A XP Investimentos avaliou como positiva a compra do galpão BTLG Guarulhos I pelo BTG Pactual Logística (BTLG11), operação de R$ 375 milhões concluída pelo fundo. O ponto central da leitura é que o negócio tende a gerar valor para os cotistas, por três razões: o preço de entrada, a localização e o aluguel defasado.
“O cap rate de entrada de 9,1% se mostra atrativo quando comparado ao de transações recentes com ativos de perfil semelhante, além de estar acima do cap rate implícito do fundo, o que tende a gerar valor para os cotistas”, apontam Marx Gonçalves e Eduardo Bacelar, analistas da XP Investimentos. O cap rate é a taxa que relaciona a renda anual do imóvel ao preço pago por ele.
O preço por metro quadrado reforça o argumento. Os R$ 3.932 pagos ficaram abaixo do custo estimado para construir um imóvel equivalente, o chamado custo de reposição, o que significa que o fundo comprou por menos do que gastaria para erguer o mesmo ativo.
Localização e padrão construtivo pesam a favor
O imóvel tem 95,3 mil metros quadrados de área bruta locável, está totalmente ocupado e fica dentro do raio de 30 quilômetros da cidade de São Paulo. Com a aquisição, os ativos nessa faixa passam a responder por 42% da receita do portfólio, ante 38%.
“A operação adiciona ao portfólio um ativo de elevado padrão construtivo, com 64% de cross-docking na nave principal. Essas características tendem a favorecer os indicadores operacionais do imóvel, tanto em vacância quanto em potencial de crescimento dos aluguéis”, observam Gonçalves e Bacelar. Guarulhos registra vacância de 1,82% para galpões de alto padrão, segundo a SiiLA, em dados do 2º trimestre de 2026.
Como o pagamento foi estruturado
O fundo desembolsou R$ 225 milhões à vista, o equivalente a 60% do valor, e pagará os R$ 150 milhões restantes em 18 meses, corrigidos pelo IPCA. A operação prevê um mecanismo de seller finance, em que o comprador tem direito à totalidade do resultado da participação adquirida mesmo tendo pago apenas a primeira parcela.
Na conta da gestão, esse arranjo projeta um retorno de 15,2% ao ano nos primeiros 18 meses após a compra. O fato de o galpão já estar integralmente locado também contribui de imediato para o resultado recorrente do fundo, sem período de maturação.
“O imóvel tem aluguel médio de R$ 29,80 por metro quadrado, abaixo dos valores praticados para ativos de elevado padrão na mesma região, onde o aluguel médio pedido gira em torno de R$ 42,47. Esse fator reforça a atratividade da transação e o potencial de geração de valor ao longo do tempo”, projetam Marx Gonçalves e Eduardo Bacelar, analistas da XP Investimentos.
