Os Fundos Imobiliários (FIIs) são uma modalidade de investimento bastante popular entre aqueles que buscam uma forma de aplicar seu capital no mercado imobiliário sem a necessidade de adquirir diretamente propriedades. Agora, uma tendência emergente nessa classe de ativos é a utilização de opções de FIIs.
Assim como já acontece no mercado de ações, as opções de FIIs vão permitir aos investidores operar com maior flexibilidade e potencial de ganhos. Mas elas também requerem um entendimento mais profundo de seus mecanismos.
Para Carolina Borges, analista de FIIs da EQI Research, o sucesso das opções de FIIs vai depender da adesão dos investidores e da liquidez desse mercado.
“Pode ser um bom mercado para limitar perdas para quem quer proteger patrimônio. E, com a evolução dos FIIs, tendem a surgir ainda mais estruturas, exatamente como a gente tem no mercado de ações”, avalia.
Opções de FIIs: quatro pontos de atenção para os investidores
Carolina aponta quatro pontos que o investidor deve estar atento quanto às opções de FIIs para evitar prejuízos: amadurecimento da indústria, liquidez, custos e prazos.
“Estamos falando do amadurecimento de uma indústria. As opções de ações existem há tempos. E muita gente recorre a elas para se proteger, para especular, para montar estratégia de dividendos sintéticos etc. Os FIIs também passam a oferecer opções, de maneira ainda incipiente. Isso mostra amadurecimento e precisamos observar como será a adesão dos investidores”, aponta.
Ela também chama a atenção para a liquidez. Como este é um mercado que está começando agora, vai ter pouca liquidez, especialmente por se tratar de um mercado mais arriscado.
“Opção deriva de um outro ativo negociado no mercado à vista, com preço estipulado em função de outro, então você adiciona um componente a mais de incerteza nesse mercado, que é naturalmente mais arriscado”, alerta.
Para Carolina, será necessário um tempo para o investidor entender e fomentar o mercado de opções de FIIs. “Para termos liquidez, o investidor vai precisar de um processo educacional para entender como funciona”, pontua. “É natural que, agora, a liquidez seja muito baixa”.
Custos: opções de FIIs vão ou não valer a pena?
O terceiro ponto de atenção que a analista destaca são os custos da estratégia. “Vamos supor que a estratégia com opções de FIIs seja montada para proteção da carteira. Então, o investidor compra um fundo de tijolo e, com ele, vai poder comprar a opção de venda, limitando a perda, mas pagando um custo por isso. Digamos que este custo seja 2,5% do valor do papel, para uma estratégia de seis meses. Se o mercado cair mais do que isso, você limita a perda. Se subir, você sobe junto”, explica.
“Mas vamos analisar que, hoje, um FII paga entre 0,85% e 0,90% em dividendos ao mês. Se o custo da proteção for 2,5%, o investidor precisa analisar se faz sentido abrir mão de 2 a 3 meses de dividendos para comprar a opção de venda com perda limitada. Pode ser que, em alguns casos, valha realmente a pena, se isso vai deixar o investidor mais confortável e mais tranquilo. Mas depende da estratégia de cada um”, conclui.
“O custo será bastante relevante e vale lembrar que esse custo está ligado à volatilidade do ativo. Como o mercado de FIIs é menos volátil, os custos das opções tendem a ser menores. Vamos ver como isso vai chegar até o investidor”, analisa.
Por fim, Carolina explica que os custos das operações de opções tendem a cair conforme os prazos forem aumentando. “Hoje as opções são de no máximo 6 meses. Quando o prazo aumentar, a incerteza vai aumentar e a volatilidade vai aumentar também. Então, pode passar a fazer mais sentido ter opções de FIIs”, complementa.
Entendendo no detalhe: o que são Fundos Imobiliários (FIIs)?
Fundos Imobiliários são veículos de investimento coletivo que reúnem recursos de diversos investidores para a aplicação em empreendimentos imobiliários. Esses empreendimentos podem incluir imóveis comerciais, residenciais, shopping centers, hospitais, galpões logísticos, entre outros.
Ao investir em um FII, o investidor adquire cotas do fundo e, consequentemente, passa a ter direito a uma parte proporcional dos rendimentos gerados pelo portfólio imobiliário do fundo, como aluguéis e a valorização das propriedades.
FIIs são negociados na bolsa de valores, o que proporciona liquidez ao investimento, permitindo que os investidores comprem e vendam suas cotas de maneira semelhante à negociação de ações. Além disso, os FIIs são regulamentados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), garantindo um grau de transparência e segurança aos investidores.
O que são opções?
Opções são derivativos financeiros que conferem ao seu detentor o direito, mas não a obrigação, de comprar ou vender um ativo subjacente a um preço predeterminado (preço de exercício) em uma data futura ou até essa data (data de vencimento). Existem dois tipos principais de opções:
- Opção de Compra (Call): Dá ao comprador o direito de comprar o ativo subjacente.
- Opção de Venda (Put): Dá ao comprador o direito de vender o ativo subjacente.
As opções podem ser utilizadas para várias estratégias de investimento, desde a proteção de portfólios até a especulação sobre movimentos de preços dos ativos subjacentes.
Como funciona uma opção em Fundo Imobiliário?
Opções de FIIs funcionam de maneira similar às opções de ações, mas o ativo subjacente, nesse caso, é uma cota de Fundo Imobiliário. Vamos a um exemplo prático:
- Opção de Compra (Call): Suponha que você acredita que as cotas de um determinado FII, atualmente negociadas a R$ 100, irão valorizar nos próximos meses. Você pode comprar uma opção de compra com preço de exercício de R$ 110 e vencimento em três meses. Se, na data de vencimento, as cotas estiverem valendo R$ 120, você pode exercer sua opção, comprando as cotas a R$ 110 e vendendo a R$ 120 no mercado, lucrando com a diferença (descontado o custo da opção).
- Opção de Venda (Put): Agora, suponha que você possui cotas de um FII e está preocupado com uma possível desvalorização. Você pode comprar uma opção de venda com preço de exercício de R$ 90. Se o valor das cotas cair para R$ 80, você pode exercer sua opção e vender as cotas a R$ 90, protegendo-se contra a queda de preço.
Como investir em opções de fundos imobiliários?
Investir em opções de FIIs exige que o investidor tenha uma conta em uma corretora de valores que ofereça esse tipo de produto. Aqui estão os passos básicos para começar:
- Abra uma conta em uma corretora: Escolha uma corretora que permita negociações de opções de FIIs. Certifique-se de que a corretora seja regulamentada e ofereça uma plataforma de negociação adequada.
- Estude o mercado: Antes de investir, é muito relevante entender bem o funcionamento das opções e dos FIIs. Existem diversos cursos, materiais educacionais e simuladores disponíveis para ajudar os investidores a se familiarizarem com essas ferramentas. Clique aqui e entenda mais sobre como funcionam as opções.
- Defina sua estratégia: Decida qual estratégia você pretende adotar, seja para especulação ou proteção de portfólio. Cada estratégia tem seus riscos e recompensas, e é importante estar ciente de ambos.
- Monitore seus investimentos: Acompanhe regularmente o desempenho dos FIIs e das opções adquiridas. O mercado pode ser volátil, e ajustes na estratégia podem ser necessários.
Investir em opções de fundos imobiliários pode oferecer oportunidades significativas de lucro, mas também envolve riscos consideráveis. É uma ferramenta avançada que, se utilizada corretamente, pode complementar as estratégias de investimento imobiliário e maximizar os retornos. Se quiser ajuda profissional para montar sua carteira e suas estratégias, clique aqui e fale com um assessor de investimentos.
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