A venda de participações relevantes em dois dos principais shoppings de São Paulo marcou uma virada estratégica para o $BBIG11 no início de 2026. Após meses de questionamentos sobre alavancagem e custo da dívida, o fundo conseguiu destravar operações com ganho de capital e abriu espaço para uma redução relevante do endividamento. O movimento melhora a leitura de risco do mercado sobre o ativo.
BBIG11 reduz exposição e gera lucro acima do laudo
O fundo acertou a venda de 9% do Shopping Pátio Higienópolis para o XPML11, com pagamento parcelado e parte em cotas. Também vendeu 9% do Pátio Paulista para a Iguatemi e o SHPP11, sendo 85% do valor à vista.
Segundo estimativas dos analistas do BB e conversas com a gestora, as operações foram fechadas acima do valor de laudo. O lucro estimado é de aproximadamente 11% no caso do Higienópolis e de 2% no Paulista. Para os analistas, o efeito mais relevante é o reforço imediato no caixa.
Os recursos devem ser utilizados para amortizar a dívida justamente quando começariam os pagamentos dos CRIs emitidos em 2025. Isso reduz a pressão sobre o fluxo de caixa e melhora a previsibilidade financeira do fundo no curto prazo.
Endividamento foi o principal ponto de atenção
O BBIG11 iniciou suas operações em maio de 2024 com captação de R$ 991 milhões. Desde então, adquiriu participações no Shopping Rio Sul, além de fatias nos dois empreendimentos paulistanos. O volume total investido alcançou R$ 1,59 bilhão.
O montante aplicado superou de forma expressiva o valor captado na emissão inicial, elevando a alavancagem. A diferença aproximada de R$ 600 milhões levou à emissão de dois CRIs, de R$ 240 milhões e R$ 140 milhões, ambos a 103% do CDI.
Como os ativos foram adquiridos a um cap rate inferior ao custo dessas dívidas, os analistas apontaram um descasamento entre retorno imobiliário e custo financeiro. Esse fator tornou a estrutura inicialmente detratora para o fundo e pressionou a percepção do mercado.
A venda parcial é vista como um ajuste estratégico relevante. Na avaliação do Research, a desalavancagem ocorre em momento oportuno e ataca o principal risco que vinha pesando sobre a tese.
Cláusula de recompra não altera avaliação
A transação com a Iguatemi gerou questionamentos sobre a cláusula de recompra prevista no IPO. O regulamento estabelece a possibilidade de recompra de até 50% dos ativos em até cinco anos, a partir do segundo ano, pelo maior valor entre IPCA mais 7%, considerando as receitas geradas, ou o laudo de avaliação.
De acordo com os analistas, a operação atual não se enquadra nessa regra, já que o ativo foi adquirido há menos de um ano. Ainda assim, estimativas indicam que, mesmo sob os critérios da cláusula, o valor seria próximo ao negociado.
Para o Research, esse ponto reduz incertezas sobre eventual transferência de valor. A conclusão é que a transação não compromete a governança nem gera desequilíbrio econômico para o fundo.
Dividendos elevados e preço abaixo do valor patrimonial chamam atenção
O último rendimento anunciado foi de R$ 0,09 por cota, equivalente a um dividend yield mensal de 1,13%, ou 13,56% anualizado. Para os analistas, a combinação entre ganho de capital e redução das despesas financeiras deve sustentar dividendos robustos ao longo do primeiro semestre de 2026.
As cotas acumulam queda de 3,97% em 12 meses e são negociadas a 0,76 vez o valor patrimonial. Em outras palavras, o mercado precifica o fundo cerca de 24% abaixo do valor contábil dos seus ativos, o que, na visão do Research, pode representar uma assimetria interessante caso o cenário de juros se torne mais favorável.
Apesar de a alavancagem ainda permanecer elevada e de o fundo ser mais recente quando comparado a outros integrantes do IFIX, os ativos são considerados de alta qualidade. O foco no público das classes A e B é apontado como fator de maior resiliência em ciclos econômicos.
A parceria com a Iguatemi também é vista como diferencial competitivo relevante, pela expertise na administração de shoppings. Com desalavancagem em curso e fundamentos operacionais sólidos, o Research avalia que o BBIG11 pode ganhar atratividade no mercado secundário ao longo de 2026.
