O Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central manteve os juros em 10,50% ao ano na reunião de quarta-feira (19). A paralisação, no entanto, não significa um fim de ciclo econômico.
O comitê deixou em aberto, no comunicado, a possibilidade de nova queda da taxa. E, pelas projeções do mercado captadas pelo Focus, a Selic deve cair a 9,5% no ano que vem e a 9% em 2026. Ou seja: ainda há espaço para mais queda.
Outro ponto que reforça a ideia de que a direção dos juros segue para baixo no Brasil é o fato de que os Estados Unidos estão prestes a dar início a um ciclo de queda também por lá – o que terá efeitos sobre a Selic, deixando mais espaço para o Banco Central reduzir a taxa por aqui. A previsão do mercado é que os cortes nos EUA comecem após setembro.
FIIs com dividendos acima da Selic
No ciclo atual, de queda da Selic, mas com paralisação momentânea, um dos ativos de Renda Variável que mais se beneficia são os Fundos Imobiliários (FIIs).
“Continuamos olhando para os juros longos, que seguem elevados. O cupom das NTN-Bs (IPCA+) oscila na faixa de 6,1% e tem pressionado o valor de mercado dos FIIs, especialmente de tijolo”, diz Carolina Borges, analista de FIIs da EQI Research.
“A queda da Selic não está sendo tão rápida quanto imaginávamos no começo do ano, mas poderemos ver uma segunda rodada de valorização dos FIIs à medida que as incertezas, fiscais e políticas, diminuam”, explica.
No cenário da nova Selic, Carolina orienta que o investidor busque fundos de tijolo com ativos altamente demandados, que consigam trazer repasse ao longo do tempo. Para fundos de papel, uma carteira diversificada e com garantias robustas é o caminho.
Já para adicionar um pouco mais de risco à carteira, ela aponta como oportunidades os Fundos de Fundos (FOFs) que estão sendo negociados com preço abaixo do valor patrimonial. “Eles podem trazer um retorno potencial superior ao mercado quando o cenário estiver mais otimista”, explica.
Com base nesses critérios, pedimos para Carolina selecionar os três melhores fundos imobiliários que pagam dividendos acima da atual Selic de 10,50%.
E os escolhidos são: BCIA11, BTLG11, e KNCR11.
Dividendos acima da Selic: Bradesco Carteira Imobiliária Ativa (BCIA11)
O FOF gerido pela Bradesco Asset Management (BRAM) está executando uma estratégia de alocação em linha com as expectativas da EQI Research para o mercado: nenhuma exposição a fundos de papel de risco elevado e participações em FIIs de tijolo de ótima qualidade.
Os principais segmentos (shopping, lajes e galpões) possuem representantes dos melhores FIIs de cada setor.
A evolução da distribuição de proventos é notória, tendo saído do patamar de R$ 0,64 por cota em janeiro/22 para R$ 0,87 por cota em maio/24.
A expectativa é que esta evolução continue, tanto via ganhos recorrentes (retorno em dividendos dos FIIs investidos) quanto via ganho de capital em momentos mais favoráveis para o mercado.
O principal risco do BCIA é justamente a capacidade de execução da estratégia sem prejudicar a rentabilidade total do Fundo.
O preço-teto da casa de análise para o BCIA é de R$ 123, o que indica um potencial de valorização de 17%.
Dividendos acima da Selic: BTG Logística (BTLG11)
O BTLG11 é um FII que investe em galpões logísticos, possuindo mais de 20 ativos e 650 mil m² de área bruta locável (ABL).
Uma das características mais importantes para a geração de renda consistente em galpões logísticos é a localização próxima aos grandes centros, onde a demanda é mais aquecida.
A estratégia de investimento do BTLG é focada em ativos na região Sudeste, de maior densidade demográfica, sendo que 57% da receita é proveniente de condomínios logísticos distantes até 60 km da cidade de São Paulo, região que possui os preços mais caros de aluguéis.
Mesmo mais caras, essas regiões são estratégicas para os principais segmentos de inquilinos de galpões – logística, varejo e e-commerce – que conseguem compensar os preços de aluguel mais elevados com diminuição de custos devido à eficiência operacional.
Com uma gestão bem ativa, o BTLG cresceu em termos de patrimônio, realizando aquisições oportunísticas com taxas de capitalização médias de 10,2%, realizou vendas de ativos com ganho de capital (27% acima do custo de aquisição nos últimos 12 meses), além de estar mantendo a vacância financeira do Fundo em 4% (sem considerar obras de expansão).
A estratégia é refletida no aumento recorrente da distribuição anual por cota. O BTLG entregou incrementos superiores a 20% durante a fase de reestruturação do portfólio (até 2020) e vem superando a inflação no aumento dos dividendos pagos.
Além da diversificação por ativos, o BTLG também entrega uma diversificação por inquilinos. Nenhuma empresa é responsável por mais de 10% das receitas do FII. Essa característica confere maior segurança quanto à previsibilidade de proventos, diminuindo riscos específicos de um setor ou companhia.
“Na nossa visão, é uma boa oportunidade com potencial de retorno em proventos superior a 9,5% nos próximos 12 meses. Recomendamos a compra do BTLG11 até o preço-teto de R$ 120”, diz Carolina.
Dividendos acima da Selic: Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11)
A Kinea é uma das maiores gestoras de fundos imobiliários do mercado, com atuação em fundos de papel, fundos de fundos e fundos de tijolo, além de Fiagros.
O KNCR11 é um FII de papel, que investe em CRIs, possuindo cerca de 70 operações na carteira. O KNCR é caracterizado como um instrumento de baixo risco, como foco em ativos prontos, e tem como objetivo expor o investidor ao CDI com um prêmio adicional.
O FII foca nos segmentos de escritórios, shoppings e residencial, prevalecendo a exposição à região de São Paulo. A média de remuneração da carteira está em CDI+2,5% ao ano, mostrando que o KNCR tem como característica entregar dividendos acima do CDI e, consequentemente, da Selic.
Por outro lado, é essencial compreender que pagar um valor acima do patrimonial poderá diminuir a rentabilidade final para o cotista.
“O investidor tem buscado investimentos que o remunerem acima da Selic, que continua elevada, mas precisa ficar atento ao valor pago no mercado. Quanto maior esse valor, menor será o prêmio de risco daquela carteira”, explica Carolina Borges.
Atualmente, o KNCR negocia a uma relação entre preço e valor patrimonial (P/VP) de 1,03x.
A EQI Research estima que o KNCR pagará 11,2% em dividendos nos próximos 12 meses, líquido de imposto de renda, recomendando a compra do FII até o preço de R$ 103 por cota.
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