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Perto da máxima histórica, FIIs ainda têm espaço para valorização, diz Carolina Borges

Perto da máxima histórica, FIIs ainda têm espaço para valorização, diz Carolina Borges

Com uma alta de quase 10% no acumulado de 2025, o Ifix — principal índice de fundos imobiliários (FIIs) da B3 — se aproxima de sua máxima histórica, reacendendo dúvidas entre investidores sobre o momento certo de realizar lucros.

No entanto, para Carolina Borges, head e analista de FIIs da EQI Research, a resposta é clara: ainda há espaço para valorização.

“Sempre que a gente vê um índice atingir pico, a gente ancora expectativas e se pergunta se não é otimismo exagerado do mercado. Isso fica mais evidente quando o IFIX se aproxima das máximas, em torno de 3.400 pontos”, avalia Carolina. “O ponto é que a máxima histórica pode ser um ponto de ancoragem, mas não podemos desconsiderar todo o contexto. Em 2020, quando tivemos a máxima histórica, o cenário era outro. Agora estamos próximos de um fim do ciclo da Selic, que está em 14,75%, e sabemos que o IFIX tem relação inversa com os juros. Com a expectativa de queda na Selic, o índice tende a subir.”

A analista reforça que ainda há inflação acumulada não corrigida nos preços dos ativos e que, diante disso, os FIIs seguem atrativos.

“Acreditamos que não é hora de vender. Pelo contrário: estamos num bom momento para comprar ativos descontados, tanto fundos de papel quanto de tijolo. Se hoje você pudesse comprar um imóvel a preço de 2020, você compraria? Pois é o que temos hoje nos fundos imobiliários”, afirma.

FIIs se aproximam da máxima histórica: carteira EQI aposta em reprecificação de ativos

A EQI Research divulgou sua carteira recomendada de FIIs para o mês de maio, mantendo os 13 fundos do portfólio anterior. O foco da estratégia continua sendo o equilíbrio entre previsibilidade de receita (via fundos de papel) e potencial de valorização (via fundos de tijolo e multiestratégia).

Entre os destaques do mês estão os fundos $MANA11 e $SPXS11, ambos do segmento de hedge funds (multiestratégia). O MANA11 apresentou uma valorização expressiva de 6% em abril, com dividend yield anualizado próximo a 17%. Já o SPXS11 subiu 5,5% no mês, após movimentações estratégicas em sua carteira de crédito. Apesar da valorização recente, o fundo ainda negocia com cerca de 5% de desconto sobre seu valor patrimonial, o que mantém sua atratividade.

No geral, a carteira da EQI teve alta de 2,95% em abril, desempenho alinhado ao IFIX (3,01%). No acumulado do ano, a carteira sobe 10,05%, superando o Ifix.

Fundos de tijolo continuam com bom potencial

Apesar do bom desempenho recente dos FIIs, a EQI enxerga espaço para mais valorização, especialmente entre os fundos de tijolo — que incluem shoppings, galpões e lajes corporativas —, ainda negociados com desconto em relação ao valor patrimonial.

Um exemplo disso é o fundo XPML11, do segmento de shoppings. Em abril, ele concluiu a aquisição de 10% do Shopping Pátio Higienópolis, um dos empreendimentos mais valorizados de São Paulo. A operação, de R$ 170 milhões, marca uma importante movimentação estratégica. Mesmo com o aumento da necessidade de caixa até o fim de 2025, a EQI considera a aquisição positiva no longo prazo e mantém recomendação de compra para o fundo, que tem um dividend yield projetado de 8,5% ao ano.

Composição da carteira EQI de FIIs – Maio/2025

CódigoSegmentoRiscoDY (12M)P/VPPeso
BTCI11PapelMédio12,07%0,9210,0%
BTLG11GalpõesBaixo9,30%0,9710,0%
GARE11HíbridoMédio12,78%0,977,5%
HGBS11ShoppingMédio10,85%0,917,5%
HGRU11HíbridoBaixo10,47%0,967,5%
KNSC11PapelMédio13,79%0,985,0%
KORE11LajesMédio19,13%0,805,0%
LVBI11GalpõesMédio10,76%0,827,5%
MANA11Hedge FundMédio15,56%0,957,5%
RBRY11PapelMédio13,16%0,977,5%
SPXS11Hedge FundMédio13,38%0,957,5%
VCJR11PapelMédio15,03%0,9010,0%
XPML11ShoppingMédio10,37%0,917,5%

Média da carteira: DY (12M): 12,58% | P/VP: 0,93

Com uma alocação diversificada e rendimento atrativo, a carteira da EQI reforça a visão otimista da gestora para o mercado de fundos imobiliários, mesmo diante de máximas históricas do IFIX. A expectativa é de que a combinação de juros mais baixos e ativos descontados continue impulsionando o setor nos próximos meses.