O fundo Hedge Brasil Shopping (HGBS11) está realizando sua 9ª emissão de cotas, com a intenção de captar R$ 500 milhões a partir da subscrição de cerca de 2,2 milhões de novas cotas, ao preço unitário de R$ 227,01, já incluídos os custos de distribuição.
A EQI Research recomenda a entrada na oferta, alinhada com o valor patrimonial do fundo, estimado em R$ 2,25 bilhões no relatório gerencial de setembro, e abaixo do valor de mercado, já que o fundo vem sendo cotado a mais de R$ 230, com mais de 20% de valorização desde o início do ano.
“O mais importante é que, com a eficiente alocação de recursos, a emissão possibilitará um aumento do retorno anual do Fundo. As boas aquisições poderão, inclusive, contribuir para um aumento do valor patrimonial do HGBS no médio prazo”, aponta Carolina Borges, analista de Fundos Imobiliários da EQI Research..
HGBS11: mais sobre o fundo
Em setembro, o HGBS11 pagou R$ 2,00 por cota em dividendos, o equivalente a um dividend yield mensal de 0,86% se considerado o valor da cota no dia da divulgação, 31 de agosto.
O salto se deveu principalmente à movimentação agitada do FII ao longo do mês, com a venda de parte de sua participação em dois shoppings, com lucro estimado de R$ 6,29 por cota no total da negociação, e a proposta de compra de 60% do shopping Capim Dourado, em Palmas (TO), por R$ 181,2 milhões, negociação ainda em andamento e para a qual será destinado parte do valor arrecadado na captação.
“O estudo de viabilidade mostra um retorno de dividendos subindo de 8,2% para 10% ao ano para os próximos cinco anos, sem incluir a projeção de resultados não recorrentes e considerando a captação da oferta base e a aquisição. Em nossa opinião, esse crescimento é factível, de acordo com os resultados operacionais que os ativos vêm apresentando. Consideramos, inclusive, que a projeção possa ser ainda melhor caso as expansões e novas aquisições se mostrem eficientes. É um retorno de dividendos bastante expressivo para aquisição de um robusto portfólio de shoppings e com bom potencial de apreciação de valor de mercado”, completa Carolina Borges.
O fundo foi criado pela Hedge Investments, que hoje tem mais de R$ 8,9 bilhões sob gestão, sendo cerca de 93% dos recursos alocados em no mercado imobiliário. Dentro desse portfólio, o HGBS11 tem como objetivo a aquisição e exploração comercial de participações em shopping centers construídos e em operação diante de três condições:
- pelo menos 15 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL);
- localizados em regiões com área de influência de no mínimo 500 mil habitantes;
- administrados por empresas especializadas.
Listado na B3 há mais de 15 anos, o fundo hoje tem em carteira 17 shoppings, em 12 cidades diferentes, além de cotas de outros FIIs que garantem uma área bruta locável (ABL) de 189,1 mil metros quadrados. “O foco de exposição é o estado de São Paulo. mas o fundo vem buscando também exposições estratégicas e dominantes em outras regiões do Brasil”, aponta Carolina, da EQI Research.
O volume de negociação passou de R$ 463 milhões nos últimos 12 meses, o que mostra um aumento da liquidez do fundo, apesar do preço mais alto do que a média, acima de R$ 200.
O portfólio do fundo apresentou vendas de R$ 1.212 por metro quadrado em julho, o que representa um crescimento de 10,9% na comparação com o resultado do mesmo mês no ano anterior, considerando o portfólio do fundo em cada momento. No acumulado do ano, entre janeiro e julho, o crescimento é de 10,6% em relação a 2022.
A vacância do fundo caiu para 8,5% da ABL, ante 9,1% em junho. O principal motivo foi a queda da vacância do Shopping West Plaza, na zona oeste de São Paulo, do qual o fundo detém 89% da propriedade.
A gestão considera que o cenário hoje é promissor para o mercado de shoppings, com o processo de redução dos juros no Brasil e o fim do ciclo de altas nos EUA. “Com uma estabilização nas taxas de juros americanas de curto prazo e queda nas taxas mais longas, o que deve contribuir para a queda das taxas de juros no Brasil, a aprovação da reforma tributária e o início da discussão sobre a reforma administrativa, acreditamos que nos próximos meses teremos a volta de um cenário mais benigno para os mercados de renda variável no Brasil”, escreveu o fundo em seu último relatório gerencial.
HGBS11: mais sobre a oferta
O fundo não informou ativos específicos como alvo da aquisição, embora cerca de 85% do valor da oferta (cerca de R$ 425 milhões, em caso de captação total) seja destinado a ampliar a diversificação dos shoppings do portfólio.
“Temos visto a movimentação da gestão, com recentes negociações, e o amplo histórico da Hedge sugere que o mapeamento e as diligências iniciais para alocação dos recursos já estejam em andamento, mesmo sabendo que essas operações podem se estender por alguns meses”, aponta a especialista da EQI Research.
Mesmo que nenhuma compra venda a acontecer em curto prazo, alerta Carolina, o carrego de um caixa mais robusto não é oneroso para o cotista nos níveis atuais de juros. O fundo tem ainda uma alavancagem sob controle, após a aquisição de parte do Shopping Jardim Sul, numa negociação feita em momento desfavorável para a emissão de cotas..
“A estrutura da alavancagem foi bem conservadora. As obrigações representam 9,5% do patrimônio líquido (PL) do Fundo, a dívida tem prazo de 120 meses e não há carência de juros ou amortização, o que elevaria o risco da operação e seria um potencial detrator de patrimônio em condições adversas. O reforço de caixa poderá ser usado para pagamentos dos juros e amortização da dívida, mas o fluxo de pagamentos não indica necessidade de caixa no curto prazo”, explica a analista da EQI Research.
Ela lembra, por fim, que 50% do portfólio do HGBS11 apresenta potencial para obras de expansão. “Expansões e investimento tendem a apresentar retorno sobre o capital investido superior às aquisições diretas, além de contribuírem para manter os shoppings em níveis competitivos no mercado”, conclui a analista Carolina Borges. Para ter acesso completo a este e outros relatórios com recomendações da EQI Research, basta fazer seu cadastro gratuito no site.
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