O Vinci Shopping Centers (VISC11) assinou um MoU, Memorando de Entendimentos, para uma potencial venda de suas participações em nove shopping centers por aproximadamente R$ 573 milhões, valor 10% superior ao último laudo de avaliação dos ativos. Se a operação for concluída, o fundo espera garantir R$ 346 milhões em caixa líquido e um ganho de capital líquido de R$ 1,21 por cota.
“O pagamento será realizado de forma parcelada, com 50% do valor pago à vista na data de fechamento da operação. O saldo remanescente será liquidado em parcelas de 20% após seis meses, 20% em até 12 meses e os 10% restantes em até 60 meses, todas corrigidas pelo IPCA acumulado”, explicam os analistas Marx Gonçalves e Eduardo Bacelar.
A venda será feita por meio de um fundo imobiliário com duas subclasses de cotas, a sênior, que corresponde a 80% do patrimônio do fundo comprador, e a subordinada, que continuará sendo administrada pela Vinci e corresponde a 20%.
Assim, o fundo continua exposto ás variações do desempenho dos empreendimentos vendidos. A empresa espera uma TIR nominal, taxa interna de retorno que inclui a inflação, de aproximadamente 17% ao ano.
Shoppings da operação
Entre os shoppings cotados para entrar na operação estão o Prudenshopping (SP), Shopping Granja Viana (SP), Boulevard Shopping Rio (RJ), Center Shopping Rio (RJ), Natal Shopping (RN), Shopping Crystal (PR), Shopping Tacaruna (PE), Via Sul Shopping (CE) e o West Shopping (RJ).
Os empreendimentos da operação respondem por cerca de 11% do NOI, Net Operating Income, do fundo.
Bons ativos e possibilidade de recompra
A venda dos ativos é uma forma de reformular e fortificar o portfólio do fundo, já que os shoppings cotados para a venda têm, em média, um desempenho mais fraco que os outros shoppings do fundo. O cap-rate, taxa de capitalização, de saída de 7,5% também é visto como atrativo para os investidores.
A VISC11 vai ficar, integramente, com as cotas subordinadas do fundo comprador, assumindo o risco caso os ativos não performem bem.
Mas esse fundo tem duração de cinco anos, podendo ser prorrogado por mais um ano e, se ao término desse prazo os ativos não tiverem sido vendidos a terceiros, a própria VISC11 terá que recomprá-los para pagar os investidores da cota sênior.
“Em nossa visão, esse fator representa um ponto de atenção relevante para a operação, uma vez que a transação não elimina a necessidade de liquidez do fundo, mas apenas a posterga, reforçando nosso viés neutro em relação à operação.”, afirmam os analistas da XP.
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