O Copom (Comitê de Política Monetária) decidiu, na última quarta (21), manter a taxa Selic em 13,75% ao ano. A decisão não foi unânime, e ainda não é possível cravar se o ciclo de alta finalizou ou se ainda veremos mais um aumento nas próximas reuniões. Mas, uma coisa podemos afirmar: a Selic deverá se manter em patamares elevados pelos próximos meses.
Se você investe em Fundos Imobiliários pode estar passando pelo seguinte dilema – e agora, o que fazer?
O gráfico a seguir, já bem conhecido entre investidores mais experientes, costuma aparecer com certa frequência nas redes sociais e blogs. Ele mostra a correlação negativa entre o IFIX e a taxa Selic e, em muitas vezes, é utilizado para mostrar como, historicamente, quem investiu em FIIs em períodos de Selic em alta conseguiu comprar a preços mais baixos e auferir um bom rendimento quando a Selic retornou a valores mais baixos.
A correlação inversa (quando a Selic está em baixa, o IFIX sobe, e vice-versa) é bem nítida, em especial até 2020.
Mas, também podemos observar um certo avanço no comportamento do IFIX em relação às alterações na taxa de juros.
Mesmo antes da taxa de juros começar a subir (ou cair), o IFIX já responde no sentido inverso. Isso ocorre porque a precificação dos FIIs é fortemente influenciada pelo prêmio das NTN-Bs (Tesouro IPCA+). Ou seja, como a precificação dos títulos públicos é feita com base nas curvas de mercado de derivativos, os chamados juros futuros, o IFIX responderá na mesma velocidade de alteração destas taxas.
Mas, esta não é a única variável que influencia o comportamento do mercado de FIIs. Algo muito importante a ser considerado é que a composição do IFIX também foi alterada significativamente ao longo dos últimos 10 anos.
Em 2011, os chamados “fundos de papel” representavam apenas 3% do índice.
Hoje, os FIIs de CRI somam aproximadamente 44% da composição do IFIX. Este é um dos motivos pelo qual não percebemos tão claramente a correlação inversa após 2020, quando já tínhamos cerca de 30% do IFIX sendo composto por fundos de papel.
Juros altos, de modo geral, sinalizam uma tentativa de controle da inflação, e ambos potencializam o retorno dos fundos de papel que, atualmente, é o setor mais representativo do índice.
O mais importante para o investidor que busca uma fonte de renda mensal e deseja acumular patrimônio com FIIs é manter uma carteira de investimentos em FIIs diversificada também entre segmentos. Ajustes para aproveitar os ciclos são válidos e devem ser considerados, mas uma análise detalhada dos fatores que influenciam cada um dos segmentos não deve ser ignorada.
Na análise dos Índices Teva para fundos de papel e tijolo, mostrada no gráfico abaixo, fica evidente como essas duas grandes classes se comportaram de modo bem distinto desde março de 2021, quando os índices foram criados.
Pode-se notar, em especial a partir de maio de 2021, uma tendência de recuperação dos chamados fundos de tijolo.
Agora que ficou clara a importância de diversificar sua carteira de FIIS, para te ajudar na análise e seleção de Fundos Imobiliários nós, da EQI Investimentos, preparamos um checklist que te ajudará a buscar e identificar os principais pontos de análise tanto para fundos de papel quanto de tijolo.
Por Carolina Borges, analista de FIIs da EQI Research
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