Sérgio Belleza: a história do primeiro FII

Os Fundos Imobiliários (FIIs) caíram no gosto do brasileiro por razões óbvias: a proximidade com o mercado de imóveis, a renda mensal extra e os rendimentos livres de imposto de renda (IR). Mas, saber a hora certa de entrar ou sair de posições exige a compreensão exata de uma série de fatores relacionados às características dos imóveis e ao comportamento da economia. Depois de um período de pandemia e com a taxa Selic “nas alturas”, a preferência dos investidores de FIIs migrou do tijolo para o papel, ativos esses que garantiram o pagamento de bons dividendos no período. Agora, tudo o que o investidor quer saber é o que vem pela frente. Mas, que tal dar uma olhada no passado? Mais precisamente em 1993, ano em que a Lei No 8.668, que criou os Fundos Imobiliários, foi sancionada no Brasil. Menos de um ano depois surgia o “Memorial Office”, o famoso FMOF11, primeiro Fundo Imobiliário do país. Desconhecido do grande público, na época, o instrumento representava um verdadeiro desafio comercial, que levou dois anos para receber sua primeira subscrição. Depois de quase 30 anos, a história é outra. Mais de 1,6 milhões de brasileiros investem atualmente em Fundos Imobiliários, segundo a B3. O mercado é promissor, com potencial de ultrapassar a quantidades de investidores em ações. Pelo menos, é no que acredita Sérgio Belleza, considerado o “pai dos FIIs”, um dos protagonistas por trás do FMOF11 e, também, um dos palestrantes do FII Summit 2022. Do contrário, ele não manteria 100% do seu patrimônio em Fundos Imobiliários. Conheça a seguir a história de quem desbravou a estrada dos FIIs no país. Entenda porque o investimento se tornou o “queridinho” do Brasil. Leia mais: conheça as estratégias milionárias dos grandes investidores de FIIs. A história por trás do primeiro FII brasileiro No final de junho de 1993 foi promulgada a Lei No 8.668, que criou os Fundos Imobiliários no Brasil. O texto trazia as regras gerais e indicava a CVM (Comissão de Valores Mobiliários) como regulamentadora e fiscalizadora. Também, anunciava que a CVM publicaria o texto do que viria a ser a Instrução 205, autorizada em janeiro de 1994. “Nesse período, o mercado poderia dar suas contribuições. No entanto, pouca gente estava acompanhando este assunto. Eu já estava no mercado de capitais há muitos anos e estava começando a me dedicar ao investimento imobiliário. No entanto, eu queria trazer clientes para fazer investimentos imobiliários através do mercado de capitais e não encontrava o instrumento certo”, conta Sérgio Belleza.“Quando surgiram os Fundos Imobiliários, concluí que era isso que eu queria fazer, pois eu já estava estudando os REITs (FIIs americanos) e acompanhava também os Fundos Imobiliários portugueses”, diz. Veja também: Reits – saiba como investir no mercado imobiliário de outros paísesBaixe, aqui, um e-book exclusivo para você aprender a investir em Reits! Aliar mercado financeiro e imobiliário “Comecei a visitar algumas instituições financeiras que tinham um pé no mercado financeiro e outro em investimentos imobiliários. Isso não era muito fácil de encontrar, pois tudo o que se ouvia como ponto comum entre esses dois mercados era sobre financiamento imobiliário”, ele conta. Eram raras as instituições financeiras que tinham apetite para investimento imobiliário. “Fui visitar uma corretora de valores que eu conhecia bem, a RMC, que tinha como um dos sócios José Stefanes Ferreira Gringo, dono da Ricci Engenharia. Conversei com Henrique Molinari, sócio que tocava a corretora. Nesse encontro, ele me disse que o Gringo estava louco para fazer o primeiro Fundo Imobiliário no Brasil. Ligamos para ele e marcamos uma reunião”, lembra. Rumo ao grande negócio “Saí da Av. Faria Lima, onde ficava o escritório da RMC e fui direto para a Rua Estados Unidos para encontrar o Gringo. Começamos a conversar. Ele me disse que queria fazer o Fundo Imobiliário para captar recursos para o projeto do prédio ‘Memorial Office Building’ (localizado na Rua Júlio Gonzales, 132, na Barra Funda, em São Paulo-SP)”, afirma.“Ele me informou que já tinha o terreno e o projeto estava pronto e aprovado. Isso aconteceu entre agosto e setembro de 1993. A instrução da CVM ainda não tinha saído, apenas a Lei No 8.668. Ele me levou para conhecer o lugar onde seria o primeiro Fundo Imobiliário do Brasil: ficava ao lado do viaduto Antártica. ali havia funcionado uma empresa de máquinas Agrícolas chamada Sotema, que era da família Simonsen”, diz. O prédio estava parcialmente demolido, estava chovendo e o viaduto que ficava ao lado estava ocupado por pessoas em situação de rua. “Fiquei bastante desanimado quando vi aquela cena, pensei que ele estava louco”. “Mas, ele me explicou que no projeto do prédio, o térreo seria nivelado com o viaduto e abaixo disso estariam as garagens. O prédio ficará todo acima do viaduto, contou entusiasmado”. Nasce o “Fundo Imobiliário Memorial Office” (FMOF11) “Fui contratado para estruturar essa operação dentro de uma empresa de consultoria que trabalhava. Começamos a montar tudo com base na Lei No 8.668. e na Instrução da CVM que estava ainda em audiência pública. No dia 14 de janeiro de 1994 fomos para o Rio de Janeiro para assistir a cerimônia de assinatura da Instrução 205. Voltamos para São Paulo lendo o documento no avião e vimos que poucos pontos haviam sido modificados.Isso significava que tudo o que já tínhamos trabalhado estava ‘ok’, sendo necessárias poucas alterações.Uma semana depois, no dia 21 de janeiro de 1994, demos entrada junto à CVM no pedido de emissão do primeiro Fundo Imobiliário do Brasil: o Fundo Imobiliário “Memorial Office”, o famoso FMOF11”, recorda. Um susto para o mercado “A CVM tomou um susto, porque apenas uma semana após terem soltado a Instrução 205, estava sendo apresentado o primeiro pedido de Fundo Imobiliário. Pela legislação, a CVM teria 30 dias para aprovar as exigências para o Fundo, mas levou mais tempo que isso, em razão de ser o primeiro.Assim que aprovado, a RMC saiu a campo para captar os investidores. Obviamente, não era um instrumento para ser apresentado à pessoa física. Ninguém conhecia esse instrumento. O alvo eram os grandes investidores institucionais, no caso, os Fundos de Pensão.Quem foi ao mercado fazer esse trabalho de prospecção foram dois operadores importantes da RMC: Jacaúna Camargo Ramos Do Rego e o Pena, que tinham um relacionamento de muita credibilidade junto a este mercado. Eles trabalharam de 1994 até 1996 tentando vender esse Fundo, para ter ideia a ‘trabalheira’ que deu.A reação foi bastante difícil, porque o mercado não conhecia esse instrumento. Ajudei no que foi possível e, finalmente, em 1996 eles conseguiram fechar a captação.No total, 11 Fundos de Pensão subscreveram as cotas, dando início ao Fundo, que tinha como objetivo construir um prédio para locação”. Quase 30 anos depois, o investidor brasileiro se rendeu aos FIIs “Acho que hoje já existe uma consciência muito grande do mercado de investidores sobre o que são os Fundos Imobiliários. O que considero bastante interessante é que cerca de 75% dos investidores em Fundos Imobiliários são de Pessoa Física, segundo o boletim da B3. Ao passo que cerca de 20% desses investidores são institucionais. É uma pena que a B3 ainda não segmente esse total entre os tipos de investidores: como Fundos de Pensão, estrangeiros e o que são os FOFs (Funds of Funds ou Fundos de Fundos). Acredito que desses 20% de investidores, os FOFs são mais da metade desse total. E, sem dúvida, esses Fundos de Fundos têm em sua grande maioria, também Pessoas Físicas”. O brasileiro confia em FIIs “A massa das PFs é muito importante dentro deste mercado, porque esse investidor é cauteloso e o tamanho dessa adesão mostra que ele confia no produto. Acredito que um dos motivos está em um dos pontos mais interessantes da legislação de Fundos Imobiliários que é o não poder alavancar muito. Isso oferece uma característica mais conservadora para este investimento”, diz Belleza. “Número de investidores em Fundos Imobiliários irá ultrapassar o de ações”. “Acredito que os investidores brasileiros estão investindo cada vez mais em Fundos Imobiliários. Eles já são mais de 1,6 milhão de Pessoas Físicas, entre outros investidores. Vemos que este número cresce. Me arrisco a dizer que um dia esse número de PFs investidoras em Fundos Imobiliários irá ultrapassar o número de PFs em ações.Isso devido a alguns motivos. O principal deles é que é muito fácil de entender o que é Fundo Imobiliário, especialmente, os Fundos de Tijolo (aqueles que investem em imóveis). É possível entender o lastro desta operação, os riscos envolvidos, a rentabilidade distribuída e a obrigatoriedade de distribuição de renda todo mês. Tudo isso faz com que haja uma identificação grande entre o perfil do investidor que gosta de investir em imóveis, pois ele sabe que no Fundo Imobiliário, se está investindo em um modelo de negócio, com segurança e lastro, que tem por trás o imóvel”. Acessibilidade a grandes empreendimentos “Além disso, os FIIs oferecem uma série de vantagens como a acessibilidade. É possível ser sócio, mesmo com pouco dinheiro, de qualquer investimento imobiliário importante como um grande shopping, um conjunto de prédios de escritórios ou de galpões alugados para grandes inquilinos”, afirma. Liquidez e ausência da burocracia típica do mercado imobiliário “Outro ponto favorável é a liquidez representada pela facilidade de comprar e vender o ativo em bolsa e receber o dinheiro em dois dias, com corretagens mínimas ou até sem cobrança de corretagem. Tudo sem a burocracia típica do mercado imobiliário”. Isenção de IR “Outra coisa importante dos FIIs é a distribuição de rendimentos. Para os Fundos que tenham mais de 50 investidores, com cotas negociadas em bolsa e, desde que o investidor seja Pessoa Física, e que não tenha 10% ou mais de cotas deste fundo, os rendimentos são isentos de tributação”. Transparência na gestão “A transparência é outro ponto fundamental nos FIIs. Os relatórios dos gestores e administradores dos Fundos Imobiliários são bastante claros em termos de informação e isso faz diferença para o investidor”. 100% do meu patrimônio está em FIIs “Apesar de estar no mercado financeiro há exatos 50 anos, nunca gostei de me envolver com renda fixa, só trabalho com renda variável. Na década de 1970, trabalhei com ações. Na década de 1980, com commodities, mercado que ainda estava em desenvolvimento no Brasil e era, basicamente, composto por commodities agrícolas. Daí, vieram os ativos financeiros, o mercado futuro de ouro e de índices.Na década de 1990, quando me dirigi aos investimentos imobiliários.Hoje não invisto em nada a não ser em cotas de Fundos Imobiliários. Ou seja: 100% do meu patrimônio está em Fundos Imobiliários”, enfatiza. Quanto um investidor deve alocar de FIIs na carteira? “Isso depende do perfil do investidor. Se é um investidor que tem um patrimônio grande, uma vida tranquila e imóvel próprio, pode deixar uma boa parcela em Fundos Imobiliários, algo em renda fixa e ações.Caso seja um investidor iniciante que está precisando ter renda para tocar seu dia a dia, é possível considerar ter mais segurança na renda fixa e algo em ações.Mas, essas decisões dependem do perfil investidor”. FIIs mais interessantes no cenário atual “Com a taxa de juros elevada, como a que estamos tendo novamente, uma das coisas que valem a pena são os Fundos que têm como lastro negócios com papel em renda fixa imobiliária. Outro aspecto importante são os Fundos de Tijolo, mas em setores que estão com uma boa situação, como os Fundos de Galpão Logístico, entre eles os que ficam perto de grandes zonas de consumo.Investir em escritórios ainda é bastante preocupante, pois é preciso analisar como será a volta aos escritórios no pós-pandemia. Não acredito de jeito nenhum no home office, acho que o modelo é específico para algumas situações. Nada substitui o trabalho conjunto dentro de um escritório”. O brasileiro e a intimidade com os FIIs “Algo interessante é ver como o envolvimento do investidor em Fundos Imobiliários é mais íntimo, o que não vimos em outros tipos de investimento.As assembleias de Fundos Imobiliários têm sempre a presença de investidores. Ainda mais quando há algum problema, aí é que as pessoas comparecem. É impressionante o envolvimento das Pessoas Físicas”. É preciso mais educação sobre FIIs? “Considero que a resposta para isso é a educação financeira. Temos um aparato grande, especialmente de sites, congressos, palestras, lives que trazem informações muito importantes hoje. A quantidade de sites especializados em FIIs é muito boa”. Onde estão as oportunidades em FIIs? “Eu hoje teria cautela para investir em escritórios. Cautela, mas nem tanto, para investir em shopping center e ficaria mais tranquilo investindo em galpões logísticos. Não vejo atualmente boas oportunidades em hotéis, porque no universo de Fundos Imobiliários não há quase nada de hotelaria. Percebo que os hotéis dão uma rentabilidade ruim para os investidores, porque existe a figura dos operadores hoteleiros que fazem a gestão e que deixam sobrar muito pouco para o investidor. Encontrar as oportunidades do momento é uma questão de escolher bem o setor, os gestores e administradores. Ver histórico deles, de rentabilidade, ver as assembleias passadas, como o mercado entende o desempenho, etc.”. Quais os seus FIIs favoritos atualmente? Gosto muito do “Industrial do Brasil” (FIIB11), porque sou atualmente consultor e, também, porque fui administrador do Fundo que deu origem a ele: o Andrômeda.O Industrial do Brasil tem participação em um empreendimento maravilhoso em Joinville-SC, o Perini Business Park, do qual sou muito fã e entusiasta”, finaliza. Junte-se aos gigantes do setor de FIIs Sérgio Belleza é um dos palestrantes da segunda edição do FII Summit 2022. Conheça o time de mega investidores e analistas escalados para este que é o maior evento sobre FIIs do Brasil, realizado entre os dias 1, 2 e 3 de junho. Ainda dá tempo de participar! Faça sua inscrição online e gratuita. Quem são os palestrantes do FII Summit 2022? Confira os nomes já confirmados: Juliano Custodio – CEO EQI Investimentos;Arthur Vieira – Apresentador do programa FIIS no portal Exame;Marino Colpo – Sócio e co-fundador da Boa Safra Sementes;Sérgio Belleza – Criador do primeiro Fundo de Investimento Imobiliário brasileiro;Felipe Paletta – Fundador da Monett;Rodrigo Medeiros – Fundador do Research de FIIs Desmistificando FII;Rodrigo Abbud – Sócio Fundador VBI Real Estate;Daniel Malheiros – Sócio da RBR Asset;Caio Castro – Sócio da RBR Asset;Rodrigo Coelho – Sócio da Vinci Partners;Ricardo Vieira – Head de Fundos da VBI Real Estate;Rafael Fonseca – Sócio, CFO & Diretor de Relações com Investidores do Grupo Bresco;Ilan Nigri – Sócio da Vinci Partners;Guilherme Zanin – Analista Internacional da Avenue;Felipe Solzki – Sócio e gestor de Fundos na Galapagos Asset Management;Daniel Caldeira – Fundador e CEO da Mogno Capital;Roberto Varaschin – Sócio e co-fundador da EQI Investimentos;Ettore Marchetti – CIO EQI Asset;Diogo Canteras – Sócio-diretor da HotelInvestBruno Bagnariolli – Sócio Sênior e CIO da Mauá;Giancarlo Nicastro – CEO da SiiLA;Daniel Nigri – Sócio Fundador e CEO do Dica de Hoje Research;Rafael Selegatto – Sócio responsável pela gestão e análise de crédito na Iridium;Luiz Cesta – Fundador da Monett;Professor Baroni – Analista-chefe de Fundos Imobiliários (FIIs) da Suno Research;Luís Moran – Head of Research da EQI Investimentos.Silvia Benvenuti, head de fundos alternativos da BV Asset.Celina Vaz, sócia de relações com investidores da BlueMacawMarcus Fernandes, head de Real Estate da Safra AssetAlessandro Vedrossi, sócio-diretor responsável pela área imobiliária na ValoraFlávio Cagno, sócio e gestor de fundos KineaMarceleo Fedak, sócio-gerente e fundador da BlueMacawFernando Didziakas, sócio-diretor da BuildingsFelipe Passaro, head de wealth da EQI AssetAndré Freitas, CEO da Hedge InvestmentsAlexandre Machado, sócio e gestor da Hedge InvestmentsRonaldo Rodrigues, sócio associado do BTG PactualLeonardo Zambolin, sócio e gestor do portfólio agro do BTG PactualFernando Crestana, responsável pelos fundos de produção da renda imobiliária do BTG PactualAnderson Luerders, sócio e cogestor da Real Investor Participe do FII Summit 2022. Faça sua inscrição online e gratuita.

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