O Pátria Malls (PMLL11), fundo imobiliário focado no segmento de shopping centers, vem chamando atenção do mercado pela combinação entre gestão ativa, dividend yield elevado e possíveis movimentos de expansão do portfólio. Em relatório recente, analistas da XP Investimentos destacaram que a nova administração do fundo, conduzida pelo Pátria Investimentos, tem apresentado resultados positivos desde a transição da gestão.
Segundo a XP, a estratégia de reciclagem de ativos implementada pela gestora contribuiu para geração de valor aos cotistas e fortaleceu a tese do fundo no segmento de shoppings. “A nova gestão do Pátria tem apresentado bom desempenho, impulsionada por iniciativas de reciclagem de portfólio que geraram valor para os cotistas”, afirmam os analistas no relatório.
O banco também destaca o elevado dividend yield do fundo como um dos principais atrativos da tese. De acordo com a análise, a distribuição de rendimentos deve permanecer em patamar atrativo nos próximos períodos, sustentada por uma reserva acumulada de aproximadamente R$ 0,72 por cota e por impactos positivos de eventos não recorrentes recentes.
Apesar da avaliação positiva sobre a gestão e a geração de renda, a XP pondera que o portfólio do PMLL11 ainda possui características que limitam uma visão mais otimista. O fundo possui maior exposição a shoppings voltados às classes média e baixa, o que torna seus resultados mais sensíveis ao ciclo econômico e ao desempenho do consumo.
“Embora o portfólio seja de boa qualidade e composto por shoppings dominantes, a maior exposição a ativos direcionados às classes média e baixa torna os resultados mais sensíveis ao ciclo econômico”, destacam os analistas.
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PMLL11 ainda fica atrás de pares premium em indicadores operacionais
Outro ponto de atenção citado pela XP envolve os indicadores operacionais do fundo. Segundo a casa, métricas como vendas e NOI por metro quadrado permanecem abaixo da média observada entre os fundos de shopping considerados premium, refletindo menor presença em chamados trophy assets.
Ainda assim, a instituição avalia que a estrutura de capital do PMLL11 permanece saudável. “O fundo apresenta estrutura de capital sólida, com alavancagem equacionada e sem riscos relevantes no curto prazo”, aponta o relatório. A XP também ressalta que o custo médio da dívida está abaixo do cap rate patrimonial, o que contribui positivamente para a geração de valor aos investidores.
O relatório ainda menciona potenciais aquisições em análise pela gestora, que poderiam elevar a qualidade média do portfólio e melhorar os indicadores operacionais do fundo ao longo do tempo. “Caso concretizadas, essas aquisições podem destravar novas reciclagens e ganhos de capital passíveis de distribuição”, afirmam os analistas.
Sobre o PMLL11
Constituído em 2017, o PMLL11 possui patrimônio líquido de aproximadamente R$ 1,64 bilhão, mais de 126 mil cotistas e liquidez média diária próxima de R$ 6,8 milhões. Atualmente, o fundo negocia com desconto de cerca de 8,3% em relação ao valor patrimonial, patamar considerado em linha com sua média histórica.
Na avaliação da XP, os principais pontos da tese para o PMLL11 envolvem a gestão ativa, o dividend yield atrativo, a exposição a shoppings dominantes em suas regiões, a alavancagem considerada saudável e a possibilidade de novas aquisições que podem elevar a qualidade do portfólio ao longo dos próximos anos.
