A Carteira Ganho do Banco do Brasil, composta majoritariamente por fundos imobiliários de tijolo negociados com descontos relevantes em relação ao valor patrimonial, registrou alta de 2,23% em janeiro, praticamente em linha com o IFIX, que avançou 2,27% no mês.
No acumulado de 12 meses, a carteira apresenta valorização de 40,37%, superando com folga o desempenho do índice de referência, que sobe 27,82% no período.
Desempenho da Carteira Ganho do Banco do Brasil supera o IFIX em 12 meses
Entre os destaques positivos do mês estão o JSRE11 e o VILG11, que registraram altas de 5,65% e 3,94%, respectivamente. Segundo a equipe de research do BB, o mercado começa a assimilar de forma mais favorável a operação realizada pelo JSRE11 nos últimos meses.
O fundo vendeu parte de um de seus ativos, quitou dívidas e recebeu, como parte do pagamento, cotas subordinadas do fundo comprador, cujo portfólio de lajes foi adquirido abaixo do custo de reposição. Apesar de essas cotas não gerarem dividendos mensais, a redução das despesas financeiras e o potencial de ganhos futuros com alienações tendem a compensar ao longo do tempo.
O desempenho do VILG11, por sua vez, foi impulsionado pela expectativa de dividendos mais robustos após a venda de quatro ativos para o HGLG11, movimento que reforçou a geração de caixa do fundo.
Mudanças e reação do mercado
Na ponta oposta, o RBVA11 apresentou recuo de aproximadamente 2,8% no mês, refletindo a frustração de parte dos investidores com as aquisições recentes realizadas pelo fundo.
O RBVA11 adquiriu cerca de 16 mil metros quadrados de um imóvel em Santa Cruz, no Rio de Janeiro, locado para a faculdade Estácio até 2032, além de outros 2 mil metros quadrados de um ativo na região da Rebouças, em São Paulo, locado para a PB Kids.
A transação será paga por meio da emissão de cotas do próprio fundo e assunção de dívidas, resultando em um cap rate estimado de 11,8%, considerado atrativo pela equipe de análise.
Para fevereiro, a equipe de research do banco realizou apenas uma alteração na Carteira Ganho de Capital, com o objetivo de manter a estratégia alinhada ao perfil de valorização dos ativos. O XPML11, que acumulou valorização de 13,49% desde sua entrada na carteira, acima dos 11,06% do IFIX no mesmo período, foi substituído pelo RBRX11.
Estratégia para fevereiro mantém foco em valorização
Apesar da avaliação positiva em relação ao XPML11, sustentada pela diversificação do portfólio e pela exposição a um público mais resiliente aos movimentos macroeconômicos, o fundo passou a negociar próximo ao valor patrimonial, o que limita novos ganhos.
Em seu lugar, a equipe optou pelo RBRX11, fundo de estratégia flexível, com alocação em CRIs atrelados ao IPCA e ao CDI, cotas de outros FIIs e investimentos diretos em imóveis prontos e em desenvolvimento. Embora a inclusão do RBRX11 aumente a volatilidade da carteira, o fundo oferece dividendos atrativos e negocia com desconto próximo de 15% em relação ao valor patrimonial.
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