O que rende mais: investir em Fundos Imobiliários ou imóveis? Se você tem essa dúvida, acompanhe a coluna e descubra cinco FIIs que renderam mais do que imóveis!
O mercado imobiliário é uma das principais opções de investimento para os brasileiros. A aquisição de imóveis sempre foi vista como uma maneira segura de preservar e aumentar o patrimônio, além de proporcionar uma fonte de renda mensal, essencial para a aposentadoria ou em momentos de emergência.
O mercado imobiliário no Brasil é vasto e complexo, abrangendo desde imóveis residenciais, como casas e apartamentos prontos, até terrenos, propriedades rurais e imóveis comerciais. Cada uma dessas classes possui características e responsabilidades distintas, como manutenção, gestão de locatários, impostos e, eventualmente, construção e reformas. A máxima dos investimentos também se aplica aqui: quanto maior o risco, maior o retorno esperado.
Por exemplo, um imóvel na planta, a construção de casas, a aquisição de terrenos em áreas ainda em desenvolvimento e a exploração comercial de imóveis para o varejo de rua tendem a carregar riscos mais elevados do que a aquisição de um apartamento bem localizado para aluguel. Em contrapartida, espera-se um retorno superior para compensar o maior risco assumido.
Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) surgiram como uma alternativa mais eficiente e menos burocrática ao investimento direto em imóveis. Eles permitem que os investidores acessem o mercado imobiliário de forma simplificada e com menor capital inicial, além de oferecer diversificação e liquidez, possibilitando a exploração de diferentes segmentos imobiliários em todo o país, sem renunciar à renda mensal que, no caso dos FIIs, é isenta de imposto de renda.
Mas, será que também oferecem maior retorno? Para responder a esta pergunta, utilizaremos os dados do índice FipeZap, que é desenvolvido em conjunto pela Fipe e pelo Zap, e acompanha o preço de apartamentos prontos em diversas cidades brasileiras, com base em anúncios da internet.
O índice FipeZap não contempla, portanto, casas, sobrados, terrenos e, neste caso, restringiremos a análise aos imóveis residenciais. Seria equivalente à média de preços dos anúncios de apartamentos, tanto para locação quanto para venda.
Cinco FIIs que renderam mais do que imóveis: as premissas para comparação
Os FIIs pagam rendimentos mensais, isentos de imposto de renda. Na comparação, reinvestiremos toda a renda na mesma carteira de Fundos Imobiliários, todos os meses.
Para os imóveis, utilizaremos a média mensal de aluguel fornecida pelo Fipezap, mas não descontaremos o imposto de renda que seria devido para a maioria dos casos. Também iremos assumir que é possível reinvestir o aluguel recebido no próprio apartamento, que irá sofrer as variações de valorização e desvalorização junto com o imóvel.
Comparação entre médias
O IFIX representa a média dos maiores e mais negociados FIIs do mercado. O índice é composto por FIIs de diferentes setores, como galpões, lajes, títulos de renda fixa lastreados no mercado imobiliário e shoppings por todo o país.
Selecionamos quatro cidades para comparação – São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e São José do Rio Preto, no interior paulista. Note que a média dos mercados de São Paulo e Belo Horizonte superou a média do IFIX, enquanto Rio de Janeiro e São José do Rio Preto tiveram desempenhos abaixo do índice.
Cidades do interior, como Rio Preto, podem passar por transformações maiores no estilo de vida da população, como a preferência por casas e sobrados pela parcela de mais alta renda, enfraquecendo a demanda por apartamentos. No período, teria sido necessário reinvestir todos os aluguéis para manter o investimento inicial, por exemplo.
Por outro lado, cidades com alto crescimento, como São Paulo, ofereceram uma apreciação do valor de mercado praticamente constante ao investidor imobiliário. Mas essa simulação não considera eventuais despesas com o apartamento, como reformas e impostos, ou custos de desocupação, assumindo que o imóvel permaneceu locado por todo o período.
Por isso, a análise mostra um crescimento constante, sem grandes oscilações negativas. Este é um cenário ideal que, na prática, é muito difícil de ocorrer e traz a percepção que o investimento direto em imóveis não sofreu variações.
Nos Fundos Imobiliários, essa distorção não acontece. O índice reflete os aluguéis recebidos e a valorização média da carteira. Todos os custos e eventuais quedas de receita são refletidos diretamente na composição do índice.
Escolhendo os melhores FIIs
O Fipezap é mais homogêneo em relação ao segmento de atuação (apartamentos residenciais) e à região. Poderíamos restringir ainda mais a análise, focando em bairros específicos da cidade, mas ainda não temos esses dados consolidados.
Vamos, então, segmentar o IFIX. Não há uma grande representatividade do segmento residencial nos Fundos Imobiliários para comparação, já que os FIIs focam em ativos de crédito imobiliário (fundo de papel), galpões logísticos, shoppings, escritórios e híbridos (uma diversificação entre vários setores).
Uma boa carteira de FIIs não refletirá, necessariamente, o IFIX. Ela é montada buscando uma alocação eficiente entre setores, selecionando os melhores portfólios de imóveis, aliado a uma boa gestão e favorável ao ciclo imobiliário do segmento.
Selecionamos cinco FIIs dos principais segmentos do mercado e que são recomendados por nós, da EQI Research. Todos eles estão, ou já estiveram, na nossa carteira recomendada.
Alguns representantes destes setores estão no gráfico abaixo, como o BTLG11, de logística, com retorno de 128,6% no período; o XPML11, de shoppings, com retorno de 103,8% no período; ALZR11, híbrido, com retorno de 76,5% no período; KNIP11, de papel, com retorno de 67,9% no período; e HGPO11, de escritórios, com retorno de 199,7%.
Todos os cinco fundos apresentados superaram a média do mercado imobiliário paulistano (e, consequentemente, das demais cidades apresentadas aqui) e poderiam compor um portfólio com investimento inicial de menos de R$ 1 mil.
As vantagens ainda continuam. Com os FIIs, é possível acessar centenas de contratos de locação, minimizando o risco de queda brusca na receita de aluguel e tendo como locatários as maiores empresas do Brasil. E sem falar na burocracia. Com uma equipe de gestão profissional à frente das negociações com locatários e transações de compras e vendas, o investidor não tem problemas diretos com inquilinos, cartórios ou imobiliárias.
A oscilação diária dos preços pode ser vista como desvantagem por alguns investidores. No entanto, essa marcação reflete com precisão o real valor do seu patrimônio naquele momento – quem já tentou vender um imóvel com certa urgência sabe do que estou falando. O valor anunciado, ou o valor que você acredita que vale, nem sempre é o valor transacionado e a negociação poderá levar meses.
Além de todas essas vantagens, como mostrado, um portfólio bem montado também terá a possibilidade de oferecer um retorno superior ao investimento direto em imóveis.
Se você já investe em imóveis (ou está pensando em comprar um), criamos uma calculadora que compara a rentabilidade que você possui hoje com uma carteira de Fundos Imobiliários para diferentes perfis de investimento. Você poderá inserir os dados do mercado da sua região e selecionar o seu perfil de investidor – conservador, moderado ou arrojado. A calculadora te mostrará qual investimento é mais rentável de acordo com a sua realidade. Faça o download aqui!
Por Carolina Borges, analista de FIIs da EQI Research
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