Se você acompanha meus textos, já sabe: eu venho batendo na tecla dos fundos imobiliários (FIIs) de tijolo e não é à toa. Sob vários aspectos, os preços praticados pelo mercado estão falando uma coisa, enquanto o desempenho operacional dos FIIs conta outra história.
Há pouco mais de um mês, listei as “7 melhores oportunidades em FIIs de tijolo” olhando três motivadores: o preço sobre valor patrimonial (P/VP) nas mínimas históricas, o prêmio elevado que eles oferecem frente ao Tesouro IPCA+ e uma diferença enorme entre o valor de mercado das cotas e o valor real transacionado dos imóveis.
Hoje, quero focar nesse último ponto, o valor real dos imóveis – porque é onde tenho percebido que as pistas estão esquentando, e o mercado pode estar começando a diminuir esse desconto.
Mercado de FIIs: as pistas não mentem
Vamos entender o cenário. Os principais segmentos de atuação dos FIIs estão apresentando desempenhos crescentes no quesito operacional. Veja os galpões logísticos, por exemplo. O setor conta com inquilinos como Mercado Livre, Amazon, Shein e Shopee como principais ocupantes dos imóveis.
Em 2024, no estado de São Paulo, os números seguem bons. O setor entregou 820 mil m² em novas áreas, e locou 1,7 milhão m². A diferença, mais áreas locadas do que áreas novas entregues e devolvidas, é refletida na baixa taxa de vacância e preços de aluguéis cada vez maiores. E aluguel maior é mais dinheiro no caixa dos Fundos Imobiliários do setor.
E os FIIs de shopping?
Vamos a alguns números. Os principais FIIs do setor apresentaram crescimento de vendas/m² de 6,9% a/a, crescimento de vendas das mesmas lojas de 6,2% a/a e crescimento do resultado operacional em 8,1% em relação ao ano anterior, segundo consolidado pelo BTG Pactual. Se seguirmos a análise para taxa de vacância e inadimplência, os números continuam mostrando uma melhora generalizada. Aqui, também estamos vendo mais dinheiro no caixa dos FIIs do setor.
Bom, então talvez os escritórios ainda estejam com desempenho abaixo da média, certo? Não são números pujantes como aqueles dos dois outros setores, mas os sinais de melhora estão aparecendo. O setor se adaptou às novas demandas das empresas, com alguns prédios dividindo suas lajes em áreas menores e mais flexíveis, o que tem aumentado o interesse de alguns setores que estavam devolvendo essas áreas no passado, como os de finanças, tecnologia e saúde.
Para aquecer a demanda, o trabalho remoto perdeu força e os funcionários voltaram para os escritórios, que estão cada vez mais cheios. Com isso, a vacância também tem diminuído, o que refletiu em uma alta de 15% no valor do aluguel entre 2023 e 2024. Novamente, mais dinheiro no caixa dos FIIs do setor.
O mercado já percebeu o movimento, mas de modo tímido
Com mais dinheiro entrando no caixa dos fundos imobiliários e maior o dividendo para o cotista, o movimento natural do mercado é valorizar os imóveis.
A assimetria entre o valor de mercado das cotas na bolsa e o valor real transacionado dos imóveis dos fundos está diminuindo, mas ainda vejo que o movimento é tímido e precisa de alguns gatilhos mais claros.
Na última semana, o FII GGRC (galpões logísticos) propôs adquirir os quatro galpões do RELG11 por R$ 133 milhões. Acontece que o preço em bolsa do FII RELG era de cerca de apenas R$ 80 milhões quando a proposta foi recebida – o que fez o RELG se valorizar mais de 18% em menos de uma semana. A proposta ainda será analisada pelos cotistas do RELG e envolve o pagamento em cotas, mas este é outro assunto.
Na mesma linha, apenas a possibilidade de venda de alguns dos ativos do SARE11, como o WT Morumbi, complexo empresarial localizado na Marginal Pinheiros, um galpão logístico em Santo André ou o Work Bela Cintra, próximo à Avenida Paulista, também causou uma alta de cerca de 15% no FII. Neste caso, não há proposta formal para nenhum dos ativos, mas apenas a ventilação dessa possibilidade fez com que a assimetria de preços diminuísse.
Quando alguém aparece disposto a pagar o preço justo, o mercado acorda e a cotação corrige rápido. Esses saltos não são mágica; são o gatilho de valorização que aparece quando essa diferença começa a ficar menor. E eu te pergunto: quantos outros FIIs estão por aí, escondendo valor que a bolsa ainda não enxergou?
Em geral, os investidores institucionais (fundos de investimento, por exemplo) são os primeiros a perceberem esse movimento e começarem a fazer compras mais evidentes em bolsa.
O gráfico a seguir mostra que os institucionais estão, sim, comprando FIIs. E eles estão comprando de você, investidor pessoa física, que está vendendo suas cotas.
Montando o quebra-cabeça
Não estou recomendando a compra de SARE ou RELG. Esses FIIs estão com desconto expressivo, mas também têm problemas a serem resolvidos, como alavancagem e ocupação, e que podem, pelo menos em parte, melhorarem se houver uma consolidação ou reestruturação.
O ponto aqui é que essas mesmas assimetrias aparecem em fundos de tijolo sem entraves adicionais, como alavancagem elevada, posições em regiões pouco demandadas ou necessidade de investimento para reposicionamento de mercado dos imóveis.
As minhas principais escolhas estão na minha carteira do EQI+ e você pode vê-las no gráfico a seguir, onde mostro o desempenho desde que a compra foi recomendada, em fevereiro.
Não se engane. Nós ainda precisamos de um cenário mais otimista nos âmbitos econômico e fiscal para que a mudança de direção seja consistente – ou seja, haverá turbulência. Mas é em momentos de baixa que são feitas as melhores aquisições. Nos casos listados, não houve gatilhos específicos, mas um movimento agregado de diminuição dos descontos – que ainda estão ali.
Minha conclusão – e uma dica
O valor real dos imóveis não some – ele fica lá, esperando alguém perceber. E quando a assimetria entre o valor de mercado e o transacionado diminui, seja por uma venda, um novo contrato ou uma reavaliação, a recuperação vem.
Você já deu uma olhada na sua carteira para ver se tem um desses casos esperando para ser resolvido?
Porque o mercado não vai ficar de olhos fechados por muito tempo. Esses saltos podem ser um alerta de que o que está subprecificado hoje pode ser o destaque de amanhã.
Minha conclusão é simples: tem valor escondido nos FIIs de tijolo, e a diferença entre o preço da bolsa e o valor real pode ser decisiva. Então, vale dar uma olhada nesses fundos antes que o mercado junte todas as peças sozinho. Uma proposta de venda, um ajuste de aluguel ou até uma mudança no humor dos investidores podem ser o estopim para reduzir essa assimetria – e aí o valor que está escondido vem à tona.
Por Carolina Borges, analista de FIIs e head da EQI Research
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