Os gestores de fundos de investimento imobiliário (FIIs) reunidos na Money Week 2026 pararam de apostar na queda da Selic. O consenso do painel desta sexta-feira (28) foi outro: o retorno do cotista hoje depende da execução imobiliária, não do calendário do Banco Central.
Rodrigo Abbud, Head de Real Estate e sócio do Pátria, delimitou o terreno logo no início. Tentar antecipar o juro, na leitura dele, é desperdício de energia de gestão.
“Como não controlamos juros, inflação, nós gestores precisamos focar naquilo que a gente controla. Garantir que a execução e a gestão do portfólio imobiliário seja bem feita”, disse Rodrigo Abbud.
Na prática, isso significa colocar o time na rua para medir vacância prédio a prédio. Renegociar contratos, girar portfólio e vender ativo quando o preço compensa.
O micro segurando o macro
O resultado dos fundos, segundo Abbud, tem sido melhor do que o ambiente de juros sugeriria. O mérito, na conta dele, está na operação, não no ambiente.
“É tão agressivo o cenário macro que só não temos resultado pior porque no nível micro, a coisa está se defendendo bem”, apontou o sócio do Pátria.
Ele citou o ciclo de logística e o de escritórios como as duas frentes que devem entregar retorno adiante. E insistiu num descompasso que considera evidente: o preço da cota em bolsa muitas vezes não conversa com o valor do metro quadrado do ativo que está dentro do fundo.
Papel e tijolo, produtos diferentes com o mesmo nome
Fernando Gadelho, diretor de ativos financeiros da HSI, cobrou uma separação que a pessoa física costuma ignorar. FII de papel, que compra dívida imobiliária, e FII de tijolo, que compra imóvel, respondem a estímulos distintos.
Nos fundos de papel, o desempenho recente acompanha os indexadores. Os títulos atrelados ao CDI (Certificado de Depósito Interbancário) e ao IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) vêm entregando, mas o juro alto elevou a régua de comparação.
“O FII de papel, no curtíssimo prazo, com os juros neste nível, está difícil de bater CDI. Mas se olhar o cenário histórico, bate”, observou Fernando Gadelho.
No tijolo, o horizonte muda. Gadelho tratou a classe como aposta de longuíssimo prazo e usou o retorno em dividendos atual, o chamado dividend yield, como argumento de entrada.
“Quando você vê FII de tijolo pagando 12%, 13% de dividend yield, é um excelente investimento no longo prazo”, afirmou o diretor da HSI.
O que o cotista pede
Samuel Pereira, CEO da Manati, reduziu a demanda do investidor a dois itens. É por eles que a casa orienta a estratégia dos fundos multiestratégia.
“Qual o básico que o cliente busca? Proteção do patrimônio e distribuição constante de dividendos”, disse Samuel Pereira.
Fugir do crédito, contudo, virou tarefa difícil com o juro no patamar atual. A observação de Pereira ajuda a explicar por que os multiestratégia ganharam espaço tão rápido, movimento apontado por Carolina Borges, analista de FIIs da EQI Research e mediadora do painel, como um dos mais visíveis do mercado nos últimos anos.
O CEO da Manati também descartou trabalhar com hipótese de alívio monetário no curto prazo.
“Quando você tem uma taxa Selic em 14%, 15%, quem tem dinheiro não quer fazer nada, só renda fixa. Eu já perdi a esperança de falar que a Selic vai cair. Não sei, realmente, se isso vai acontecer no ano que vem”, afirmou Pereira.
Daí a insistência na seleção de projeto. Ele lembrou que a Manati montou um time especialista justamente porque a conta de uma incorporação parece simples e não é.
“Muita gente acha que é simples analisar um projeto de incorporação, mas não é tanto assim”, apontou o CEO da Manati.
A cota descontada vista do outro lado
O reflexo do macro no preço da cota gera uma leitura automática no investidor: se o CDI sobe, a cota desvaloriza. Abbud propôs inverter o raciocínio.
“O momento está gerando muita oportunidade de mercado. Porque o tijolo, os ativos, eles não perdem valor de um dia pro outro”, observou o sócio do Pátria.
A distorção, portanto, aparece na tela e não no imóvel. O prédio segue alugado, o contrato segue vigente, e a cota negocia abaixo do que o ativo representa.
Governança fora da lista de problemas
Gadelho levantou a pergunta sobre o que os FIIs ainda precisam evoluir em governança. A resposta da mesa foi curta: pouca coisa.
Para Abbud, o produto já é bem regulamentado e a estrutura está alinhada, o que dá conforto ao investidor na hora de alocar. A evolução, no entendimento dele, veio junto com a base de cotistas. Há cinco anos, o mercado tinha menos de 500 mil investidores, e a curva de aprendizado desde então foi acentuada.
Fundos maiores para atrair o institucional
O próximo passo do setor, na visão do Pátria, não passa pela pessoa física. Passa por ganho de escala.
“A gente precisa ter fundos maiores, mais pulverizados, fundos de escala, de porte, para atrair novos investidores, não só depender da pessoa física”, afirmou Abbud.
A gestora vem consolidando fundos que investem no mesmo segmento para chegar a veículos maiores e mais líquidos. O objetivo é um portfólio menos concentrado, com dividendo mais previsível e cota mais estável.
Esse desenho, segundo Abbud, permitiria ao cotista permanecer em um fundo listado em bolsa. Sem precisar migrar para o fundo cetipado, negociado no mercado de balcão e sem liquidez diária.
