Durante o FII Summit, maior evento sobre Fundos Imobiliários do Brasil, realizado pela EQI Investimentos, Luis Moran, head da EQI Research mediou um bate-papo sobre as novas teses e o crescimento dos FIIs, em especial, os fundos de shoppings e fundos residenciais.
Superando 2 milhões de investidores em Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) em janeiro deste ano, podemos dizer que os FIIs estão cada vez mais em ascensão. Mas quais deles? Como isso está acontecendo? Confira agora o crescimento do mercado dos FIIs!
Crescimento dos FIIs
No evento, Ronaldo Rodrigues, diretor de investimentos do BTG Pactual, relembrou que dois anos atrás, os investidores buscavam muito os fundos de crédito, o que fez com que o mercado saísse com ofertas para esses fundos. No momento pós-pandemia, houve um movimento de um ‘boom’ para o setor logístico.
De acordo com Rodrigues, essa movimentação do setor logístico foi passada para os Fundos de Shoppings e é um movimento que o BTG Pactual acredita que vai continuar acontecendo.
Com o CDI (Certificado de Depósito Interbancário) em queda, o que ajuda essa indústria a performar, o diretor comenta que novas captações devem ser feitas, ainda que de forma mais moderada.
Para Laercio Boaventura, sócio fundador e diretor de investimentos da Vectis, o investidor tem menos receio de investir em FIIs de Tijolos, já que o crescimento pode ser lucrativo com fundos de laje e shoppings, que são teses fundamentadas.
Já na tese residencial, apesar de ela ser gigante nos Estados Unidos, maior do que as outras, a mais resiliente e com menos volatilidade, não é a que mais paga por ser aluguel de apartamento, mas é a que sobrevive melhor nas crises. No Brasil, de acordo com Boaventura, como é uma tese nova, o pessoal tem muito receio se vai render, conseguir alugar e como vai ser.
“As pessoas comparam os fundos residenciais só com o CDI, pois ‘a tese nova tem que render mais que CDI, senão não vou entrar'”, comenta o diretor de investimentos da Vectis. “A queda da taxa de juros obviamente vai ajudar muito na tese, os nossos prédios ficaram todos prontos e vamos começar agora a entregar aluguel fora da renda garantida. Então, estamos moderadamente otimistas para mostrar que a tese funciona.”
Crescimento dos FIIs: gestão de fundos
Para Ronaldo Rodrigues, é importante sempre que o gestor do fundo entenda qual ativo é o mais adequado para o investidor, com maior ou menor propensão ao risco, usando o suitability.
“O papel do gestor é entender quem é seu cliente, quem é seu passivo e respeitar. Não tem como fugir disso, nosso trabalho é achar as oportunidades, mas no final do dia, o investidor é soberano”, afirma. De acordo com ele, às vezes é papel do gestor procurar o investidor que se encaixe no perfil para comprar seu ativo.
“Hoje o mercado ainda não aceita e ainda está se desenvolvendo quanto a isso. É preciso respeitar e seguir o modelo de negócio do momento”, comenta Gustavo Asdourian, sócio-fundador e CEO da Guardian Gestora. “O que é possível fazer. Acho que com o tempo, com o mercado amadurecendo tende a se desenvolver.”
Mercado Residencial: Brasil x EUA
Qual é a diferença entre comprar um fundo residencial e comprar um apartamento? Para quem pensa apenas em investir seu capital e não morar, os Fundos Imobiliários de tijolos com foco no residencial são uma opção nesse caso.
“Ainda não teve essa associação que o apartamento pode estar dentro do fundo. O ideal era vender isso num stand de vendas, por que assim o comprador de apartamento teria a oportunidade de entender o produto e o gestor estar acertando no investidor correto”, comenta Boaventura.
Há uma diferença, tanto no valor investido, quanto no valor da rentabilidade. “Diferente do papel, no tijolo o investidor tem ganho patrimonial”, diz Boaventura. “A gente acredita que, em algum momento, essa indústria vai começar a migrar.”
Para ele, é necessário dar um tempo de 1 ano ou 18 meses para mostrar a rentabilidade e exemplifica com o medo que existia anteriormente com os fundos de shoppings e o atual crescimento desses produtos. “É uma indústria que vai crescer, tem um caminho para ser trilhado e quebrar o medo de investidor”, complementa.
Fundos de Tijolos em Shoppings
De acordo com Rodrigues, o segmento de shoppings é extremamente resiliente no Brasil e colabora fortemente para o crescimento dos FIIs. “O shopping no Brasil tem uma característica muito interessante: ele é um agente transformador da região em que está localizado”, comenta.
Ronaldo afirma que o shopping tem o ponto da localização a seu favor e a dominância, a sua relevância onde ele está inserido, o que gera mais oportunidades para o investidor.
“Uma dúvida que surge muito aqui é ‘o que vai acontecer com o mercado de shoppings no brasil? vai ser igual nos Estados Unidos que se deteriorou?’. A dinâmica social aqui é muito diferente, no shopping no Brasil você está comprando lojas, segurança, entretenimento e cinema, tem toda uma dinâmica que nos diferencia”, explica.
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