Com uma alta de quase 10% no acumulado de 2025, o Ifix — principal índice de fundos imobiliários (FIIs) da B3 — se aproxima de sua máxima histórica, reacendendo dúvidas entre investidores sobre o momento certo de realizar lucros.
No entanto, para Carolina Borges, head e analista de FIIs da EQI Research, a resposta é clara: ainda há espaço para valorização.
“Sempre que a gente vê um índice atingir pico, a gente ancora expectativas e se pergunta se não é otimismo exagerado do mercado. Isso fica mais evidente quando o IFIX se aproxima das máximas, em torno de 3.400 pontos”, avalia Carolina. “O ponto é que a máxima histórica pode ser um ponto de ancoragem, mas não podemos desconsiderar todo o contexto. Em 2020, quando tivemos a máxima histórica, o cenário era outro. Agora estamos próximos de um fim do ciclo da Selic, que está em 14,75%, e sabemos que o IFIX tem relação inversa com os juros. Com a expectativa de queda na Selic, o índice tende a subir.”
A analista reforça que ainda há inflação acumulada não corrigida nos preços dos ativos e que, diante disso, os FIIs seguem atrativos.
“Acreditamos que não é hora de vender. Pelo contrário: estamos num bom momento para comprar ativos descontados, tanto fundos de papel quanto de tijolo. Se hoje você pudesse comprar um imóvel a preço de 2020, você compraria? Pois é o que temos hoje nos fundos imobiliários”, afirma.
FIIs se aproximam da máxima histórica: carteira EQI aposta em reprecificação de ativos
A EQI Research divulgou sua carteira recomendada de FIIs para o mês de maio, mantendo os 13 fundos do portfólio anterior. O foco da estratégia continua sendo o equilíbrio entre previsibilidade de receita (via fundos de papel) e potencial de valorização (via fundos de tijolo e multiestratégia).
Entre os destaques do mês estão os fundos $MANA11 e $SPXS11, ambos do segmento de hedge funds (multiestratégia). O MANA11 apresentou uma valorização expressiva de 6% em abril, com dividend yield anualizado próximo a 17%. Já o SPXS11 subiu 5,5% no mês, após movimentações estratégicas em sua carteira de crédito. Apesar da valorização recente, o fundo ainda negocia com cerca de 5% de desconto sobre seu valor patrimonial, o que mantém sua atratividade.
No geral, a carteira da EQI teve alta de 2,95% em abril, desempenho alinhado ao IFIX (3,01%). No acumulado do ano, a carteira sobe 10,05%, superando o Ifix.
Fundos de tijolo continuam com bom potencial
Apesar do bom desempenho recente dos FIIs, a EQI enxerga espaço para mais valorização, especialmente entre os fundos de tijolo — que incluem shoppings, galpões e lajes corporativas —, ainda negociados com desconto em relação ao valor patrimonial.
Um exemplo disso é o fundo XPML11, do segmento de shoppings. Em abril, ele concluiu a aquisição de 10% do Shopping Pátio Higienópolis, um dos empreendimentos mais valorizados de São Paulo. A operação, de R$ 170 milhões, marca uma importante movimentação estratégica. Mesmo com o aumento da necessidade de caixa até o fim de 2025, a EQI considera a aquisição positiva no longo prazo e mantém recomendação de compra para o fundo, que tem um dividend yield projetado de 8,5% ao ano.
Composição da carteira EQI de FIIs – Maio/2025
| Código | Segmento | Risco | DY (12M) | P/VP | Peso |
|---|---|---|---|---|---|
| BTCI11 | Papel | Médio | 12,07% | 0,92 | 10,0% |
| BTLG11 | Galpões | Baixo | 9,30% | 0,97 | 10,0% |
| GARE11 | Híbrido | Médio | 12,78% | 0,97 | 7,5% |
| HGBS11 | Shopping | Médio | 10,85% | 0,91 | 7,5% |
| HGRU11 | Híbrido | Baixo | 10,47% | 0,96 | 7,5% |
| KNSC11 | Papel | Médio | 13,79% | 0,98 | 5,0% |
| KORE11 | Lajes | Médio | 19,13% | 0,80 | 5,0% |
| LVBI11 | Galpões | Médio | 10,76% | 0,82 | 7,5% |
| MANA11 | Hedge Fund | Médio | 15,56% | 0,95 | 7,5% |
| RBRY11 | Papel | Médio | 13,16% | 0,97 | 7,5% |
| SPXS11 | Hedge Fund | Médio | 13,38% | 0,95 | 7,5% |
| VCJR11 | Papel | Médio | 15,03% | 0,90 | 10,0% |
| XPML11 | Shopping | Médio | 10,37% | 0,91 | 7,5% |
Média da carteira: DY (12M): 12,58% | P/VP: 0,93
Com uma alocação diversificada e rendimento atrativo, a carteira da EQI reforça a visão otimista da gestora para o mercado de fundos imobiliários, mesmo diante de máximas históricas do IFIX. A expectativa é de que a combinação de juros mais baixos e ativos descontados continue impulsionando o setor nos próximos meses.
