O BTG Pactual Logística (BTLG11) começou a ser coberto pelo Safra com recomendação neutra e preço-alvo de R$ 109,50 por cota para 2027. O retorno total projetado é de 19,0%, quase todo ele vindo dos dividendos.
O rendimento estimado para 2027 é de 9,8%, o que deixa pouco mais de 9 pontos percentuais de valorização até o preço-alvo. A margem estreita explica a distância entre a avaliação positiva do portfólio e a recomendação neutra.
Portfólio do BTLG11 se concentra no raio de 60 km de São Paulo
A localização é o principal ativo do fundo. Mais de 75% da receita contratual vem de imóveis situados a menos de 60 km da capital paulista, região que sustenta preço de aluguel mais alto. Acima de 90% dos galpões estão no estado de São Paulo.
“O BTLG tem um dos melhores portfólios logísticos do país”, escrevem os analistas do Safra, que destacam o posicionamento dos ativos nas áreas de maior demanda.
Um terço da receita está em contratos atípicos, modalidade que amarra o locatário por prazos mais longos e reduz o risco de renegociação. O prazo médio das locações é de cinco anos, e a vacância estabilizada fica abaixo de 3,0%.
Entre os inquilinos aparecem Assaí, DHL, Ceva e Amazon. Operadores logísticos respondem por 45% da receita, seguidos por empresas de alimentos e bebidas e por varejo e e-commerce. O maior contrato individual pesa 9%.
Caixa da emissão de cotas dilui a receita por cota no curto prazo
Depois da oferta recente, o fundo alocou parte dos recursos em ativos com cap rate acima de 9%. A receita imobiliária tende a crescer, mas a diluição de 22,6% provocada pela emissão derruba a receita por cota em 2,0%.
O restante do dinheiro segue em caixa, à espera de novas aquisições. O Safra vê o movimento como acertado com juros nestes níveis, já que preserva uma estrutura de capital conservadora e engorda o resultado financeiro enquanto os recursos não são alocados.
A liquidez também vale como poder de fogo. Em um mercado que ainda apresenta ativos a preços atrativos, entrar com caixa disponível dá agilidade e melhora a posição do fundo na mesa de negociação.
BTLG11 negocia em linha com o valor patrimonial, diz Safra
“Vemos o BTLG negociando em linha com o seu valor patrimonial”, apontam os analistas, que projetam múltiplo preço/lucro de 9,7x em 2027 e um prêmio de 1,5 ponto percentual do dividend yield sobre a taxa da NTN-B.
O veredicto vem em seguida: “Acreditamos que o BTLG negocie próximo de seu valor justo nos níveis atuais”, o que limita o espaço de valorização das cotas no curto e no médio prazo.
Outro ponto pesa na avaliação. Parte relevante do resultado distribuível recente veio da venda de imóveis, e os analistas classificam a reciclagem de portfólio como “estratégia que não vemos como sustentável no longo prazo”.
Concentração em São Paulo e distribuição acima da geração de caixa
A mesma concentração geográfica que garante aluguéis mais altos expõe o fundo às condições econômicas e ao mercado imobiliário paulista. Não há contrapeso relevante em outras regiões.
O segundo risco é mais direto: a geração de caixa operacional e financeira está abaixo do nível atual de distribuição, o que pressiona a sustentabilidade dos rendimentos no longo prazo.
Há ainda a concentração de locatários. Mesmo com nomes de primeira linha na carteira, cerca de 67% da receita do fundo depende de apenas 20 inquilinos.
