O mercado imobiliário está passando por uma revolução. Nos principais centros urbanos do Brasil, a escassez de terrenos em pontos estratégicos tem impulsionado a diminuição dos empreendimentos de moradia. Em diversos bairros badalados de São Paulo, por exemplo, observa-se o aumento dos studios, que são apartamentos funcionais de até 40 m².
O crescimento desse segmento é influenciado por mudanças no estilo de vida da população. O número de pessoas que moram sozinhas aumentou e o casamento, assim como a constituição de família, vem sendo adiado. Assim, a demanda por imóveis compactos cresceu significativamente nos últimos oito anos.
Será que vale a pena aproveitar essa onda para investir em studios? Para entender esse fenômeno, o portal EuQueroInvestir reuniu dados interessantes que ajudam a avaliar se realmente compensa investir nesses imóveis.
Investir em studios: forte crescimento devido às características de oportunidade de moradia e investimento
Para não ficar apenas nas palavras, apresentamos alguns números sobre o crescimento dos studios.
Em 2016, foram entregues 561 apartamentos tipo studio na cidade de São Paulo. Até julho de 2024, esse número saltou para 2.393 unidades, representando um crescimento de 327%, conforme dados do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação ou Administração de Imóveis Residenciais ou Comerciais (Secovi).
O público predominante desses imóveis é composto por pessoas entre 20 e 39 anos, que vivem sozinhas e valorizam a praticidade.
Além de oferecerem uma solução viável para quem busca um local bem localizado e com estrutura completa, os studios também se apresentam como uma opção atrativa para investidores. O motivo é simples: o investimento inicial é menor e o retorno sobre o aluguel, proporcionalmente, pode ser mais vantajoso do que o de apartamentos maiores.
Segundo um levantamento do QuintoAndar, o metro quadrado do aluguel de um studio em São Paulo chega a R$ 78, enquanto os apartamentos de dois e três quartos apresentam valores de R$ 56,05 e R$ 54,70, respectivamente. Em outras palavras, enquanto um apartamento de 60 m² pode gerar um retorno de 0,45% ao mês, alguns studios conseguem ultrapassar 0,70%.
Apesar dessas vantagens, é preciso considerar outros fatores antes de investir nesse tipo de imóvel.
Studios x Fundos Imobiliários: qual opção traz maior retorno?
Embora os studios apresentem boa rentabilidade, especialistas apontam que investir em Fundos Imobiliários (FIIs) pode ser uma alternativa ainda mais lucrativa.
Os FIIs possibilitam que investidores apliquem seu capital em diversos segmentos do setor imobiliário, como shoppings, lajes corporativas e galpões logísticos, sem a necessidade de lidar com as burocracias e os riscos de um imóvel físico.
Para ilustrar essa comparação, um estudo da EQI Research analisou um studio de 33 m², localizado na Vila Olímpia, bairro nobre da cidade de São Paulo, e avaliado em R$ 486 mil. Com um retorno mensal esperado de 0,78% com aluguel (cerca de R$ 3.790), a rentabilidade foi comparada com diferentes perfis de carteiras de FIIs:
- Conservadora: 0,60% ao mês
- Moderada: 0,80% ao mês
- Arrojada: 0,90% ao mês
Os resultados indicaram que, em dois dos três cenários, os FIIs superaram a rentabilidade do studio. No portfólio moderado, o retorno foi 32% maior e, no portfólio arrojado, a vantagem chegou a 48%.
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Riscos do investimento em studios
Apesar do potencial de lucro, investir em studios também apresenta desafios. Entre os principais riscos, destacam-se:
- Tributação: o aluguel de imóveis físicos é tributado pelo Imposto de Renda, diferentemente dos FIIs, que contam com isenção fiscal nos dividendos.
- Desvalorização: a alta oferta de studios em determinadas regiões pode levar a uma queda nos preços e na rentabilidade.
- Alta rotatividade: por ser voltado para um público jovem, os studios correm maior risco de vacância e de mudanças frequentes de inquilinos.
- Liquidez: enquanto a venda de um imóvel pode levar meses, a negociação de cotas de FIIs ocorre em poucos minutos na Bolsa de Valores.
Vale a pena investir em studios?
Investir em studios pode ser uma boa opção para quem busca retornos acima da média do mercado de aluguéis tradicionais. No entanto, os FIIs aparecem como uma alternativa ainda mais rentável e com menos burocracia, oferecendo maior diversificação e isenção de imposto sobre os dividendos.
Para investidores interessados no setor imobiliário, a escolha entre studios e fundos deve levar em conta não apenas a rentabilidade esperada, mas também os riscos, a liquidez e o modelo de gestão do investimento.
Ferramentas, como calculadoras de comparação de rentabilidade, podem auxiliar na decisão mais vantajosa, de acordo com o perfil e os objetivos financeiros de cada investidor.
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