A venda de participações minoritárias em cinco shoppings para o TRX Real Estate FII (TRXF11), deve destravar um valor significativo para a Iguatemi (IGTI11) e ainda por cima pode cobrir quase 60% do capex estimado para 2026-2027, sem que a empresa perca o controle operacional dos shoppings. É o que avalia relatório do Bradesco BBI. A notícia agradou o mercado e as ações começam o pregão desta segunda-feira (10) subindo aproximadamente 1,50%.
A proposta vinculante foi assinada pelo montante de R$ 876,1 milhões, o que implica um cap rate médio de 7,3%. A estrutura de pagamento envolve R$ 569,5 milhões no fechamento (parte em cotas do fundo e parte em dinheiro) e o restante em duas parcelas anuais corrigidas pelo CDI. Mesmo com a venda, a administradora de shoppings manterá a gestão dos ativos.
De acordo com o relatório, com a transação, a alavancagem financeira da Iguatemi deve recuar de 1,66x para 1,55x a relação dívida líquida/Ebitda. Os ativos negociados incluem fatias do Iguatemi Alphaville, Iguatemi Ribeirão Preto, Iguatemi São José do Rio Preto, Praia de Belas e I Fashion Outlet Novo Hamburgo.
Área bruta locável de 43,5 mil metros quadrados
O banco BTG Pactual (BPAC11), por sua vez, avalia que a taxa de capitalização de saída deve atingir aproximadamente 8,5%. Além disso, a transação envolve uma área bruta locável (ABL) total de 43,5 mil metros quadrados, o que representa cerca de 10% da ABL total própria da Iguatemi, a um valor implícito de aproximadamente R$ 20.150 por metro quadrado.
O BTG calcula que negócio é positivo para a Iguatemi, uma vez que suas ações estão sendo negociadas a uma taxa de capitalização implícita de 14%, conforme diz parte do relatório BTG.
“Consideramos a operação positiva, uma vez que a Iguatemi conseguiu realizar uma venda relevante, equivalente a cerca de 10% do valor da empresa, de ativos considerados ‘menos produtivos’ — com NOI por metro quadrado abaixo da média da companhia — em condições atrativas”, diz parte do relatório.
