Na última semana, o Comitê de Política Monetária (Copom), do Banco Central, se reuniu e subiu a Selic em 25 pontos-base, levando a taxa básica de juros de 10,50% de volta ao patamar dos 10,75%. Com a Selic em alta, como ficam os FIIs?
Em live nesta quarta-feira (25), Carolina Borges, head e especialista de FIIs da EQI Research, levantou bola para como ficam os FIIs com a Selic em alta. Entenda!
Como ficam os FIIs?
Quando falamos em Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), segundo Carolina, a visão é sempre de longo prazo, ou seja, olhando sempre pela expectativa da taxa de juros nos meses e anos seguintes.
“Se a gente tem juros mais elevados, os Fundos Imobiliários acabam não tendo um bom desempenho em termos de valor de mercado”, afirma a head. Essa característica da correlação negativa entre juros e FIIs pode ser vista principalmente nos Fundos de Tijolos.
Fundos de Tijolos
“Os Fundos de Tijolos de modo geral estão sofrendo, apresentando desempenho negativo ao longo do ano e com destaque para os Fundos de Lajes Corporativas”, aponta a especialista.
Em uma tendência de queda, o desempenho dos Fundos de Tijolos ficaram abaixo em 2024, confira os números destes Fundos: Lajes Corporativas (-6,90), Shoppings (-2,62), Logística (-0,42) e Fundos Híbridos (-2,90).
De acordo com Carolina, esse segmento de Lajes está negativo desde o começo do ano porque é um segmento que vai demorar mais do que os outros para retomar.
“Você tem ali um setor relevante e não consegue pedir mais no aluguel para que ele fique mais alto. Então, estamos esperando um pouquinho mais para alocar em Lajes Corporativas“, afirma relembrando os relatórios da EQI Research ao longo deste ano.
Segundo Carolina, em um cenário de incertezas como política fiscal, eleições municipais e talvez no próximo ano um novo ciclo de queda de juros, é interessante se posicionar em algo que tenha mais previsibilidade.
O que seria essa previsibilidade? São os contratos longos de locação. É possível ver esses contratos longos especialmente em Fundos de Galpões Logísticos, aponta a head para a estabilidade ao longo do ano perto do zero a zero com -0,42.
“Esses contratos longos de locação acabam trazendo mais segurança para o investidor de Fundo Imobiliário, uma correção anual de IPCA e uma multa contratual bastante relevante. Então, quando estende esse contrato de locação e posiciona a carteira em Fundos com alta ocupação – os balcões logísticos estão em um momento de mínima taxa de vacância -, você adiciona previsibilidade para a carteira.”
De acordo com Carolina, os Fundos de Galpões Logísticos tem sido os preferidos nas alocações de Tijolos.
Fundos de Papel
Esses são os vencedores do ano! “Os Fundos de Papel estão entregando retornos positivos para o seu investidor”, aponta Carolina.
A especialista relembra que com os Fundos de Papel é possível ter uma carteira indexada ao IPCA, CDI ou até uma mistura dos dois, uma carteira que não tenha uma estratégia amarrada.
“Hoje, a gente consegue carteiras de IPCA +8%, por exemplo, são carteiras de risco médio e que oferecem retorno superior ao título público de casos equivalentes”, exemplifica.
Segundo Carolina, há carteiras com risco baixo a moderado, “só que são carteiras pulverizadas com muitos devedores, com vários emissores, então você tem uma diversificação desse risco dentro do próprio Fundo Imobiliário”, explica.
“Então os Fundos de Papel acabam sendo uma boa opção nesse cenário de juros elevados”, afirma. “Fundos de Papel pós-fixados ou om indexação hibrida são boas opções, sempre próximos do valor patrimonial.”
O que evitar com a Selic em alta?
De acordo com Carolina Borges, o setor de Lajes Corporativas, especialmente, é o que deve ser evitado. “Temos visto o setor com um horizonte mais longo. A gente vai demorar um pouco mais para conseguir retornos específicos no setor”, diz.
Outro ponto, segundo ela, são os Fundos alavancados, que possuem algum tipo de despesa financeira, o que geralmente pode corroer boa parte da receita do fundo.
Confira a seguir a LIVE completa sobre como ficam os FIIs com a Selic em alta:
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