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O que são e como funcionam os fundos de lajes corporativas

O que são e como funcionam os fundos de lajes corporativas

Redação EuQueroInvestir

Redação EuQueroInvestir

08 Jun 2022 às 19:45 · Última atualização: 08 Jun 2022 · 8 min leitura

Redação EuQueroInvestir

08 Jun 2022 às 19:45 · 8 min leitura
Última atualização: 08 Jun 2022

Sala comercial fundos imobiliários lajes corporativas

Se você se interessa por fundos imobiliários (FIIs), precisa conhecer os fundos de lajes corporativas. Esses investimentos são uma boa opção tanto para quem busca a valorização das cotas quanto para quem busca renda passiva com o recebimento de dividendos.

Nesse conteúdo, você saberá como funcionam os FIIs de lajes corporativas e conhecerá as características, vantagens e riscos desse investimento. Continue a leitura e confira a seguir!

  • Aluguel de FIIs vale a pena se for em cotas?

O que são os fundos de lajes corporativas?

Primeiramente, vamos entender o conceito de laje corporativa.

Basicamente, as lajes corporativas são construções destinadas à atividade empresarial, como escritórios e salas comerciais. Esses imóveis costumam ser de alto padrão e, por isso, bastante procurado por empresas que buscam um local para as suas operações.

Para que atendam às necessidades dessas empresas, as lajes corporativas devem ser bem localizadas. Normalmente, esses empreendimentos ficam próximos de outros centros corporativos, shoppings ou bairros nobres da cidade.

Outro ponto importante é que possuam estacionamento e estejam em locais de fácil acesso ao transporte. Em relação à estrutura interna, a qualidade dos espaços (acabamentos, instalações elétricas e hidráulicas), serviços de limpeza e manutenção também são importantes diferenciais desses imóveis.

Todos os critérios acima terão impacto na classificação desses imóveis. Nesse sentido, convencionou-se que os empreendimentos que compõem os fundos de lajes corporativas são classificados de acordo com padrões do mercado imobiliário, e recebem notas que vão de AAA (nível mais alto) a C. Por sua vez, essas notas influenciam diretamente o valor do aluguel desses imóveis, que, em última instância, é o próprio rendimento do FII.

Como funcionam esses FIIs

Assim como outros fundos de tijolo, os FIIs de lajes corporativas investem o seu patrimônio em ativos imobiliários físicos. Ou seja, o gestor levanta recursos e os utiliza para aquisição de imóveis que serão destinados à atividade empresarial.

A receita dos fundos de lajes corporativas vem do aluguel pago pelas empresas. Depois de deduzidas as despesas do fundo, o valor restante é distribuído entre os investidores, de forma proporcional à quantidade de cotas que possuem.

Como vimos, os fundos de lajes corporativas são, em sua maioria, formados por imóveis de alto padrão. Por isso, normalmente quem os aluga são empresas bem estruturadas que, teoricamente, oferecem menos risco quanto à inadimplência. Além disso, salvo que ocorra algum problema sério, é pouco provável que, ao locar uma laje corporativa, a empresa não permaneça nela por bastante tempo. Isso também confere certa segurança em relação à receita do FII, pois a vacância tende a não ocorrer.

Quanto custa investir em fundos de lajes corporativas

Os custos desses fundos são os mesmos que incidem sobre outras categorias de FIIs.

Nesse sentido, o investidor deverá pagar Imposto de Renda sempre que vender suas cotas com lucro. Sobre o resultado da venda, haverá cobrança de 20% do tributo.

Há também taxas nos fundos imobiliários, sendo que a de administração é a mais frequentemente cobrada. Nesse caso, não há um padrão para o percentual essa taxa. Normalmente, ela vai de 0,25% a 2% ao ano.

Em alguns casos, o fundo imobiliário poderá cobrar também uma taxa de performance. Geralmente, essa taxa é de 20% sobre o resultado que superar o benchmark, que pode ser o CDI, o IPCA ou o IFIX, por exemplo.

Vantagens e desvantagens dos FIIs de lajes corporativas

Pelo fato de serem formados por imóveis de alto padrão, os fundos de lajes corporativas possuem alto potencial de valorização. Isso se reflete positivamente para o investidor, tanto na valorização das cotas quanto no recebimento de dividendos, que são diretamente ligados aos valores dos aluguéis.

Outro ponto positivo é a vacância relativamente baixa desses fundos. Como vimos, uma vez adaptado às necessidades do negócio, é pouco provável que haja alta rotatividade de empresas locatárias.

Lembrando que, nesse caso, não estamos falando somente de vacância física, mas também financeira. Essa última ocorre quando o aluguel está abaixo do valor potencial. No entanto, com a volta das empresas à atividade presencial, os valores dos aluguéis tendem a retomar os preços praticados antes da pandemia. o que beneficia o investidor.

Como desvantagens, sempre há o risco de um novo desaquecimento da economia. Quando isso ocorre, empresas fecham ou reduzem atividades, o que impacta diretamente os resultados dos FIIs de lajes corporativas.

Além disso, mesmo com o retorno das atividades presenciais, muitas empresas incorporaram o home office à sua cultura. Nesse sentido, especialistas afirmam que o impacto do trabalho remoto não será tão grande no início nesses FIIs. Via de regra, as empresas fazem investimentos altos e de longo prazo nos imóveis que ocupam. No entanto, a longo prazo, é possível sim que a demanda por esses fundos imobiliários sofra alguma alteração.

Como escolher o melhor FII de lajes corporativas

Os critérios que valem para esses FIIs são os mesmos que o investidor precisa analisar para escolher qualquer outro tipo de fundo de tijolo. Confira alguns dos principais:

Conheça os imóveis

Mesmo sabendo que os imóveis desses FIIs são de alto padrão, é importante conhecer o portfólio. Nesse sentido, saber a localização dos imóveis, o tipo de atividade empresarial, quem são as empresas locatárias, são pontos importantes para avaliar o potencial do investimento.

Avalie o histórico e a gestão do fundo

Quando se observa a evolução do fundo, pode-se ter uma ideia de como a gestão atua em determinados momentos. Por exemplo, é possível identificar se o FII já passou por alguma instabilidade, seja por problemas de governança, de vacância, de crises financeiras, e assim por diante.

Analise o dividend yield (DY)

Normalmente, os FIIs estão na carteira de quem investe com o objetivo de receber dividendos. Nesse caso, é muito importante que se avalie o dividend yield (DY), tanto nos fundos de tijolo quanto nos de papel.

Ao analisar o DY, o investidor tem ideia do volume e da regularidade dos dividendos distribuídos. Lembrando que esse indicador vale tanto para ações quanto para fundos imobiliários.

Lajes corporativas são ativos em evidência pela procura dos investidores.

Conheça a liquidez do FII

Quando falamos em liquidez, estamos nos referindo aos FIIS com os maiores volumes de negociação na bolsa. Nesse sentido, quanto maior a liquidez dos FIIs, mais fácil será para o investidor negociar as suas quotas quando desejar. Esse também é um ponto muito importante a ser analisado para escolher um FII de lajes corporativas.

E qual o melhor tipo de fundo imobiliário?

Para os fundos imobiliários, vale a máxima que se aplica a todo tipo de investimento: a melhor estratégia é a diversificação.

Isso significa que fundos de papel e de tijolo não são excludentes. Ao contrário, o ideal é buscar o equilíbrio e diversificação com ativos de qualidade.

Lembrando que, quanto aos FIIs, a diversificação se aplica a diferentes gestores, tipos e regiões de imóveis, por exemplo. No fim das contas, o que importa é ter uma carteira sólida, que atenda ao seu perfil e objetivos de investimentos.

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