Olá, Investidor Inteligente!
Nas últimas semanas, rolou uma discussão acalorada no antigo Twiter (hoje chamado de “X”) sobre fundos imobiliários. O cerne da discussão reside na constatação de que desde a sua criação em setembro de 2012, o IFIX (Índice de Fundos Imobiliários) não bateu o CDI (Certificado de Depósitos Interbancários).
De lá para cá, o CDI rendeu 170% e o IFIX “meros” 121%. Veja o gráfico abaixo:
No mesmo período o IPCA rendeu 93% e o IGP-M 124%.
Ou seja, o IFIX rendeu menos do que o IGP-M, que é o índice de inflação que corrige os contratos de aluguéis.
Parece não ser verdade, certo? Mas, de fato, é.
Carolina Borges de Carvalho, analista da EQI Research, nos trouxe alguns insights esclarecedores. A pergunta que eu fiz a ela foi: “Por que o IFIX rendeu menos do que o CDI desde a sua criação, e qual é a projeção para o futuro?”
Vamos às respostas.
O IFIX não bate o CDI: IFIX mudou muito nestes últimos 12 anos
O principal segmento foi lajes corporativas por muito tempo, que hoje representa menos de 15% do índice. Esse é um setor mais sensível ao ciclo imobiliário e, quando foi criado, muitos FIIs eram de gestão passiva e investiam em apenas um imóvel. Essa situação mudou, os FIIs se modernizaram, e a composição do IFIX também mudou muito ao longo do tempo. Os FIIs de papel são os mais representativos, seguidos por logística e shoppings, que possuem resiliência maior.
Veja no gráfico abaixo a composição do IFIX em 2012, ano de sua criação:
Fonte: Clube FII
Na época, o setor de lajes corporativas correspondia a 60,56% do índice. Agora, observe como está a composição atual (dados de 2022):
Em 2022, as lajes corporativas correspondiam a 14,6% e em tendência de queda. E, de fato, esse setor depois da pandemia se prejudicou bastante, por conta dos lockdowns, do home office, do encerramento das atividades de várias empresas etc.
O IFIX é a referência de mercado para o desempenho dos FIIs
No entanto, isso não significa que ele seja ideal. Hoje, metade do IFIX é formado por menos de 20 FIIs (só as 4 primeiras posições representam quase 20% do índice).
Quando comparamos CDI, IPCA, IGP-M com uma carteira diversificada e bem balanceada de FIIs, com perfil de risco moderado, o investidor conseguiu superar os principais benchmarks de curto prazo.
Observe o gráfico da carteira recomendada da EQI Research contra o IFIX:
De set/22 para cá, a carteira se valorizou 15,99% enquanto o IFIX retornou 11,56%.
Além disso, os FIIs se beneficiam e se valorizam por conta de duas forças: (1) juros mais baixos, (2) e aumento do preço dos aluguéis; onde ambos estão relacionados com a pujança da atividade econômica e a saúde financeira do país.
Se descartarmos o período anterior ao impeachment da Dilma, em que ocorreram erros graves na condução da política econômica por parte do governo da época, a percepção de valorização muda. Observe:
Valorização do IBOV, IFIX, IGP-M, IPCA e CDI de 01/06/2016 até hoje:
De 2016 para cá, o Ibovespa foi a classe que mais rendeu, seguido do Ifix, IGP-M, IPCA e, por último, o CDI.
IFIX não bate o CDI: por que vai ser diferente daqui para a frente?
Bom, um dos motivos está relacionado à participação dos FIIs de papel no IFIX, que está em cerca de 40%. Eles remuneram CDI+ ou IPCA+.
Com boa diversificação de CRIs, eventos de crédito (defaults ou falências) se tornam cada vez menos relevantes para o total e, naturalmente, o retorno acaba sendo superior à renda fixa.
Outra razão está na diversificação e modernização dos FIIs de tijolo, com gestão ativa, gerando valor para o cotista de várias formas que antes não eram feitas: (1) vendas em momentos oportunos; (2) compras abaixo do valor de mercado e (3) existência de um grande número de contratos de locação, diminuindo concentração por inquilino e setor.
O mercado de FIIs vem mudando nesses últimos anos e muitas boas oportunidades estão aparecendo.
Com a queda dos juros, os FIIs tendem a se valorizar; ampliar a sua diversificação no sentido de reduzir CDI e aumentar as outras classes, pode fazer sentido.
Espero ter ajudado, forte abraço!
Por Denys Wiese, estrategista da EQI Investimentos
Você leu que o IFIX não bate o CDI, mas FIIs seguem valendo a pena. Para investir melhor, consulte os e-books, ferramentas e simuladores gratuitos do EuQueroInvestir! Aproveite e assine a nossa newsletter: receba em seu e-mail, toda manhã, as principais notícias do portal!
