Com os juros e a inflação em alta, os Fundos de papel foram os únicos da categoria de FIIs que, na média, mantiveram desempenho positivo no último ano.
Mas até quando o bom desempenho se manterá? Será que ainda vale a pena investir em FIIs de papel?
Continue a leitura, e saiba mais sobre o que são e como funciona esse tipo de fundo imobiliário.
O que são Fundos de papel?
Existem diferentes tipos de Fundos imobiliários no mercado. Basicamente, essa categoria de investimentos se divide em Fundos de tijolo, Fundos de papel e Fundos de fundos.
Os Fundos de tijolo, como o nome sugere, têm a maior parte do patrimônio alocada em imóveis físicos. Esses imóveis podem ser de segmentos diversos da economia, como lajes corporativas, shoppings, galpões logísticos, hospitais, bancos, ou mesmo, residenciais.
Por outro lado, os FIIs de papel não possuem imóveis físicos na sua composição. Em vez disso, investem prioritariamente em títulos de crédito do mercado imobiliário.
Nesse sentido, os mais utilizados por esses fundos são os CRIs (certificados de recebíveis imobiliários), títulos de renda fixa emitidos por securitizadoras que representam recebíveis de negociações imobiliárias.
Além dos CRIs, outros títulos representativos de imóveis também podem fazer parte dos FIIs de papel, como as LCIs (letras de crédito imobiliário) e LHs (letras hipotecárias), por exemplo.
Por fim, temos os Fundos de fundos, que possuem entre seus ativos cotas de outros Fundos imobiliários. Essas cotas podem ser tanto de Fundos de tijolo quanto de Fundos de papel.
Dessa forma, os FIIs de fundo funcionam basicamente como um “espelho” dos fundos que representam, pois acompanham a performance dos FIIs que lhe deram origem.
Fundos de papel CRIs: isenção de Imposto de Renda e maior risco
Um ponto importante a observar nos FIIs de papel é a participação majoritária de CRIs na sua composição.
Como vimos, os CRIs são emitidos por securitizadoras, ou seja, por companhias que compram créditos imobiliários e os transformam em recebíveis, para que possam ser vendidos a investidores.
Dessa forma, ao adquirirem CRIs, os investidores passam a financiar os projetos imobiliários que os títulos representam.
Os CRIs são isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas. Isso já ajuda a sua rentabilidade a superar a superar os ganhos da maioria dos títulos de renda fixa.
Além disso, esses títulos carregam mais risco do que um CDB, por exemplo, que é emitido por bancos e tem a proteção do Fundo Garantidor de Crédito (FGC).
No caso dos CRIs, o risco de inadimplência está diretamente relacionado à capacidade de pagamento dos empreendedores imobiliários.
Desempenho dos Fundos de papel
Em 2020, os FIIs de papel foram os únicos da categoria que tiveram desempenho positivo. Enquanto o IFIX caiu mais de 10% no ano passado, esses fundos acumularam ganhos em torno de 2%.
E a tendência se mantém na mesma trajetória em 2021, com os Fundos de papel acumulando alta próxima a 5%, frente à queda do IFIX na mesma proporção.
Vacância
Segundo Valter Manfro, assessor de investimentos da EQI, os fundos de tijolo foram a classe de FIIs que mais sofreram em virtude da pandemia.
Isso porque as altas taxas de vacância e a renegociação de aluguéis dos imóveis comerciais impactaram negativamente o desempenho desses ativos.
A categoria de fundo de fundos também sofreu no período, justamente por sua estrutura mista, pois investem tanto em FIIs de tijolo quanto de papel.
Por outro lado, os FIIs exclusivamente de papel conseguiram ser mais defensivos, proporcionando menor volatilidade e maiores ganhos. De acordo com Manfro, esses fundos conseguem performar bem porque possuem alta remuneração atrelada à inflação.
Isso porque os índices são refletidos mensalmente nos fundos de papel, ao passo que os fundos de tijolo têm um único repasse da inflação no ano.
“Atualmente, há CRIs que chegam a render IPCA + 15% ao ano. Isso significa que, com a alta da inflação nos últimos tempos, alguns CRIs chegam a pagar algo em torno de 25% ao ano. Basicamente, é por isso que os FIIs de papel têm se destacado em termos de rentabilidade”, afirma o assessor.
Garantias fortes nos FIIs de papel
Outro ponto destacado por Manfro é o fato de que muitos Fundos de papel adquiriram CRIs com garantias fortes. Isso ajudou a mitigar os riscos de inadimplência nas carteiras, conferindo mais segurança para o investidor.
“Ao ver o rendimento dos Fundos de papel, os investidores que possuem FIIs de tijolo ou de fundos começam a vender as suas cotas e migrar para a categoria mais rentável. Esse também é um movimento bastante comum que percebemos nos fundos imobiliários atualmente”, diz.
Por fim, Manfro destaca que o rendimento dos FIIs vem isento de Imposto de Renda para o cotista. Dessa forma, os ganhos se tornam ainda mais atrativos para os investidores.
Quer saber mais sobre fundos imobiliários? Então, confira abaixo o vídeo abaixo!
2023: juros em alta, mas ciclo de aperto está mais perto do fim
Segundo ressalta o head da EQI Research, Luís Moran, em comparação aos demais países, o Brasil, que começou antes o seu ciclo de altas na taxa de juros, deve ver nos próximos meses uma inversão na política monetária.
“O país passou na frente e subiu os juros para controlar a inflação e isso teve um impacto natural nos ativos de risco, como os Fundos Imobiliários”, comenta.
Contudo, Moran chama a atenção para um fator interessante sobre os FIIs de Papel, que diz respeito à troca dos indexadores.
“Independentemente da taxa de juros, há fundos e fundos. Existem fundos que pelo regulamento ou por gestão ativa estão fazendo uma migração para o CDI e que vão manter uma rentabilidade interessante mesmo com os juros arrefecendo”, aponta Moran.
O que deve acontecer agora com os Fundos de Papel?
Para responder a essa dúvida, a analista de Fundos Imobiliários, Carolina Borges, preparou um relatório que monitora os maiores Fundos de Recebíveis que compõem o IFIX – fundos esses que representam mais de 40% do índice.
O estudo compreende, entre outros aspectos, uma análise dos indexadores aos quais esses FIIs estão atrelados.
Afinal, existem fundos que são, primordialmente, atrelados à inflação, outros à Selic e outros que caminham acompanhando os ciclos econômicos.
“Nosso estudo visa entender como eles estão se comportando e identificar a perspectiva para eles”, esclarece Carolina.
- Quem quiser ter acesso ao relatório e à planilha de análise de Fundos de Recebíveis pode entrar em contato com o seu assessor da EQI Investimentos.
Por que é importante acompanhar o mercado de Fundos de Recebíveis agora?
“Já estamos vendo a inflação arrefecendo, mas não deve ser uma diminuição linear”, comenta Moran.
No entanto, hoje, muitos investidores de Fundos Imobiliários que estão atrelados à inflação e que vinham recebendo rendimentos fortes, já estão esperando por uma diminuição na rentabilidade. Contudo, Moran acredita que isso não deve se solidificar agora.
“O que provavelmente irá acontecer é termos uma taxa de juros mais alta por algum tempo para consolidar a redução da inflação. Dessa forma, os fundos de ativos terão a perspectiva de fazer a migração de indexador”, observa o head da EQI Research.
Fundos atrelados ao CDI são alternativas
“A Selic deve se manter em um patamar elevado nos próximos 10 ou 12 meses. Dessa forma, vislumbramos que os rendimentos dos fundos que estão indexados ao CDI permaneçam em bons patamares”, pondera Carol.
“Quem fizer a migração de Fundos atrelados à inflação para os Fundos de CDI vai manter uma rentabilidade interessante ainda por algum tempo”, destaca Moran.
Fundos Recebíveis x Fundos de Tijolo
“Olhando para os juros futuros, quando há a inversão da curva é quando temos o melhor ponto de entrada. Mas, isso não é algo fácil de ser acertado”, ressalta Carol.
“Market timing é muito difícil. O que é possível dizer é que essa inversão irá acontecer no decorrer dos próximos 12 meses. É possível começar a se preparar agora alterando a carteira, pois já há boas oportunidades em Fundos de Tijolo”, completa Moran.
Ainda de acordo com Carol, para os investidores mais conservadores, existe uma alternativa para não ficar “refém do ciclo”. “É possível buscar os Fundo de Recebíveis, que tenham diversificação de indexadores e de segmentos de atuação dentro do próprio fundo”, aponta.
Checklist de FIIs: ferramenta ajuda investidores
Além do relatório e da Planilha de Análise de Fundos de Recebíveis, outra ferramenta à disposição dos investidores é o Checklist de Análise de FIIs.
A iniciativa, que aponta oportunidades e riscos embutidos em cada papel, visa facilitar a escolha dos melhores ativos em Fundos Imobiliários, sendo acessível para qualquer investidor, independentemente de seu nível de conhecimento.
- Veja mais aqui: Vale investir em Fundos Imobiliários de Recebíveis agora?
Melhores Fundos imobiliários para 2023
Com o governo de Luiz Inácio Lula da Silva, o cenário ainda é incerto no curto prazo para os investidores. Fatores como política fiscal, controle da inflação e juros estão no radar do mercado.
Diante disso, especialistas discutem as perspectivas para os Fundos Imobiliários em 2023. Veja alguns fatores importantes:
Juros devem seguir em alta
Depois da última decisão do Copom (Comitê de Política Monetária) de manutenção da taxa Selic em 13,75% ao ano, especialistas apontam juros em alta ainda por um bom tempo.
Isso se deve ao fato de o mercado interpretar que o novo governo poderá representar mais gastos públicos e ainda mais inflação. Consequentemente, espera-se que a Selic seja mantida em 13,75% por período mais longo.
A EQI Asset revisou suas projeções para o final de 2022, e para os anos de 2023 e 2024, a partir das discussões atuais sobre estímulos fiscais e possível aumento dos gastos governamentais no próximo ano.
Para a Selic, a revisão foi de 10,50% estimados anteriormente para 11,50%. O Produto Interno Bruto (PIB) de 2023 também foi revisto pela gestora de 0,9% para 1,5%.
Economias globais no combate à inflação
Em 2023, o investidor brasileiro também deve ficar atento às movimentações quanto aos juros e ao crescimento econômico nas principais potências.
O combate à inflação deve dar a tônica dos mercados nos EUA e Europa e os bancos centrais devem continuar com o aperto monetário.
No entanto, alguns bancos centrais, especialmente o Federal Reserve (Fed), banco central americano, já começam a sinalizar uma disposição em reduzir o ritmo de altas.
Ainda é incerto, porém, quando poderia começar um ciclo de queda de juros. A probabilidade de recessão é crescente, especialmente na Europa e nos EUA.
O Fomc, ligado ao Federal Reserve (Fed), em sua reunião de dezembro de 2022 (última do ano) decidiu elevar a taxa de juros dos EUA em 0,50 ponto percentual, seguindo as projeções de mercado, para o intervalo entre 4,25% a 4,50%.
Brasil e os demais países emergentes
O Brasil saiu na frente na escalada dos juros pós-afrouxamento monetário devido à pandemia. A Selic saiu do piso histórico de 2% para 13,75%, em um espaço de tempo entre março de 2021 a outubro de 2022.
O país tende a atrair capital estrangeiro, basicamente porque o restante do mundo, demais emergentes incluídos, estão em situação pior, considerando que as economias dos EUA e Europa estão ainda subindo juros.
O que vai acontecer com os Fundos Imobiliários em 2023?
Carolina Borges, analista de Fundos Imobiliários da EQI Research, destaca como um dos pontos relevantes do ano o acompanhamento de uma possível discussão sobre taxação de dividendos, o que deve mexer com o mercado de FIIs, trazendo alguma instabilidade.
Já o analista da Monett, Felipe Paletta, ressalta que em 2023, o investidor de Fundos Imobiliários deve observar a trajetória da taxa de juros para saber para onde as coisas vão no curto e no médio prazo.
Nesse caso, ele reforça que o mercado espera que a Selic se mantenha em alta ainda por um bom tempo, o que deve manter os Fundos de papel ainda ocupando uma boa parte da carteira de investimentos.
Tributação de FIIs
“Isso sempre acontece quando há mudança de governo. Provavelmente, devemos ver discussões acerca de tributação de dividendos logo no começo do mandato”, espera.
Diante disso, a analista Carol Borges prevê que as chances de tributação podem causar muita volatilidade no mercado de Fundos Imobiliários, já que o dividendo é um dos grandes atrativos dos FIIs. No entanto, ela vê a questão com tranquilidade.
Ela lembra que o mercado de FIIs de papel, por exemplo, financia os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), que por sua vez, financiam a construção civil no país. “Uma tributação em cima desses produtos pode ter um efeito reverso. Além de não ser uma arrecadação não muito relevante”, comenta.
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Resolução 160 e os FIIs em 2023
A Resolução 160, nova instrução da CVM, que passa a vigorar a partir desta segunda-feira (2) trata das Ofertas Públicas de Fundos Imobiliários e deve movimentar positivamente a indústria, conforme comenta Carolina Borges.
“O período de 2022 não foi muito atrativo para as ofertas. Até o momento, temos visto fundos cancelando ofertas consecutivamente, justamente porque estamos com um valor de mercado muito baixo. No entanto, alguns desses problemas devem ser minimizados por meio da nova instrução da CVM”, espera a analista.
Para ela, alguns pontos da resolução que devem impactar nos custos são o registro, que passará a ser automático; as lâminas e prospectos, que serão simplificados; além de prazos diferenciados.
“Se os fundos conseguirem emitir a um custo mais baixo, possivelmente, vai ajudar na retomada das ofertas para o próximo ano, se os preços do mercado secundário estiverem atrativos para isso”, aponta.
- Agora que você já sabe mais sobre Fundos de papel, acerte na escolha dos melhores ativos para a sua carteira. Converse com um assessor. Abra uma conta na EQI Investimentos.
