Muitos investidores viram o preço dos imóveis disparar depois da pandemia, especialmente, de imóveis residenciais. Em certas regiões, o preço chegou a subir 40, 50% em um único ano.
“Ao visualizarmos essa incrível subida de preço dos imóveis e, ao mesmo tempo, a queda de preço de muitos ativos do mercado financeiro, como das ações, por exemplo, somos naturalmente tentados a aumentar a parcela do patrimônio em imóveis”, analisa o estrategista da EQI Investimentos, Denys Wiese.
Mas o que é melhor: investir em Renda Fixa ou imóvel?
Para entender um pouco mais sobre esse assunto, Wiese convidou Leonardo Magalhães, gestor de fundos imobiliários da EQI Asset, e Carol Borges, analista de FIIs da EQI Research, para participarem da live do Investidor Inteligente “Investir em imóveis ou renda fixa: o que é melhor no cenário atual?”
Assista se você quiser saber mais sobre:
- Cenário de 2023 para valorização imobiliária e aluguéis
- Dados de rentabilidade
- Compra à vista x na planta x alavancado
- Comparativos com o IFIX e o timing de mercado
- Alternativas de investimento (fundos de CRI, fundos de desenvolvimento, etc)
Imóvel é um dos investimentos mais populares
O imóvel representa expectativa de valorização e traz segurança em momentos de volatilidade. É por isso que esse tipo de investimento é tão popular entre os investidores brasileiros, conforme explica o estrategista da EQI Investimentos, Denys Wiese.
“É inegável que o investimento em imóveis é bom no Brasil no longo prazo. Em um país com tantas incertezas políticas, econômicas, monetárias e de propriedade. Possuir ativos reais geradores de renda faz muito sentido”, comenta.
Contudo, é preciso saber que existem alternativas de investimento tão seguras e rentáveis, as quais serão abordadas em mais detalhes à frente.
Mas, antes de fazer qualquer comparação, Wiese aconselha os investidores a conhecerem o panorama do mercado imobiliário e os fatores que influenciam na variação do preço dos imóveis.
Variação no preço dos imóveis
De acordo com Wiese, existem diversos fatores que podem influenciar diretamente na valorização ou depreciação de um imóvel. Entre eles, estão os de ordem macroeconômica como disponibilidade de crédito, custo da construção e, claro, a taxa de juros.
Além deles, existem as questões que envolvem a localização, o que na opinião da analista de FIIs da EQI Research, Carol Borges, é um dos mais importantes a serem considerados quando se trata de um imóvel residencial.
Imóveis sempre se valorizam?
Para responder a isso, Denys Wiese analisa a rentabilidade média nacional dos imóveis na última década.
Na tabela abaixo, ele considerou o índice FIPE-Zap, que mede a variação dos anúncios dos preços de venda.
Rentabilidade dos imóveis 2008-2022
“É possível ver que houve uma grande valorização durante os governos Lula e Dilma, uma vez que o incentivo aos programas habitacionais foi bastante forte, alcançando 25% ao ano. Entre 2014 e 2019, foi um período de correção e os preços não chegaram ao patamar 1% de valorização. Em 2020, houve um boom monetário com a pandemia, que escoou dinheiro para esse mercado”, analisa Wiese.
Valorização por região
Na análise por região, o Brasil apresentou grande variação nos últimos 12 meses. Na tabela abaixo é possível ver que grandes cidades como São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Brasília tiveram aumento de preço moderados, ao passo que outras regiões passaram por grandes valorizações como Goiânia, Vitória, Campo Grande, alcançando quase 15%.
Valorização dos imóveis em 2022
Imóveis tem correlação positiva com o PIB
Ao analisar o histórico entre 2009 a 2023 da correlação entre o índice FIPE-Zap, com o CDI e o PIB, é possível verificar que o ciclo de imóveis residencial é bastante atrelado ao PIB. Quando o PIB desacelera, o índice FIPE-Zap acompanha:
Com relação às perspectivas para 2023, a EQI Asset projeta um PIB de 1,3%, mais otimista que os 0,88% aguardados pelo mercado. A gestora também espera um ano de inflação em desaceleração e queda na taxa de juros ainda este ano.
No entanto, o cenário ainda é difícil, com endividamento das famílias. Em 2006, para efeito de comparação, estava perto de 16%, com muito espaço para a tomada de crédito. Hoje, o patamar alcança quase 50%.
Como é possível ver no gráfico abaixo:
Renda das famílias comprometida com dívidas
“Acreditamos que estamos hoje mais perto de uma redução de juros, o que irá ajudar a economia de um modo geral e refletir no segmento imobiliário”, avalia Leonardo Magalhães, gestor de fundos imobiliários da EQI Asset.
Projeções PIB e Juros – 2023-2024
“O mercado projeta juros em 10% somente para o final de 2024. Até lá, os preços no mercado imobiliário devem ficar mais acomodados e, posteriormente, quando o PIB voltar a crescer, devem ter uma retomada”, acredita Denys Wiese.
Rendimento dos imóveis fica abaixo do CDI nos últimos 10 anos
Ainda para efeito de comparação com outros investimentos, em uma simulação de aplicação de R$ 100 mil feita em 2013, o rendimento dos imóveis ficou abaixo se comparados a outros índices como CDI e CDI+3 a.a..
“É possível ver que o CDI+ 3 ganhou disparado, enquanto que a média dos imóveis, somados ao aluguel, comparados ao CDI quase empataram, mas sem considerar custos como IPTU, Imposto de Renda, vacância, corretagem, manutenção e seguros”, comenta Wiese.
Modalidades de compra de imóveis: o que analisar
O FIPE-Zap captura o valor de venda dos imóveis já prontos. Contudo, existe a modalidade de compra de imóveis na planta. Sendo assim, Wiese propõe uma comparação da rentabilidade média desses imóveis quando adquiridos no espaço entre 1 a 5 anos da entrega das chaves.
Com 1 ano de antecedência, foi possível ter 10% de desconto e 11% de valorização no momento da entrega. Com 2 anos, foram 20% de desconto e rentabilidade de 25%. Em 5 anos, foi possível dobrar o recurso.
Na comparação com CDI+3, comprando com 1 ano de antecedência a compra do imóvel na planta, não ganhou do CDI, com 3 anos, empatou, com 4 ganhou e com 5 anos, houve empate.
Para a analista Carol Borges, esse levantamento mostra que ao comprar um imóvel na planta, é fundamental considerar o tempo para a entrega das chaves na análise.
“Durante esse período, existem riscos que, muitas vezes, o investidor desconsidera ou não consegue mensurar de uma maneira adequada. Podem haver atrasos na obra, além de saldo devedor que estão sendo corrigidos mensalmente”, alerta.
Compra de imóvel na planta
Além disso, de acordo com a profissional, ao tomar a decisão pela compra do imóvel, o investidor tem um custo de oportunidade, considerando investimentos de Renda Fixa, por exemplo, que possuem menos risco e oscilações.
Compra de imóvel alavancada
Em uma simulação da compra de um imóvel de R$ 500 mil na planta, com 3 anos para a entrega das chaves, feita com entrada de 20% e o restante financiado, é possível ver uma forte diferença de rentabilidade, considerando o período em que a compra foi feita.
Quem fez a compra em 2019, ganhou mais que o CDI+ 5, considerando a Selic no patamar de 4,5%.
Compra em 2019: boa rentabilidade dos imóveis
Já quem fez a mesma compra em 2016, obteve rendimentos menores:
Compra em 2016: Selic em alta garantia melhores rendimentos em Renda Fixa
O pior momento da rentabilidade ocorreu no período de 2013 em diante:
Compra em 2013: menor rendimento para o investidor em imóveis
Já quem fez a compra de um imóvel em 2013 não teve margem de lucro se comparado à Renda Fixa, pois a taxa de juros estava mais elevada, com maiores ganhos na Renda Fixa.
Em resumo, o estrategista da EQI Investimentos, Denys Wiese, alerta que o investidor antes de se decidir pela compra de um imóvel, deve observar alguns fatores como taxa de juros da economia (Selic) e variáveis como tempo para entrega da chave e localização, na comparação com o investimento em Renda Fixa.
“O cenário de juros altos favorece os investimentos em Renda Fixa e desfavorece os investimentos imobiliários. Além disso, depender da simples valorização imobiliária, mais aluguéis, pode não ser o suficiente para superar tais investimentos”, observa.
Para ele, a compra durante o período de obra pode ser interessante, contudo depende muito da região, do projeto e das garantias.
Alternativas rentáveis ao investimento em imóveis: quais são elas
Conforme vimos até aqui, o investimento em imóveis é interessante quando o investidor consegue surfar a onda de valorização do mercado imobiliário e juros baixos.
Contudo, existem alternativas de investimento que, quando comparadas à aquisição de imóveis, podem oferecer:
- Maior rentabilidade;
- Maior liquidez;
- Maior segurança;
- Menores custos.
Entre elas, estão os ativos oriundos dos próprio mercado imobiliário como:
- LCI, CRIs;
- Fundos Imobiliários de papel;
- Fundos Imobiliários de tijolos;
- Fundos de desenvolvimento.
Algumas oportunidades para o mês de abril de 2023 são:
- LCI – 1 ano – 11,61% (isento)
- LCI – 99% do CDI (5 anos) – Aprox. 13,51% (isento)
- Oferta 160 CRI – IPCA + 10% a.a. (isento) – Aprox. 16,60% a.a.
- Oferta 160 CRI – CDI + 4% a.a. (isento) – Aprox. 18,19% a.a.
Fundo Imobiliário de papel: rentabilidade e segurança
Alternativa ao investidor, o fundo EQI Recebíveis Imobiliários (EQIR11) é um Fundo Imobiliário gerido pela EQI Asset, com objetivo de adquirir Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), com foco em ativos high grade.
O investimento em um Fundo garante investimentos diversificados e com maior liquidez, além de proteção contra as oscilações econômicas, conforme explica Leonardo Magalhães, gestor de fundos imobiliários da EQI Asset.
De acordo com ele, a composição da carteira tem uma alocação em 88% IPCA+, indexador que melhor se ajusta aos ciclos do mercado imobiliário de médio e longo prazo. Além de funcionar como um hedge natural para a inflação.
“Já pensando em um cenário econômico mais positivo à frente, temos um componente pré-fixado maior, o que com a redução das taxas de juros, trará uma valorização dos CRIs”, explica Leonardo Magalhães, gestor de fundos imobiliários da EQI Asset.
Pulverização geográfica
Carteira recomendada de Fundos Imobiliários
Outra opção ao investidor é seguir uma carteira recomendada de Fundos Imobiliários.
Sob gestão da analista de FIIs Carol Borges, a carteira recomendada de FIIs da EQI Research é desenvolvida com 10 ativos que são atualizados mensalmente.
“A carteira garante que o investidor tenha acesso às melhores oportunidades de cada uma das categorias, sem ter que se expor a maiores riscos”, comenta a profissional.
Fundo de desenvolvimento
Para finalizar, o investidor também conta com a opção de Fundos de desenvolvimento. Trata-se de um fundo multiestratégia no qual o cotista vira sócio de grandes construtoras e incorporadoras no desenvolvimento de projetos desde seu início.
“É como comprar um imóvel na planta, mas com alguns diferenciais, como por exemplo, ter uma exposição a diversos empreendimentos de uma única vez, mas com a vantagem de ter gestores qualificados à frente, contando com todo o respaldo da autoridades de regulação de Fundos”, ressalta o gestor Leonardo Magalhães.
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Investir em renda fixa ou imóvel: saiba o que vale a pena!
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