O TOPP11 enfrenta um momento de maior complexidade financeira após a deterioração do cenário macroeconômico comprometer os planos de expansão desenhados no IPO realizado em 2024. Apesar de deter ativos considerados premium na região da Faria Lima, em São Paulo, o fundo passou a conviver com pressão sobre os dividendos após a reestruturação de sua dívida, segundo análise do Banco do Brasil.
De acordo com os analistas do BB, o TOPP11 foi estruturado com o objetivo de combinar valorização patrimonial e geração de renda por meio da aquisição de imóveis corporativos de alta qualidade. O IPO do fundo, realizado em agosto de 2024, previa uma oferta primária de R$ 675 milhões destinada à compra dos edifícios Platinum e Metropolitan, dois ativos corporativos localizados na Faria Lima, considerada uma das regiões mais resilientes do mercado de escritórios brasileiro.
A aquisição foi concluída por R$ 618 milhões, equivalente a cerca de R$ 48,5 mil por metro quadrado, com cap rate de 7,2%. “A transação foi realizada praticamente em linha com outras negociações de ativos premium da região”, destacam os analistas no relatório.
Apesar disso, o mercado reagiu de forma mais cautelosa à operação. Segundo o BB, embora os imóveis fossem avaliados em aproximadamente R$ 603 milhões, o fundo que detinha os ativos anteriormente negociava no mercado secundário em torno de R$ 516 milhões. “Essa dinâmica de preço acabou limitando as captações via oferta”, afirmam os analistas.
Ao final da oferta, o TOPP11 levantou R$ 452 milhões, cerca de R$ 166 milhões abaixo da meta inicial. Ainda assim, a estrutura parcelada da aquisição permitiu ao fundo manter uma distribuição de rendimentos considerada atrativa em um primeiro momento.
Enquanto os pagamentos finais pelos imóveis não eram realizados, o caixa remanescente era aplicado em taxas de juros elevadas, o que ajudou a sustentar dividendos lineares de R$ 0,84 por cota. “O fundo conseguiu entregar dividendos bastante atrativos nesse período”, aponta o relatório.
TOPP11 sofre impacto de juros altos e alavancagem
O plano original da gestora previa uma nova emissão de cotas à medida que o cenário macroeconômico melhorasse e o valor de mercado do fundo se aproximasse do valor patrimonial. A estratégia tinha como objetivo ampliar o portfólio e quitar a parcela final das aquisições realizadas no IPO.
No entanto, o ambiente de juros elevados e maior aversão ao risco inviabilizou novas captações. Como alternativa, o fundo optou por uma reestruturação financeira por meio da emissão de um CRI com custo de IPCA + 8,9% ao ano e vencimento em cinco anos.
Segundo o BB, a mudança passou a pressionar diretamente os resultados do fundo. Sem o efeito positivo das receitas financeiras provenientes do caixa aplicado e com despesas financeiras mais elevadas, a gestão passou a projetar dividendos próximos de R$ 0,45 por cota nos próximos meses.
Para os analistas, o novo patamar de distribuição coloca o dividend yield do TOPP11 em cerca de 8,3% ao ano, abaixo da média do segmento de lajes corporativas, embora ainda compatível com fundos que possuem ativos considerados premium.
“A incerteza sobre o ciclo de cortes de juros e o impacto das dívidas no resultado devem adicionar uma camada de complexidade ao FII e limitar uma valorização no curto prazo”, destacam os analistas do Banco do Brasil.
Apesar dos desafios, o relatório ressalta pontos positivos do fundo, como a qualidade técnica dos imóveis, a localização estratégica e a vacância praticamente zerada. Por outro lado, a concentração em apenas dois ativos e o nível relativamente elevado de endividamento seguem como fatores de atenção para os investidores.
