O Fundo de Investimento Imbiliário (FII) Hotel Maxinvest ($HTMX11) tem passado por elevada volatilidade nas últimas semanas. Para o investidor ter uma ideia, dentre os papéis negociados no Índice de Fundos Imobiliários (Ifix) da última quarta-feira (7), o ativo ficou em terceiro entre as maiores quedas do dia, com uma retração de 2%.
Por outro lado, no dia anterior, figurou entre as maiores altas. Mas essas oscilação não é somente nesta semana e já vinha ocorrendo na semana passada.
Tanto é que em cinco dias, o fundo acumula uma desvalorização de 3,29%. Em um mês, o recuo acumulado é de 12,30%. Porém, em seis meses, há ganhos acumulados de 10,19%.
Antes de entender as causas dessa volatilidade, é importante entender o que é o fundo o Hotel Maxinvest. Ele é um fundo de investimento imobiliário voltado para exploração do mercado hoteleiro corporativo nos principais eixos da cidade de São Paulo.
Fundado em 2007, é o primeiro do gênero no mercado brasileiro e tem uma carteira com cerca de 500 quartos distribuídos em mais de 20 hotéis. O fundo é destinado para investidores em geral e as suas cotas são negociadas em mercado organizado da B3 ($B3SA3) através do ticker $HTMX11.
Ele foi estruturado em 2007 com o intuito de aproveitar um momento considerado único da hotelaria de São Paulo e assim proporcionar aos investidores de Fundos Imobiliários um produto financeiro com uma perspectiva de rentabilidade ligada ao processo de forte recuperação das rendas e dos valores dos ativos hoteleiros na capital paulista.
O Fundo foi criado ao mesmo tempo em que os Fundos Imobiliários cresciam em popularidade e aumentavam sua atratividade, principalmente pelos benefícios concedidos de isenção de imposto de renda nos rendimentos pagos à pessoa física, sejam eles provenientes da exploração dos ativos, seja da venda desses mesmos ativos.
O FII começou a fazer as primeiras aquisições já em 2007, concomitante à oferta pública de suas cotas. Em dezembro daquele ano, o lançamento primário das cotas se encerrou após a captação de R$ 65 milhões.
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Entenda a complexidade do Hotel Maxinvest (HTMX11)
O HTMX tem um dividend yield de 8,01% e os últimos rendimentos foram de R$ 0,72 por cota, em média.
Carolina Borges, analista de FIIs da EQI Research, explica que o fundo tem duas fontes de receita: locação das unidades e desinvestimentos feitos, com a venda das unidades.
E que 95% dos lucros dessas vendas são distribuídos através de dividendos, o que faz o fundo entregar, de tempos em tempos, um dividend yield elevado.
“Só que, vendendo as unidades, você não vai ter mais potencial de renda com elas, então você reduz a receita operacional. Por isso é um fundo que sofre muita volatilidade”, explica.
“Recomendo este fundo apenas para investidores mais arrojados, que entendem que as vendas não podem ser consideradas recorrentes. Para investimento em qualquer FII e neste em especial, o dividend yield pago no passado não pode ser a única análise feita. É preciso entender exatamente o que está acontecendo com o fundo e porquê ele conseguiu entregar dividend yields tão fortes no ano passado”, orienta sobre o Hotel Maxinvest (HTMX11).
