O fundo imobiliário GGR Covepi Renda (GGRC11) comunicou na terça-feira (12) a conclusão de três aquisições importantes, através de fatos relevantes publicados ao mercado. As transações envolvem negociações com outros fundos imobiliários e incluem pagamentos em dinheiro, além de uma parte através da emissão de novas cotas do fundo, que segue em andamento.
A principal transação envolve a aquisição de dois imóveis do fundo imobiliário BTLG11, especializado no setor logístico e um dos maiores do país. O fundo está em processo de reestruturação do seu portfólio, visando ampliar sua presença na região metropolitana de São Paulo, com foco em áreas até 60 km da capital paulista. No caso do GGRC11, a negociação inclui imóveis localizados em Campinas (SP) e Camaçari (BA), com valor total de R$ 57 milhões.
O pagamento pela aquisição será feito de forma parcelada, com os seguintes termos:
- R$ 15 milhões serão pagos até 15 de dezembro de 2025, referentes ao imóvel de Campinas, condicionado à outorga da escritura.
- R$ 27.000.004,25 serão quitados por meio da subscrição de 2.378.855 novas cotas do GGRC11, com preço unitário de R$ 11,35, já com os custos de subscrição inclusos.
- R$ 14.999.995,75 serão pagos até 15 de junho de 2025, pelo imóvel de Camaçari, também sujeito à outorga da escritura.
As duas parcelas em dinheiro terão correção monetária pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) até as respectivas datas de pagamento.
Os imóveis adquiridos estão locados e operam sob contratos atípicos na modalidade built-to-suit, modelo em que o imóvel é projetado de acordo com as necessidades do locatário. A gestora Zagros Capital, responsável pela administração do GGRC11, projeta que as aquisições terão um impacto de R$ 0,004 mensais na receita do fundo.
GGRC11 compra imóvel do ALZR11
O fundo anunciou também a compra de um imóvel híbrido, localizado em Espírito Santo do Pinhal, interior paulista, que abrange uma planta industrial, um centro logístico e a sede administrativa da fabricante de sistemas eletrônicos Aptiv. O imóvel foi adquirido do ALZR11, com um pagamento total de R$ 38.500.005,85.
A transação foi realizada por meio da integralização de 3.392.071 cotas da 8ª emissão do GGRC11, e também envolve pagamentos futuros em dinheiro, conforme os seguintes termos:
- R$ 5 milhões serão pagos nos próximos dias, após a outorga da escritura do imóvel.
- R$ 4 milhões com vencimento em 5 de julho de 2025, corrigidos pelo IPCA.
- Um adicional de R$ 1 milhão será incorporado à última parcela, condicionado ao cumprimento de condições ainda não divulgadas.
O imóvel foi entregue em 2019, projetado sob a modalidade built-to-suit (BTS), ou seja, construído sob medida para a locatária, e está sob contrato atípico de locação com vencimento previsto para 20 de março de 2029.
A gestora do GGRC11, Zagros Capital, estima que a locação desse imóvel gerará um impacto de R$ 0,0034 por cota na receita do fundo, com um cap rate estimado de 9,93% para o primeiro ano de operação.
Aquisição do portfólio do SNLG11
Por último, o fundo anunciou a conclusão das condições para a aquisição do portfólio do SNLG11, fundo da Suno Asset. O pacote adquirido inclui seis imóveis, dos quais cinco estão locados, com um total de 89.351 metros quadrados de área bruta locável (ABL). O valor nominal da transação foi de R$ 299 milhões.
No entanto, considerando os passivos relacionados a operações de emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e a obrigação do pagamento da última parcela do Imóvel Santa Luzia ao BTLG11, o valor efetivamente pago pelo GGRC11 foi de R$ 79,87 milhões. Esse valor foi quitado por meio da compensação de 7.036.947 novas cotas da 8ª oferta do GGRC11, com preço unitário de R$ 11,35 cada, subscritas pelo SNLG11.
Além disso, o fundo da Suno Asset adquiriu mais 555.066 cotas do GGRC11, com um investimento de R$ 6,3 milhões. Essa operação envolveu a entrega de três cotas do GGRC11 para cada cota do SNLG11 detida pelos investidores, como parte do processo de liquidação do fundo. A gestora do GGRC11 informou que as próximas etapas da transação serão divulgadas em breve.
Com a aquisição, o GGRC11 espera um impacto positivo em suas receitas, com um aumento de R$ 0,021 por cota, e um cap rate estimado de 10% ao ano, descontada a alavancagem.
