14,93 milhões com a operação, o equivalente a R$ 0,93 por cota. O cálculo segue o regime de caixa, em que o ganho é reconhecido conforme o dinheiro entra.
A negociação saiu com prêmio. O preço ficou 16,8% acima do capital que o fundo aplicou no imóvel e 0,7% acima do valor apontado no laudo de avaliação de março de 2026. A taxa interna de retorno (TIR) anualizada do investimento é estimada em 10,3%.
Único ativo classe B deixa a carteira
O galpão fazia parte do portfólio desde dezembro de 2019. O terreno tem 60.268 m² e a área construída soma 35.779 m², com 34,9 mil m² de área bruta locável (ABL), o espaço efetivamente disponível para aluguel.
Os números técnicos explicam a saída. O imóvel tinha eficiência de armazenagem de 65%, pé-direito de 10 metros e capacidade de piso de 3 toneladas por metro quadrado. Também não contava com cross docking, sistema em que a mercadoria passa direto do recebimento para a expedição, sem ficar estocada.
Esse conjunto ficava abaixo do padrão buscado pelo Pátria, gestor do fundo, que enquadra a venda na estratégia de reciclagem do portfólio. Antes do negócio, 93% da ABL estava em imóveis classe A e 7% em classe B. Agora, a carteira logística passa a ser 100% classe A.
Dinheiro entra em três etapas
O fundo já recebeu R$ 34,07 milhões como sinal. Outra parcela de mesmo valor vence em até seis meses, e os R$ 35,57 milhões restantes, em até 12 meses. Os pagamentos a prazo serão corrigidos pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).
Da última parcela, R$ 1,5 milhão ficará retido em uma conta vinculada para cobrir eventuais pendências, obras no imóvel e a retificação da área registrada. O que sobrar, com os rendimentos, volta para o LVBI11. As parcelas pendentes têm o próprio galpão como garantia, por meio de alienação fiduciária.
A compradora assumiu os direitos e as obrigações ligados ao imóvel, inclusive a posição de locadora nos contratos em vigor. Portanto, desde a assinatura da escritura definitiva, os aluguéis do galpão deixaram de entrar no caixa do fundo.
