O banco Safra avaliou que os dados do mercado imobiliário de São Paulo referentes a abril mostram mais uma rodada de indicadores operacionais fracos para as construtoras, apesar do forte volume de lançamentos registrado no período. Segundo os analistas, a desaceleração das vendas e o aumento dos estoques continuam sendo pontos de atenção, especialmente nos segmentos de média e alta renda, mais sensíveis ao cenário de juros elevados.
Diante desse cenário, o Safra mantém preferência pelas ações da Cyrela (CYRE3). O banco avalia que a estratégia da companhia, com forte presença tanto no segmento econômico quanto no mercado de alto padrão, oferece maior proteção em um ambiente de juros elevados. Além disso, os analistas destacam que as ações da empresa são negociadas atualmente a cerca de 4,8 vezes o lucro estimado para 2026, próximo dos menores níveis observados na última década.
De acordo com o relatório, os lançamentos residenciais na capital paulista somaram 11,6 mil unidades em abril, alta de 46% na comparação anual. No acumulado de 12 meses, foram lançadas 141,8 mil unidades, avanço de 18% em relação ao mesmo período anterior.
As vendas líquidas, por sua vez, cresceram em ritmo bem mais moderado, avançando 3% em um ano, para 9,6 mil unidades. Como resultado, a velocidade de vendas do mercado caiu para 10%, uma redução de três pontos percentuais em relação a abril de 2025.
Para o Safra, o desempenho reforça um cenário de absorção mais lenta da oferta pelas construtoras. O estoque de imóveis da cidade passou a equivaler a nove meses de vendas, acima dos 6,7 meses registrados um ano antes.
Construtoras: Minha Casa Minha Vida ainda é fundamental
O segmento de baixa renda continuou sendo o principal motor da atividade imobiliária. Os lançamentos voltados ao programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) cresceram 124% na comparação anual, alcançando 8,7 mil unidades e respondendo por 75% de todos os empreendimentos lançados em abril.
As vendas líquidas desse segmento avançaram 23%, para 6,6 mil unidades. Ainda assim, a velocidade de vendas recuou para 12,1%, abaixo da média histórica observada para o mês de abril nos últimos dois anos.
Na avaliação do Safra, a demanda por imóveis populares deve ganhar novo impulso nos próximos meses em função das mudanças promovidas no Minha Casa, Minha Vida em abril. As novas regras ampliaram os limites de renda dos compradores e elevaram os tetos de preços dos imóveis financiáveis, aumentando o universo de famílias aptas a participar do programa.
Por outro lado, o banco destaca que as construtoras voltadas para os segmentos de média e alta renda continuam enfrentando um ambiente mais desafiador. Os lançamentos nessa categoria recuaram 28% em abril, para cerca de 3 mil unidades, enquanto as vendas caíram 24% na mesma comparação.
Como consequência, a velocidade de vendas desse mercado ficou em apenas 7,3%, abaixo da média próxima de 9% observada nos últimos 12 meses. O estoque também avançou e passou a representar 11,9 meses de vendas, sinalizando um aumento da oferta disponível.
Segundo os analistas, as maiores dificuldades estão concentradas nas faixas intermediárias de preço, entre R$ 600 mil e R$ 2,25 milhões. Nesses nichos, a queda do ritmo de comercialização pode refletir tanto o impacto dos juros elevados sobre o crédito imobiliário quanto o aumento da concorrência entre as construtoras.
Em contrapartida, os empreendimentos de alto padrão demonstraram maior resiliência. Imóveis com preços entre R$ 2,25 milhões e R$ 5 milhões apresentaram melhora na velocidade de vendas e desempenho superior à média dos últimos anos, indicando uma demanda menos dependente das condições de financiamento.
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