Rodrigo Samaia, head Equity Sales na EQI Internacional, comandou o painel “Investimentos no exterior e diversificação com o mercado imobiliário” dentro da programação do FII Summit. E para debater o tema, recebeu Luciano Lautenberg, Managing Director e Investor Relations da Kawa Capital Management; e Ricardo Outi, fundador e CEO da AIC Capital.
Confira os principais insights desse debate.
Realidade do mercado imobiliário: Brasil x EUA
Investir no mercado imobiliário é uma estratégia popular para muitos investidores, oferecendo oportunidades de diversificação e rendimentos consistentes, via renda passiva e valorização do ativo.
No entanto, existem diferenças significativas entre o mercado imobiliário americano e o brasileiro.
Nos Estados Unidos, o que mais se aproximariam dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) seriam os REITs (sigla em inglês para Real Estate Investment Trust). Eles são uma opção popular e, segundo dados da Nareit (Associação Nacional de REITs dos EUA), cerca de 150 milhões de cidadãos dos EUA investem direta ou indiretamente neles.
Diferentemente dos Fundos Imobiliários brasileiros, os Reits existem desde a década de 1960, sendo, portanto, uma indústria mais madura, e se configuram juridicamente como empresas e não fundos de investimento.
Já no Brasil, os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) existem desde 1993 e reúnem cerca de 2 milhões de investidores.
No mercado imobiliário americano, os REITs possuem um patrimônio total investido de US$ 4,5 trilhões, sendo US$ 3 trilhões de Reits públicos.
No Brasil, o patrimônio total investido em FIIs é de R$ 201 bilhões.
Enquanto nos EUA os investidores institucionais, como fundos de pensão e gestoras de recursos, têm uma participação expressiva no mercado de REITs, no Brasil os FIIs têm atraído um número crescente de investidores individuais, buscando diversificação e rendimentos.
Por fim, o mercado imobiliário americano é também conhecido por sua liquidez e diversidade de opções, incluindo REITs comerciais, residenciais, de saúde, entre outros. No Brasil, embora os FIIs tenham ganhado popularidade, ainda há um maior enfoque em imóveis comerciais, como lajes corporativas, shoppings e, mais recentemente, galpões logísticos e fundos de papel.
“O mercado americano de real estate (mercado imobiliário) é o maior do mundo. E, nos EUA, ele só não é maior do que o mercado de renda fixa”, aponta Ricardo Outi.
Luciano Lautenberg complementa: “O mercado de real estate aqui nos EUA tem trilhões de dólares empenhados diariamente. Não se compara com o Brasil. Aqui você tem diversas formas de fatiar a estrutura de capital. É bem diferente, abrangente e segmentado, com coisas que ainda são inimagináveis no Brasil”, pontua.
“Com real estate, você pode ter geração de renda passiva ou ganhar com apreciação do capital. E isso pode ser feito com estruturas mais seniores, com menos risco e que pagam menos, ou com mais risco e que pagam mais. A equação risco-retorno varia muito de acordo com o tipo de investimento e a estrutura”, complementa.
Real estate é para qualquer investidor?
Questionados se faz sentido para qualquer investidor brasileiro migrar para o mercado imobiliário americano, a resposta é a mesma: depende do objetivo do investimento.
Se o investidor pode abrir mão de liquidez para ter segurança e rentabilidade, então o real estate americano pode ser uma opção.
“Muitas famílias brasileiras hoje veem sentido em ter parte do investimento em estruturas offshore, investidas fora do Brasil. Há famílias com 5%, 10%, até 90% do patrimônio investido fora. Mandar dinheiro para fora do Brasil, em si, já é uma decisão. Geralmente essas famílias buscam diversificação, fugir do risco político, do risco da moeda etc”, diz Lautenberg.
“A partir do momento que o dinheiro chega aos EUA, você tem que montar carteira diversificada, com ações, fundos, bonds e deveria também ter uma parte alternativa, com real estate dentro dela, pelo tamanho do mercado e pelas diferentes formas de atuar nele. Daí você equilibra risco, retorno e liquidez. Se você abre mão de liquidez, pode ir para real estate privado, que você vai ter melhor retorno. Se você quer ter liquidez, pode ir para os REITs públicos. O mercado é grande, complexo e com diferentes jeitos de atuar”, complementa.
Por isso, é recomendado que o investidor conte com assessoria especializada na montagem da carteira.
“O mercado americano trabalha muito com alavancagem”, alerta Outi. “A gente faz 100% dos investimentos com certa alavancagem, porque você tem benefícios, inclusive contábeis, para investir dessa maneira”, revela, apontando que a realidade de juros do país é bem diferente da brasileira.
“Aqui, tudo se baseia em risco-retorno. Se o juro sobe de 0% para 5%, esse investidor vai para a renda fixa. Você tem um spread da taxa de governo x tudo o que você vai fazer, então acaba fazendo alavancagem”, diz Lautenberg.
- Se você tem interesse em investir em real estate nos EUA, fale com a EQI.
