Com a queda dos juros, os FIIs tendem a se valorizar, mas como o cenário muda com a alta da Selic? Será que os Fundos de Investimentos Imobiliários vão perder atratividade? Para entender o comportamento desses ativos no contexto atual, trazemos a análise da especialista de FIIs head da EQI Research, Carolina Borges, que revela 13 FIIs para investir com a alta da Selic.
Nos últimos meses, o aumento da taxa básica de juros, atualmente em 10,75% ao ano, conforme o Comitê de Política Monetária (Copom), trouxe dúvidas sobre o futuro dos FIIs. Historicamente, esses fundos têm um desempenho inversamente proporcional à trajetória da Selic. Quando os juros sobem, os FIIs tendem a enfrentar maior pressão. Mas isso não significa que todos os FIIs se comportam da mesma forma.
Oportunidades em FIIs de Papel
No cenário de juros elevados, uma das principais recomendações de Carolina Borges é aumentar a exposição aos FIIs de papel. Esses fundos, que investem em títulos de crédito imobiliário (como CRIs), se beneficiam diretamente da alta dos juros, já que muitos deles são indexados ao CDI ou ao IPCA.
Entre os destaques da carteira recomendada pela EQI estão:
- RBRY11: FII de papel com uma composição híbrida, balanceando títulos atrelados ao CDI e ao IPCA, proporcionando diversificação e proteção contra a alta dos juros.
- SPXS11: Um fundo multiestratégia que substituiu o CPTS11 na carteira devido a um ajuste nas expectativas de rentabilidade. Esse FII tem se mostrado mais eficiente no atual cenário.
- KNSC11 e BTCI11: Ambos são fundos de papel focados em crédito imobiliário, com uma carteira robusta de CRIs que acompanham a alta do IPCA, garantindo um rendimento elevado mesmo em um cenário de juros altos.
- VCJR11: Outro FII de papel, que se destaca pela sua indexação ao IPCA, permitindo que o investidor se beneficie diretamente da inflação elevada e da correção de valores.
Esses fundos têm apresentado a melhor performance do setor em 2024, sendo uma excelente alternativa para quem busca rendimento em um cenário de alta da Selic.
Oportunidades em FIIs de Tijolo
Apesar dos desafios enfrentados pelos FIIs de tijolo (fundos que investem diretamente em imóveis), Carolina Borges identifica oportunidades em segmentos que oferecem maior previsibilidade de receita, como galpões logísticos. Esses ativos, com contratos de locação de longo prazo e correção anual pelo IPCA, se destacam por sua resiliência em momentos de volatilidade econômica.
Na carteira recomendada estão:
- GARE11: Fundo de galpões logísticos, com alta ocupação e contratos longos, o que proporciona previsibilidade de receita e segurança para o investidor.
- BTLG11: Outro fundo de galpões logísticos, com ativos localizados em regiões estratégicas, como São Paulo, e que mantêm vacância mínima. Esse fundo é ideal para quem busca estabilidade em um portfólio de tijolo.
- LVBI11: Também focado em galpões logísticos, oferece proteção contra a inflação e contratos atrelados ao IPCA, proporcionando segurança em tempos de Selic alta.
FIIs de Lajes Corporativas e Shoppings
Além dos galpões logísticos, a carteira também inclui FIIs que investem em lajes corporativas e shoppings. Esses setores apresentam recuperação gradual e podem se beneficiar da retomada econômica em um cenário de longo prazo.
Entre as recomendações estão:
- KORE11: Fundos focados em lajes corporativas, que possuem contratos longos e ativos em localizações privilegiadas, o que garante uma certa proteção ao investidor contra a vacância e a volatilidade de curto prazo.
- XPML11 e HGBS11: FIIs que investem em shoppings, setores que vêm demonstrando uma recuperação gradual à medida que o consumo se restabelece. A correção dos aluguéis pelo IPCA é um ponto positivo para esses fundos, principalmente em um ambiente de inflação alta.
Fundos de Fundos (FOFs)
Por fim, a carteira recomendada também inclui Fundos de Fundos (FOFs), que são fundos que investem em outros FIIs, proporcionando diversificação e gestão profissional para otimizar o portfólio. Um dos destaques é o BCIA11, que teve seu peso na carteira ajustado devido à sua alta exposição a FIIs de tijolo. Embora enfrente desafios de curto prazo, a diversificação dentro do próprio fundo pode oferecer boas oportunidades no longo prazo.
Com a alta da Selic, a alocação de FIIs deve ser ajustada para equilibrar entre fundos de papel, que se beneficiam diretamente da elevação dos juros, e fundos de tijolo que oferecem previsibilidade e segurança, como os de galpões logísticos. Para investidores que buscam rendimento em um cenário de juros altos, os 13 FIIs recomendados por Carolina Borges oferecem uma combinação sólida de proteção, rendimento e diversificação, atendendo tanto quem deseja retorno de curto prazo quanto quem planeja uma estratégia de longo prazo.
Os 13 FIIs para investir
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