No final de 2020, o mercado de fundos imobiliários atingiu a expressiva marca de um milhão de investidores. Agora, dois anos mais tarde, mesmo com uma pandemia que diminuiu o ritmo de crescimento da indústria, possivelmente dobraremos este valor quando o boletim mensal da B3 for divulgado, e seremos dois milhões de investidores.
Os dados revelam algo muito importante: metade dos atuais investidores está há menos de dois anos neste mercado. Durante este período, presenciou-se um dos maiores ciclos de alta da taxa de juros no Brasil.
Aquele investidor “mais experiente”, que iniciou sua jornada no mercado de FIIs logo após a marca do primeiro milhão de CPFs, viu a taxa Selic subir de 2% para os atuais 13,75% ao ano. Conforme eu expliquei nesta coluna, durante estes dois últimos anos, o IFIX ficou praticamente lateralizado e a correlação negativa com a taxa de juros foi menos evidente, impulsionado principalmente pelos fundos de papel.
Se você é um desses investidores, é possível que não tenha percebido grandes retornos nos fundos de tijolo, ou até mesmo não veja muita atratividade no segmento. Afinal, os fundos de papel dominaram as emissões, pagaram altos proventos – enquanto a incerteza reinava no mercado de escritórios e os shoppings estavam fechados –, e registraram recordes em número de cotistas e valor de mercado.
Mas, vamos olhar um pouco mais para trás e estender a janela de análise histórica. No gráfico a seguir, vemos o retorno acumulado de quatro grandes fundos imobiliários, um de cada segmento (logística, shopping, escritórios e papel), frente à inflação do período.
É certo que retornos passados não são garantia de rentabilidade futura, principalmente na renda variável. Mas, o meu ponto aqui é outro.
Note que, no início do gráfico, todos os FIIs estão com retornos inferiores à inflação em algum momento. Até que, após pouco mais de um ano, todos também se descolam do índice, apresentando excelentes retornos. E, mesmo com os efeitos da pandemia no meio do caminho, todos eles, atualmente, superam a inflação do período.
Na liderança, dois fundos de tijolo (HGLG11 e HGBS11), com um fundo de lajes (JSRE11) quase empatando com o fundo de papel (VRTA11). É claro que devemos fazer uma análise econômica mais criteriosa (e uma análise individual de cada um destes FIIs) se quisermos traçar conclusões mais abrangentes. Mas, definir seu horizonte de investimento, ter paciência, entender os ciclos do mercado e montar uma carteira diversificada são atributos essenciais para um investidor de sucesso.
As piores decisões são tomadas de modo precipitado no calor do momento, buscando se antecipar a ruídos de mercado que, muitas vezes, não se concretizam. E, assim, muito dinheiro pode ser perdido, apenas na pressa ou no medo de ficar de fora do “investimento da vez”.
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Por Carolina Borges, analista de FIIs da EQI Research
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