Quais são os melhores FIIs para 2025? O ciclo de alta da taxa Selic ainda não chegou ao fim, segundo Carolina Borges, head e analista de FIIs da EQI Research. “O Banco Central já encomendou mais duas altas de 1 ponto percentual para o início de 2025, o que levaria a taxa básica de juros para 14,25%.” O mercado, no entanto, estima que os juros possam alcançar ou até mesmo superar 15%. Esse cenário de taxas elevadas dificulta uma recuperação consistente nos preços dos fundos imobiliários (FIIs).
Carolina explica que, no universo dos FIIs, as taxas de juros e os preços seguem direções opostas. “Momentos de taxas de juros reais elevadas são aqueles em que os FIIs estão sendo negociados nos menores valores de mercado.”
Para 2025, fatores como a evolução da dívida pública e o controle da inflação serão cruciais. “Caso as medidas do governo não tragam confiança aos investidores, poderemos observar uma persistência no aumento dos prêmios de risco e juros, o que continuará pressionando os FIIs.”
Apesar disso, a especialista destaca o potencial de retorno do setor. “O retorno implícito atual é elevado, e os FIIs deverão trazer bons retornos para o investidor que está buscando fluxo de renda, investimento em ativos reais e tem prazo de investimento mais longo.” Carolina vê boas oportunidades em todos os segmentos de FIIs para 2025, tanto nos chamados FIIs de papel quanto nos de tijolo.
Melhores FIIs: segmentos resilientes e riscos associados
Entre os setores mais resilientes, Carolina aponta FIIs de papel e tijolo como apostas promissoras.
Contudo, ela alerta para o principal risco do mercado. “Está associado à capacidade de pagamento das empresas e ao repasse inflacionário do preço do aluguel nos contratos. Com uma economia contracionista e juros elevados, há um desincentivo ao crescimento da economia que, em um segundo momento, pode afetar a renda dos FIIs.”
FIIs de papel: uma estratégia balanceada
Os FIIs de papel com carteira pós-fixada despontam como beneficiários diretos do cenário de juros elevados. “Um posicionamento balanceado entre IPCA e CDI é recomendável para 2025. Isso eleva a remuneração da carteira na parcela indexada ao CDI e entrega uma rentabilidade real, protegida de eventuais picos inflacionários, na parcela indexada ao IPCA.”
Segundo Carolina, o deságio médio do segmento está em 7%, reflexo da redução dos prêmios de risco no crédito privado. “Um deságio elevado aumenta a remuneração total do investidor, mas reduz a atratividade dos FIIs de papel com alto risco. Os principais pontos de análise devem ser a qualidade de crédito da carteira e a gestão do FII.”
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Shoppings e a influência do consumo
O segmento de shoppings apresentou bom desempenho em 2024, impulsionado pelo aumento das vendas e pela redução do custo de ocupação dos lojistas. “Isso aumentou o resultado dos principais FIIs de shoppings em 2024. Outras fontes de receita, como mídia, estacionamento e lazer, também estão crescendo.”
Entretanto, Carolina alerta para o impacto da inflação. “O setor é um reflexo do consumo, e uma inflação mais elevada pode afetar o poder de compra dos consumidores, reduzindo as taxas de crescimento.” A preferência, segundo ela, está em portfólios com ativos dominantes em diferentes regiões do país, baixa concorrência e pouca alavancagem.
Galpões logísticos em alta
“O setor de galpões logísticos iniciou 2024 em um dos seus melhores momentos históricos e continuou superando expectativas,” afirma Carolina. Com níveis de ocupação e preços elevados nos raios de 30 km e 60 km de São Paulo, essa é sua preferência de alocação.
Embora a entrega de novos estoques tenha ficado abaixo do esperado, há a possibilidade de aumento da oferta em 2025. “Fundos com contratos de locação atípicos e de longo prazo oferecem maior previsibilidade e seguem sendo boas opções para 2025.”
Escritórios e a retomada do trabalho presencial
O mercado de escritórios também deu sinais de recuperação em 2024, com aumento de ocupação e elevação nos preços de locação em regiões como Faria Lima, Vila Olímpia e Paulista. “Os setores financeiro, tecnologia, saúde e serviços são os principais responsáveis pelo aumento da demanda, reflexo do retorno da política de trabalho presencial.”
Carolina vê um cenário positivo para FIIs do segmento que estejam bem posicionados. “Nossa preferência está em FIIs com baixa alavancagem e ativos concentrados nas principais regiões da capital paulista.”
Assim, apesar dos desafios trazidos por um ambiente de juros elevados e economia contracionista, o mercado de FIIs apresenta oportunidades atrativas para 2025. A escolha cuidadosa de portfólios e a atenção aos fatores macroeconômicos serão determinantes para os investidores que buscam rentabilidade e segurança.
Veja abaixo quais os FIIs selecionados por Carolina Borges na Carteira Recomendada da EQI Research:
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