Nos últimos anos, com o avanço do e-commerce no mundo inteiro, a atividade logística tem se tornado cada vez mais importante. Nesse cenário, uma categoria de investimentos se destaca no universo dos fundos imobiliários: os fundos de logística.
Se você se interessa pelo mercado imobiliário e deseja aprender mais sobre esse tipo de FII, continue a leitura e entenda como funcionam os fundos logísticos.
O que são os fundos de logística?
Os fundos de logística são uma espécie de fundo de tijolo que investem em espaços de armazenamentos, galpões e centros de distribuição.
Basicamente, o objetivo desses imóveis é receber mercadorias que, posteriormente, serão distribuídas para diversas localidades. Ou seja, os fundos de logística lidam com o ganho proveniente dos aluguéis desses espaços, não com os produtos em si.
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Como funcionam esses fundos imobiliários
Em relação aos imóveis, os fundos logísticos costumam investir em grandes espaços localizados em regiões estratégicas. Por exemplo, um centro de distribuição deve estar próximo de rodovias e de grandes centros urbanos, para minimizar os custos das entregas.
Além disso, esses imóveis devem ter uma estrutura adequada para armazenar os produtos. Nesse sentido, detalhes como espaço de manobra dos caminhões, sistemas de ventilação e de combate a incêndios são bastante importantes.
Quanto à gestão, os FIIs logísticos funcionam da mesma forma que os demais fundos imobiliários. Primeiramente, os investidores juntam recursos para alocar em imóveis do setor logístico. Uma vez arrecadados esses recursos, cabe ao gestor avaliar e selecionar os melhores ativos disponíveis nesse segmento.
Assim que a aquisição desses imóveis é feita, é hora de colocá-los para locação. Uma vez recebidos os aluguéis e descontadas as despesas de gestão, o lucro do fundo é distribuído aos cotistas. Como em todos os fundos de investimento, essa distribuição é feita de forma proporcional à quantidade de cotas de cada investidor.
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Custos dos fundos de logística
Para o investidor, os dividendos recebidos dos fundos imobiliários são isentos de Imposto de Renda. No entanto, caso venda as suas cotas com lucro, deverá pagar 20% de IR sobre o resultado da operação.
Em relação às taxas, a de administração é a mais frequente nos FIIs. Nesse sentido, não há um padrão para essa taxa, sendo que, normalmente, ela vai de 0,25% a 2% ao ano.
Em alguns casos, o fundo imobiliário poderá cobrar também uma taxa de performance. Na maioria das vezes, essa taxa é de 20% sobre o resultado que superar o benchmark, que pode ser o CDI, o IPCA ou o IFIX, por exemplo.
- Um dos principais índices, neste segmento, é o iFix
Vantagens e desvantagens dos fundos de logística
Atualmente, uma das vantagens dos FIIs logísticos é justamente o momento favorável que vive a logística. Nesse sentido, a pandemia acelerou o processo de digitalização das empresas. Mesmo quem ainda não tinha tecnologia teve que correr para ajustar a cadeia de produção e acompanhar a concorrência. Logo, as empresas passaram a investir mais em logística, e isso se refletiu na valorização desses fundos.
Ainda em relação ao e-commerce, outro ponto favorável é a expectativa de que essa forma de comércio permaneça forte mesmo depois da pandemia. Ou seja, com vendas em alta, espaços para armazenamento de produtos serão ainda mais necessários. Dessa forma, os fundos de logística acabam ficando mais protegidos contra um risco dos FIIs, que é a vacância dos empreendimentos. É claro que sempre existe o risco de que um galpão ou centro de distribuição fique desocupado. Mas isso acaba sendo atenuado pela demanda favorável da atividade.
Como desvantagens dos fundos de logística, podemos apontar o cenário oposto ao descrito acima. Ou seja, em períodos de recessão da economia, há uma desaceleração natural do comércio de forma geral. Assim, os aluguéis desses fundos podem sofrer alguma retração e, com isso, o investimento deixa de ser tão lucrativo.
Como escolher o melhor FII de logística
Na verdade, as dicas para selecionar os fundos logísticos são as mesmas para qualquer outro tipo de fundo de tijolo. A seguir, confira algumas das principais:
Avalie o histórico e a gestão do fundo
Sabemos que, na renda variável, um bom histórico de rentabilidade não garante ganhos futuros. Porém, observar a evolução do fundo dá ao investidor uma ideia de como a gestão atua em determinados momentos. Por exemplo, é possível identificar se o FII já passou por alguma crise de mercado, por problemas de governança, entre outros aspectos.
Conheça os imóveis
Outro ponto importante para escolher um bom fundo de logística é conhecer os imóveis que formam o patrimônio do FII. Nesse sentido, procure saber qual a localização dos empreendimentos, se é adequada à atividade logística, se as construções atendem a padrões de armazenamento e segurança, e assim por diante.
Informe-se sobre a vacância dos imóveis
Salvo em tempos de crises econômicas, problemas de vacância não são muito frequentes em fundos de logística. No entanto, é sempre bom verificar o histórico desses FIIs.
Lembrando que a vacância pode ser tanto física quanto financeira. Quando falamos em vacância física, estamos nos referindo a imóveis desocupados. Já a vacância financeira ocorre quando esses imóveis estão locados por valores abaixo do que realmente vale. Isso pode ocorrer eventualmente, por conta de renegociações de aluguéis, como vimos durante a pandemia. Porém, a medida que a atividade reaquece, a tendência deve ser de retomada dos preços de aluguéis. Esse é mais um cuidado que o investidor deve ter ao analisar um fundo de logística.
Analise o dividend yield (DY)
Normalmente, os FIIs estão na carteira de quem investe com o objetivo de receber dividendos. Nesse caso, é muito importante que se avalie o dividend yield (DY), tanto nos fundos de tijolo quanto nos de papel.
Ao analisar o DY, o investidor tem ideia do volume e da regularidade dos dividendos distribuídos. Lembrando que esse indicador vale tanto para ações quanto para fundos imobiliários.
- Aprenda a calcular o Dividend Yeld
Conheça a liquidez do FII
Quando falamos em liquidez, estamos nos referindo aos fundos imobiliários que possuem os maiores volumes de negociação na bolsa. Quanto maior a liquidez dos FIIs, mais fácil será para o investidor negociar as suas quotas quando desejar.
Afinal, qual o melhor tipo de fundo imobiliário?
A melhor carteira de fundos imobiliários é a diversificada. Esse um princípio que vale não só para os FIIs, mas para todo tipo de investimento. Por isso, os fundos de papel e de tijolo não são excludentes. Ao contrário, o ideal é ter uma carteira equilibrada e bem diversificada, com ativos de qualidade.
Em relação aos fundos imobiliários, a diversificação se aplica a diferentes gestores, tipos e regiões de imóveis, por exemplo. O importante é ter uma carteira que atenda ao seu perfil e objetivos de investimentos.
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