O Safra rebaixou a recomendação do Vinci Shopping Centers (VISC11) para Neutra e reduziu o preço-alvo das cotas de R$ 127,20 para R$ 109,70. A revisão reflete um cenário de queda mais lenta dos juros, que mantém elevados os prêmios exigidos pelos investidores e limita o potencial de valorização dos fundos imobiliários.
Considerando a cotação de R$ 103,24 utilizada no relatório, o novo preço-alvo tem potencial de valorização de 6,3% em 12 meses. Somado ao rendimento de dividendos projetado em 10,1%, o retorno total estimado pelo banco chega a 16,4%.
Apesar do rebaixamento, o Safra considera o VISC11 um dos fundos mais bem posicionados no segmento de shopping centers. A avaliação leva em conta a qualidade e a diversificação do portfólio, os indicadores operacionais e a estratégia de venda de participações em ativos menos relevantes.
Juros altos limitam potencial do VISC11
A redução do preço-alvo está diretamente relacionada às novas premissas macroeconômicas utilizadas pelo Safra. O banco considera uma taxa de 7,5% para as NTN-Bs nos próximos 12 meses e um prêmio de dois pontos percentuais sobre o rendimento dos títulos públicos.
Quanto mais elevadas as taxas dos papéis do Tesouro ligados à inflação, maior tende a ser o retorno exigido para a aquisição de cotas de fundos imobiliários. Esse efeito reduz o valor atribuído aos fluxos futuros de dividendos e pressiona os preços-alvo.
“O nosso rebaixamento reflete um cenário macroeconômico menos favorável, que incorpora uma queda mais lenta nas taxas de juros, sustentando prêmios mais elevados nas curvas de juros e limitando a valorização dos ativos. Nesse contexto, vemos o VISC negociando a um múltiplo preço/valor patrimonial em linha com a sua média histórica”, afirma o Safra.
O VISC11 negocia a 0,90 vez seu valor patrimonial, pouco acima da média de 0,89 vez registrada pelo próprio fundo nos últimos cinco anos. Embora as cotas ainda apresentem desconto em relação ao patrimônio, o múltiplo está próximo da média de 0,91 vez observada entre fundos comparáveis.
O dividend yield de 10,1% também está praticamente alinhado ao retorno médio de 10,2% oferecido pelos pares. Para o Safra, essa combinação indica que a cotação atual já incorpora adequadamente a qualidade dos ativos e os riscos do ambiente macroeconômico.
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Aquisições fortalecem portfólio, mas efeito será gradual
As aquisições de de participações no Midway Mall, em Natal, e no BH Shopping são avaliadas positivamente pelo Safra. O banco, contudo, acredita que as operações devem alterar pouco a geração de resultados no curto prazo.
No Midway Mall, o Safra identifica espaço para ampliar receitas provenientes de mídia, quiosques, áreas comuns e estacionamento. Já o BH Shopping aumenta a exposição do VISC11 a um dos ativos mais relevantes do setor em Minas Gerais e amplia a parceria com a Multiplan.
“As aquisições do Midway Mall e do BH Shopping devem gerar valor a médio prazo, mas alteram pouco a dinâmica de resultados de curto prazo para o fundo. Estamos particularmente otimistas com as recentes aquisições, dois ativos considerados estratégicos para a evolução do portfólio”, informa o Safra.
Os indicadores operacionais também continuam demonstrando a qualidade dos ativos. As vendas dos shopping centers permanecem em expansão acima da inflação, embora o resultado acumulado em 2026 esteja ligeiramente abaixo das projeções iniciais das administradoras.
O Safra atribui essa diferença principalmente à revisão das expectativas macroeconômicas ao longo do ano, e não a uma deterioração específica do portfólio.
Outra frente considerada positiva é a reciclagem de ativos. A gestão negocia a venda de participações em empreendimentos menos estratégicos para reforçar o caixa, reduzir o endividamento de curto prazo e elevar a qualidade média do portfólio remanescente.
“A gestão vem conduzindo negociações para a venda de participações em ativos considerados menos estratégicos, preservando os principais geradores de resultado do fundo. O objetivo é reforçar a posição de caixa, reduzir o endividamento de curto prazo e elevar a qualidade média dos ativos remanescentes”, explica o banco.
As operações anunciadas com o Pátria e a Tivio representam os primeiros passos dessa estratégia. Os recursos poderão ser utilizados para cumprir compromissos futuros e antecipar o pagamento de dívidas.
A dívida líquida equivale a aproximadamente 20% do valor dos imóveis. Apesar de considerar a alavancagem elevada, o Safra avalia que ela permanece administrável devido ao cronograma mais longo de vencimentos e à perspectiva de novas vendas.
Entre os riscos para o VISC11, o banco cita uma desaceleração mais forte da economia, aumento da concorrência regional, avanço do comércio eletrônico e eventual aperto monetário adicional.
