A Carteira Recomendada de FIIs (Fundos de Investimento Imobiliários) da EQI Research apresentou algumas alterações para o mês de maio. No período desde a última revisão, o IFIX apresentou queda de 0,97% enquanto a carteira recomendada apresentou queda de 1,26%.
No contexto econômico, a EQI Research destaca que no cenário doméstico, o IPCA de março registrou variação positiva de 0,16%, abaixo das expectativa de mercado de 0,25% e fazendo com que a inflação acumulada em 12 meses ficasse em 3,93%. O valor está abaixo do teto da meta, de 4,50%. Na prévia de abril, o IPCA-15 também desacelerou, registrando variação de 0,21% e ficando abaixo do consenso de mercado, de 0,29%.
Por outro lado, mesmo com dados de inflação mais baixos, os juros futuros continuaram a trajetória ascendente ao longo do mês de abril. Grande parte é motivada pelo cenário externo, com o mercado esperando um corte de juros americanos mais adiante do que o precificado no início do ano.
Com isso, o IFIX devolveu parte do bom desempenho que apresentou até o momento em 2024. No consolidado, os segmentos de lajes corporativas e logística, que demandam diretamente crescimento econômico para um bom desempenho, foram os mais afetados.
Mudanças na Carteira Recomendada de FIIs da EQI Research
A carteira da EQI Research para maio teve as seguintes modificações:
- Saída de HGRU11, de 7,5% para 0%
- Entrada de GARE11, com 5%
- Aumento de HGBS11, de 7,5% para 10%
Quem está saindo?
Ao longo dos últimos dois a três anos, o HGRU tem sido responsável por executar de forma bastante eficaz a estratégia conhecida como “compra no atacado, venda no varejo”. A ideia consistiu em adquirir uma cesta de imóveis de um ou poucos vendedores e, ao longo do tempo, vendê-los individualmente. O Fundo detém o poder de barganha na aquisição, enquanto os resultados operacionais dos ativos falam por si na hora da venda, possibilitando um lucro significativo.
A EQI Research destaca que o fundo pretende manter essa estratégia mesmo após a conclusão do capítulo com o Pátria. Atualmente, o HGRU tem uma emissão de cotas aprovada, está em negociações avançadas para novas aquisições e planeja retornar ao mercado assim que possível para captar novos recursos. Segundo Carolina Borges, analista de FIIs e responsável pela carteira, o HGRU tem executado essa estratégia com maestria. No entanto, acreditam que o fundo já está adequadamente precificado e estão considerando oportunidades de alocação que possam oferecer um retorno maior para o investidor.
Quem está entrando?
A EQI Research anunciou a alocação de 5% da carteira em GARE11. O Fundo, que é gerido pela Guardian, realizou uma emissão de cotas no final de 2023 e ampliou sua estratégia de investimento, agora composta por galpões e renda urbana.
No final de março, o GARE anunciou a aquisição de um portfólio composto por 21 imóveis, sendo um logístico e 20 de renda urbana, com 11 lojas do Grupo Pão de Açúcar e 9 lojas do Grupo Mateus, todos com contratos atípicos de locação.
Com essa nova entrada de recursos, o FII diminuiu seu nível de alavancagem para 18%, sendo que o saldo devedor dos CRIs é casado com os contratos atípicos de aluguel, com cronograma de amortização bastante diluído devido aos longos prazos contratuais (19 anos, em média).
“Entendemos que o GARE11 poderá buscar uma estratégia de gestão ativa e reciclagem deste portfólio, aumentando esporadicamente o nível de distribuição de proventos. Devido à estrutura de alavancagem, o FII é precificado com um nível de risco mais elevado frente aos seus pares“, destaca Carolina.
A analista ainda pontua que, no entanto, o custo atual da dívida, em torno de IPCA+5,5% ao ano, é considerado baixo para os níveis atuais. “Além disso, as disponibilidades que o Fundo pretende manter serão suficientes para cobrir de 6-7 anos de obrigações. Se o nível de percepção de risco do mercado diminuir, poderemos ver uma apreciação das cotas do GARE11“, conclui.
Carteira Recomendada de maio
Veja, a seguir, a Carteira Recomendada de FIIs da EQI Research para maio:
Desempenho histórico da Carteira Recomendada de FIIs
No período de 27/03/2024 a 29/04/2024, a carteira recomendada apresentou um desempenho de -1,26% frente a -0,97% do IFIX. O dividend yield da carteira no período foi de 0,85%. No histórico (desde 26/09/2022), a carteira apresenta um desempenho acumulado de +17,3% frente a +13,5% do IFIX.
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