Quanto rendem R$ 5 milhões em imóveis ou FIIs? Com base nas premissas da EQI Research e na tabela do Imposto de Renda vigente em 2026, um imóvel desse valor poderia gerar uma renda mensal de R$ 19.200,71 após o recolhimento mensal do IR. Nos fundos imobiliários, a estimativa varia entre R$ 40 mil e R$ 50 mil por mês, dependendo do perfil do investidor.
No cenário mais conservador considerado pela “Calculadora de Imóveis x FIIs”, a renda projetada com fundos imobiliários seria mais de duas vezes superior à obtida com o aluguel após o IR.
A comparação, contudo, considera somente a renda gerada pelos investimentos. Valorização do imóvel, oscilação das cotas dos FIIs, períodos de vacância, despesas de manutenção e outros custos podem alterar o resultado.
Quanto rendem R$ 5 milhões em um imóvel?
Para estimar a renda do imóvel, a simulação considerou um aluguel bruto mensal equivalente a 0,5% do valor da propriedade. Essa é uma referência utilizada no mercado, mas não representa uma regra para todos os imóveis.
O percentual pode variar para cima ou para baixo dependendo de fatores como localização, padrão do imóvel, estado de conservação, demanda da região, vacância, custos de manutenção e condições do mercado imobiliário no momento da locação.
Com essa premissa, um imóvel avaliado em R$ 5 milhões poderia ser alugado por R$ 25 mil mensais. Considerando o desconto simplificado mensal de R$ 607,20 e nenhuma outra dedução, o IR estimado seria de R$ 5.799,29, deixando uma renda de R$ 19.200,71 por mês ou R$ 230.408,52 em 12 meses.
O cálculo considera o imóvel ocupado durante todo o ano e desconta somente o recolhimento mensal do IR. Por isso, o valor efetivamente recebido pelo proprietário pode ser menor. O imposto definitivo também pode mudar no ajuste anual, conforme os demais rendimentos e as deduções do contribuinte.
Como destacado anteriormente, a renda do aluguel depende da localização, do estado de conservação, do tipo de propriedade e da demanda da região. Condomínio, IPTU, administração imobiliária, manutenção, reformas, inadimplência e períodos sem inquilino também podem afetar o resultado.
Os rendimentos obtidos com aluguéis são tributáveis. Quando recebidos de uma pessoa física, devem ser apurados mensalmente pelo Carnê-Leão. Se o pagamento for feito por uma pessoa jurídica, o imposto é retido na fonte.
Impostos e taxas incidentes sobre o imóvel, despesas de condomínio e custos de cobrança podem ser excluídos do valor tributável quando o encargo for exclusivamente do locador, conforme as regras da Receita Federal.
Como o aluguel bruto estimado de R$ 25 mil supera R$ 7.350 mensais, ele não se beneficia da redução do Imposto de Renda vigente desde janeiro de 2026. A tabela de tributação de 2026 estabelece alíquota de 27,5% e parcela a deduzir de R$ 908,73 para bases de cálculo acima de R$ 4.664,68.
O contribuinte também pode utilizar o desconto simplificado mensal de R$ 607,20 quando essa alternativa for mais vantajosa, conforme as orientações do Perguntas e Respostas IRPF 2026.
Com o resultado após o recolhimento mensal do IR, o retorno estimado do imóvel seria de aproximadamente 0,38% ao mês ou 4,61% ao ano. Esses percentuais não consideram outros custos nem eventual valorização ou desvalorização da propriedade.
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Quanto rendem R$ 5 milhões em FIIs?
Para avaliar os fundos imobiliários, a calculadora da EQI Research considera três carteiras, construídas de acordo com os perfis conservador, moderado e arrojado.
A composição dos portfólios não é a mesma. Carteiras com maior renda projetada também podem envolver mais riscos, como oscilações das cotas, exposição a fundos de crédito de maior risco ou menor previsibilidade dos rendimentos.
Veja os resultados da simulação:
| Investimento ou perfil | Renda mensal estimada | Renda anual estimada | Retorno médio mensal | Diferença para o aluguel |
|---|---|---|---|---|
| Imóvel após o IR | R$ 19.200,71 | R$ 230.408,52 | 0,38% líquido | Referência |
| FIIs conservadores | R$ 40.000 | R$ 480.000 | 0,80% | 108,33% maior |
| FIIs moderados | R$ 45.000 | R$ 540.000 | 0,90% | 134,37% maior |
| FIIs arrojados | R$ 50.000 | R$ 600.000 | 1% | 160,41% maior |
Os números são projeções baseadas nas distribuições consideradas pela EQI Research. Os rendimentos dos fundos imobiliários podem mudar conforme o desempenho dos imóveis e recebíveis das carteiras, as decisões dos gestores e o cenário econômico.
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Perfil conservador
Na carteira conservadora, os R$ 5 milhões gerariam uma renda mensal estimada de R$ 40 mil, equivalente a R$ 480 mil por ano.
A rentabilidade média projetada é de 0,8% ao mês. Nesse cenário, a renda anual seria 108,33% superior aos R$ 230,4 mil estimados para o imóvel após o recolhimento mensal do IR.
Isso representa uma diferença mensal de aproximadamente R$ 20,8 mil a favor dos fundos imobiliários.
Perfil moderado
Para o investidor moderado, a renda estimada sobe para R$ 45 mil por mês, com retorno médio projetado de 0,9% ao mês.
Ao longo de um ano, os rendimentos poderiam alcançar R$ 540 mil. O montante seria 134,37% maior do que a renda anual estimada para o imóvel após o IR.
Perfil arrojado
No perfil arrojado, a calculadora estima uma renda mensal de R$ 50 mil e uma rentabilidade média de 1% ao mês.
A projeção anual chega a R$ 600 mil, valor 160,41% superior ao aluguel estimado após o IR. O potencial maior de renda, entretanto, é acompanhado por uma exposição mais elevada a riscos.
Rendimentos de FIIs são isentos de IR?
A simulação considera a atual isenção de Imposto de Renda sobre os rendimentos distribuídos pelos FIIs aos investidores pessoas físicas.
Essa isenção não é automática para qualquer fundo ou investidor. Pela legislação vigente, o FII deve atender a requisitos como possuir ao menos 100 cotistas e ter suas cotas admitidas à negociação em bolsa ou mercado de balcão organizado.
O benefício também não se aplica ao investidor que detenha 10% ou mais das cotas ou tenha direito a pelo menos 10% dos rendimentos do fundo. As condições estão previstas na Lei nº 11.033.
A isenção alcança os rendimentos distribuídos que atendem a essas exigências. Ela não significa que todas as operações com fundos imobiliários sejam livres de tributação.
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Imóveis ou FIIs: qual vale mais a pena?
Considerando exclusivamente a renda projetada pela calculadora, os FIIs apresentam vantagem nos três perfis analisados.
Mesmo na carteira conservadora, a renda mensal estimada de R$ 40 mil supera os R$ 19.200,71 do aluguel após o recolhimento mensal do IR. A diferença aumenta para R$ 30.799,29 por mês no perfil arrojado.
Isso não significa, porém, que os fundos imobiliários sejam necessariamente a melhor escolha para todos os investidores.
O imóvel físico oferece controle direto sobre o patrimônio e pode se valorizar ao longo do tempo, mas possui menor liquidez, exige um capital elevado e concentra o investimento em uma única propriedade.
Os FIIs permitem distribuir o dinheiro entre diferentes imóveis, setores, regiões e operações de crédito. As cotas também podem ser compradas e vendidas na bolsa. Em contrapartida, os preços oscilam diariamente e os rendimentos não são garantidos.
A decisão também depende dos objetivos, da necessidade de liquidez, da tolerância às oscilações e do interesse do investidor em administrar diretamente uma propriedade.
A calculadora oferece uma referência para comparar a renda potencial, mas não substitui uma análise completa dos riscos e das características de cada alternativa.
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