No último mês, vimos um avanço no cupom das NTN-Bs (títulos IPCA+), um dos motivos que fez com que o IFIX desacelerasse o ritmo de alta. No Tesouro IPCA+ com vencimento em 2029, o prêmio subiu de 4,90% para 5,30%, provocando, também, um leve aumento no prêmio de risco utilizado para precificação dos fundos imobiliários de modo geral.
Nos dados econômicos, a deflação se mostrou pontual. O IPCA de agosto veio +0,23%, abaixo das expectativas, mas subindo o acumulado dos últimos 12 meses para 4,61%, devido à deflação do ano anterior. No entanto, alguns FIIs de papel já registraram o impacto negativo nas distribuições. Em especial, o KNIP e o VCJR apresentaram quedas no pagamento de dividendos, o que costuma causar o mesmo efeito no valor de mercado das cotas.
Como explicado nos “Destaques do Período” do relatório de FIIs de Recebíveis de outubro, vemos que essas oscilações abrem oportunidades para adquirir bons FIIs de papel abaixo do valor patrimonial, aumentando o retorno acumulado, visto que o ponto de entrada é mais favorável ao investidor.
Essas oportunidades mostram como os fundos de papel high yield não fazem sentido no neste momento. Mantemos nossas recomendações de venda para HCTR11 e DEVA11. A reprovação em assembleia das demonstrações contábeis do DEVA e o ajuste na distribuição que está sendo necessário ser feito no FII da Hectare mostram que o risco tomado é excessivamente alto para o potencial retorno que esses FIIs podem trazer.
Alteramos, também, nossa recomendação para o RECR11, de compra para venda. O FII possui exposição aos segmentos com maior risco de inadimplência com um cupom de remuneração que não reflete, na nossa opinião, o risco assumido.
O RECR11 possui uma carteira bem diversificada de CRIs, como já mencionamos em relatórios anteriores. Porém, o RECR assume riscos relevantes em a loteamentos, hotéis e multipropriedades para uma remuneração projetada nos próximos 12 meses de 11,5%. No momento, vemos oportunidades que oferecem possibilidade de retornos parecidos, e até superiores, assumindo riscos menores.
Relatório de FIIs de Recebíveis de outubro: para onde direcionar os aportes?
Visando direcionar as melhores oportunidades, passaremos a divulgar nossos quatro FIIs de papel preferenciais para aportes, independentes da carteira recomendada.
Os fundos recomendados aqui são, na nossa opinião, as melhores opções para aqueles que buscam renda mensal, risco moderado e compras oportunísticas.
- CVBI11
- KNIP11
- VCJR11
- VRTA11
Detalhes sobre as características dos fundos recomendados poderão ser encontrados no decorrer deste relatório e da planilha que o acompanha.
Destaques do Período
CPTS – Capitânia Securities
- A gestão segue reciclando a carteira, visando o aumento da taxa média do portfólio. No mês, adquiriu R$ 191 milhões em CRIs a IPCA+6,80% e vendeu R$ 140 milhões a uma taxa de IPCA+6,96%.
- A distribuição mensal subiu novamente frente ao mês anterior, tendo ficado em R$ 0,89 por cota.
- O CPTS fará o desdobramento de cotas e, para cada cota que o investidor possuir em 25/09/2023, serão creditadas mais nove cotas, totalizando 10 cotas. O valor por cota também será dividido por 10, de modo que o patrimônio não será alterado.
- Permanecemos com nossa recomendação de COMPRA para o fundo, baseados no bom giro da carteira de CRIs com baixo risco de crédito e na aquisição da carteira de FIIs com desconto (cerca de 28% do patrimônio líquido do CPTS). Devido à forte alta do FII dos últimos meses, o investidor deve-se atentar ao preço-teto de compra de R$ 92 (ou R$ 9,20 após o desdobramento).
CVBI – VBI CRI
• O Fundo zerou as obrigações financeiras, quitando as operações compromissadas. O movimento diminuirá as despesas financeiras do FII.
• Foi adquirida uma nova operação – R$ 9 milhões no CRI do Grupo Mateus, a uma taxa de IPCA + 8% ao ano.
• Nossa recomendação para o CVBI é de COMPRA até o preço de R$ 101.
CACR – Cartesia CRI
• O aumento da alocação em caixa este mês veio da entrada de recursos da última janela de liquidação referente à 5a emissão de cotas.
• Até dezembro, quando encerram-se as janelas, o FII deverá oscilar os recursos em caixa.
• As alocações serão focadas em novos projetos e aumento da participação em projetos já pertencentes ao portfólio. Monitoraremos a evolução da carteira do Fundo.
• Mantemos nossa recomendação de COMPRA para o CACR11.
KNCR – Kinea Rendimentos Imobiliários
• Com o elevado número de dias úteis em agosto, o KNCR11 distribuirá R$ 1,20 por cota, equivalente a 103% da taxa DI, livre de imposto de renda.
• O KNCR incluiu uma nova operação, no valor de R$ 205,9 milhões, ao portfólio. A operação é denominada CRI O Parque, baseada na aquisição de um edifício corporativo AAA na Av. Roque Petroni Jr (próximo à Marginal Pinheiros em São Paulo/SP). A taxa de aquisição foi de CDI+2,50% ao ano.
• Retomamos nossa recomendação de COMPRA para o KNCR11, com preço-teto de R$ 101.
KNIP – Kinea Índice de Preços
• Devido à política de distribuição adotada pelo administrador, o KNIP apresenta variação na distribuição de proventos em linha com a inflação registrada dois meses anteriores ao pagamento dos dividendos. Ou seja, com a queda da inflação, o provento pago pelo KNIP sofre variações na mesma proporção.
• Em momentos de deflação, o mercado costuma reagir negativamente em relação ao valor de mercado do FII, abrindo janelas de oportunidade para aquisição com desconto frente ao valor patrimonial sem qualquer relação com eventos negativos de crédito na carteira do Fundo.
• Atualmente, o KNIP está sendo negociado com uma relação P/VP de 0,93. No nossa opinião, é uma evidente oportunidade de COMPRA de um portfólio com elevada nota de crédito a uma taxa média de aquisição de IPCA + 8,05% ao ano, isento de imposto de renda.
MCCI – Mauá Capital Recebíveis Imobiliários
• A distribuição mensal do MCCI ficou em R$ 0,90 após seis meses consecutivos de distribuição de R$ 0,95. A indicação da gestão é de um pagamento entre R$ 0,85 e R$ 0,95 por mês até dezembro/23.
• Em relação ao portfólio, 100% das operações possuem garantia real imobiliária.
• Por outro lado, o MCCI apresentou boa valorização nos últimos seis meses, tanto de valor patrimonial quanto de valor de mercado. Com isso, o FII atingiu nosso preço-teto e nossa recomendação é NEUTRA.
MXRF – Maxi Renda FII
• O MXRF é um FII de característica híbrida, mas predominantemente alocado em papel. Entendemos que o valor de mercado de um FII com essas características deve estar em linha com o seu valor patrimonial, com pequenas oscilações em situações particulares, como alocação em outros FIIs ou forte característica de giro de portfólio pelo gestor.
• No caso do MXRF, a participação em cotas de outros FIIs representa 16% do patrimônio líquido do Fundo, o que pode justificar uma precificação mais elevada em razão da potencial valorização desses FIIs.
• Entendemos que um ágio de 10% (P/VP de 1,10) elimina a margem de segurança no investimento, fazendo com que a taxa implícita de retorno dos compradores do MXRF a R$ 11 fique abaixo de IPCA + 6% ao ano.
• Sendo assim, mantemos nossa recomendação NEUTRA para o Fundo.
RBRR – RBR High Grade
• O RBRR está trabalhando para aumentar a taxa média de remuneração de portfólio, atualmente em IPCA + 7,1% e CDI + 2,7% (valores brutos).
• Entendemos o perfil de baixo risco de crédito da carteira, mas vemos oportunidades com maior nível de retorno e similar risco para o momento. Assim, mesmo com o deságio frente ao VP, alteramos a recomendação do RBRR para NEUTRA.
VCJR – Vectis Juros Real
• O VCJR é similar ao KNIP no modelo de distribuição, adotando o regime de competência (mesmo administrador). Com isso, as oscilações nas distribuições acompanham a inflação com dois meses de desfasagem, aproximadamente.
• As oscilações nos pagamentos provenientes exclusivamente de alterações no IPCA, como é o caso do VCJR, podem abrir ótimas oportunidades de compra com deságio. Atualmente, o VCJR negocia a um P/VP de 0,94 e reforçamos nossa recomendação de COMPRA.
VRTA – Fator Verità
• Com uma carteira com mais de 60 CRIs e devedores nos setores de construção civil, alimentos e logística, o VRTA é um FII que se provou no tempo, com mais de 12 anos de listagem em bolsa.
• A carteira é essencialmente indexada ao IPCA, com risco de crédito baixo a moderado, contando com carrego de FIIs de papel e CRIs atrelados ao CDI.
• Com um P/VP de 0,94, o VRTA também se mostra uma excelente opção de COMPRA, podendo apresentar remuneração implícita de cerca de IPCA + 8% para o investidor.
Você leu sobre o relatório de FIIs de Recebíveis de outubro da EQI Research. Para mais relatórios como este, clique aqui.
